Woondeal Metropoolregio Amsterdam
De Woondeal is meer een ‘samenwerkingsagenda’ dan een echte deal. Concrete financiële toezeggingen vanuit het Rijk zijn er nauwelijks en ook andere toezeggingen zijn omzichtig geformuleerd. Het belang van de deal is niettemin dat de verschillende bestuurslagen tot een gezamenlijke visie zijn gekomen op de opgaven in de regionale Amsterdamse woningmarkt. Dat is wel eens anders geweest. Zo erkent 'Den Haag' nu dat er een betaalbaarheidsproblematiek is rond wonen in de regio en dat de investeringscapaciteit van de regionale woningcorporaties onvoldoende is.
De MRA woondeal bevat een overzicht van bestaande afspraken over de gewenste woningproductie tot 2025 - zo’n 15.000 woningen per jaar -, een lijst met versnellingslocaties en een toekomstbeeld. Daarbij wordt benadrukt dat deze toevoegingen hand in hand moeten gaan met investeringen in mobiliteit, maar financiële invulling daarvan ontbreekt. Wel draagt de minister 2 miljoen euro bij aan woningbouw en gebiedsontwikkeling in stationsgebieden langs de Hoornse Lijn in Purmerend en Zaanstad. Ook ondersteunt de minister een Amsterdamse pilot rond de aanpak van malafide huisjesmelkerij met 500.000 euro. De gemeente Zaanstad krijgt 500.000 euro voor pilots rond wijkvernieuwing. Het is na de woondeals met andere stedelijke regio’s de vijfde en laatste die minister Ollongren afsluit.
Een noodknop, maar wanneer?
De winst voor de MRA is er in gelegen dat gemeenten, provincie en Rijk in gezamenlijkheid knelpunten hebben benoemd en afspraken hebben gemaakt over het te voeren beleid. Zo wordt vastgesteld dat er moet worden ingezet op extra woningen voor lage en middeninkomens en op het tegengaan van ruimtelijke segregatie. Burgemeester Halsema: "De woondeal opent de deur naar nieuwe maatregelen op het gebied van huurregulering en rond de investeringscapaciteit van corporaties."
Ollongren erkent de problematiek van de betaalbaarheid. In de woondeal kondigt ze aan met maatregelen te komen om excessieve huurstijgingen in de vrije huursector tegen te gaan. Ze zegt nogmaals toe met een ‘noodknop’ te komen waarmee gemeenten excessief hoge huren kunnen tegengaan en te kijken naar aanpassingen van het puntenstelsel(WWS). Een dag voor de ondertekening liet ze overigens in een Kamerbrief weten voorstellen daartoe uit te stellen tot het najaar, terwijl in de Woondeal nog wordt gesproken over 'deze zomer'.
Volgens de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens streeft zij tevergeefs naar overeenstemming met de vastgoedsector. "Het is goed dat zij praat met ontwikkelaars en beleggers, maar marktpartijden willen gewoon geen regulering van huurprijzen. Wij kunnen de huurprijzen reguleren voor de nieuwbouw, maar alleen de minister kan iets doen aan het betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad. Wij zijn nu al drie jaar over dit onderwerp in gesprek, eerst bij de tafel van Van Gijzel."
In de woondeal worden twee maatregelen genoemd: een noodknop om excessieve huurverhogingen tegen te gaan. Voor huren gaat daarbij een plafond gelden gebaseerd op de WOZ-waarde. Tevens overweegt de minister het puntenstelsel(WWS) aan te passen, omdat de WOZ in de regio Amsterdam daarin een veel te bepalende rol heeft gekregen. De minister ‘overweegt’ het aandeel van WOZ te maximeren op een derde van het totaal aantal punten van een woning, om zodoende meer woningen betaalbaar te houden. Nu besluitvorming over de noodknop is uitgesteld, schuift ook dit voorstel op.
Investeringscapaciteit corporaties onvoldoende
De belangrijkste winst van de Woondeal op korte termijn vindt Ivens de vrijstelling van de verhuurderheffing voor nieuwe tijdelijke woningen. "Daarmee erkent Den Haag bovendien voor het eerst dat de investeringscapaciteit van corporaties onvoldoende is."
Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, sluit zich daar bij aan: "Wij zijn ongelooflijk blij met de Woondeal. Wij zien dit vooral als het begin van iets. Alle partijen onderschrijven de analyse van het Waarborgfonds dat de investeringscapaciteit van de corporaties onvoldoende is om aan alle opgaven te voldoen. De corporaties moeten 5.000 woningen per jaar bouwen in de MRA én verduurzamen. We kunnen nog twee jaar op de huidige voet verder, maar daarna voldoen we niet meer aan de wettelijke financiële normen."
Dat op de iets langere termijn een aantal corporaties de noodzakelijke opgaven niet kan financieren blijkt uit een analyse van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Met name op de iets langere termijn, in de periode na 2024, moeten twaalf van de 26 woningcorporaties afhaken. Indien daar bovenop nog de kosten komen van de verduurzaming van de woningen, overschrijdt meer dan de helft (15) van de woningcorporaties de toegestane grens van hun investeringscapaciteit. De kosten die nodig zijn voor de overgang van gas naar andere energiebronnen zijn hierbij nog niet meegerekend. Dit inzicht is inmiddels ook tot Den Haag doorgedrongen, getuige Ollongrens handtekening onder de Woondeal.
Het WSW onderzocht de investeringsmogelijkheden van 26 woningcorporaties in de MRA. Ze bezitten samen 98 procent van alle sociale huurwoningen in de MRA bezitten.
Tijdelijke woningen
Om de druk op de woningmarkt verder te verlichten, wil de MRA ten minste 3.000 flexwoningen realiseren. Dit zijn tijdelijke woningen voor mensen die snel aan een woning moeten worden geholpen. De minister ondersteunt dit voorstel met een wetswijziging die deze woningen vrijstelt van verhuurderheffing. Bovendien mogen tijdelijke straks 15 jaar in plaats van 10 jaar op dezelfde plek blijven staan.
Veelplegers aangepakt
Om de huisjesmelkerij aan te pakken, start Amsterdam een pilot voor de aanpak van 'veelplegers'. De minister ondersteunt het experiment met een bijdrage van € 500.000,-. Verder komt er een wetsvoorstel voor de aanpak van woonfraude en het beter kunnen reguleren van vakantieverhuur.