Amsterdam heeft maar liefst 7.713 woningen in aanbouw genomen in 2022, maar de hoofdstad is niet immuun voor minder goede tijden, waarschuwt wethouder Reinier van Dantzig van Stedelijke Ontwikkeling. Jaar op jaar 7.500 woningen bijbouwen zal niet lukken. Hij wil redden wat er te redden valt, zonder heilige huisjes. “We moeten met elkaar voorkomen dat de wooncrisis uitmondt in een ernstige bouwcrisis.”
Ook in Amsterdam loopt het aantal bouwvergunningen terug. Nekken de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie de woningbouwproductie?
“In de maatschappij kunnen zaken razendsnel veranderen. Afgelopen voorjaar, tijdens de campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen, waren de economische omstandigheden heel anders. Maar bij de onderhandelingen over de nieuwe coalitie waren we ons allemaal bewust van de gevolgen van de oorlog en het gevaar van minder gunstige economische ontwikkeling. We streven naar 7.500 nieuwe woningen per jaar, dat is in het coalitieakkoord afgesproken, maar dat aantal zullen we niet altijd halen. Er ligt een enorme uitdaging. Investeerders, ontwikkelaars en bouwers worden geconfronteerd met hoge inflatie, stijgende rente en schaarste aan personeel en materialen. De gemeente denkt op een goede manier ver vooruit, daarin heeft Amsterdam een traditie hoog te houden. We werken aan een Omgevingsvisie voor 2035. De huidige planvoorraad is op orde. En onze tenders trekken nog genoeg inschrijvingen, maar veel seinen staan op rood. Ontwikkelaars ondervinden grote problemen bij het opstarten van woningbouwprojecten. Aannemers zijn duur, beleggers haken af en consumenten houden de hand op de knip. Ik vrees komend jaar het ergste voor de voortgang van tal van projecten.”
Nieuwe rekensommen
Zijn er al veel woningbouwprojecten tot stilstand gekomen?
“Dat valt in Amsterdam nu nog reuze mee. Niet alleen de gemeente, ook ontwikkelaars, investeerders, en corporaties hebben een passie voor de stad. Geen van allen geeft snel op. Sporadisch maakt een bouwproject geen kans meer, ook niet bij aanpassing van het programma. Veel vaker is er sprake van forse vertraging, omdat een belegger vanwege veranderende omstandigheden afhaakt en een ontwikkelaar genoodzaakt is nieuwe rekensommen te maken. Of omdat het nog niet is gelukt een aannemer te contracteren. Op die bouwmarkt verandert overigens wel iets. Bij aannemers ontstaat meer ruimte om nieuwe bouwprojecten aan te nemen. Zij hebben van de vorige crisis geleerd dat het belangrijk is de orderportefeuille overeind te houden. Nu krimpen en later het bedrijf weer opbouwen valt vanwege personeelsschaarste niet meer voor elkaar te krijgen.”
Stikstof
En dan is er nog het stikstofprobleem. Wat zijn de consequenties van het ongeldig verklaren van de bouwvrijstelling voor Amsterdam?
“Bouwen is al ingewikkeld en dat wordt er door de nieuwe stikstofregels niet makkelijker op. Maar we hebben als het gaat om stikstofuitstoot relatief veel geluk. Amsterdam wordt nauwelijks gehinderd door de aanwezigheid van Natura 2000-gebieden, dat speelt eigenlijk alleen in een deel van Zuidoost en bij de uitbreiding van IJburg. Land kan emissieloos worden gemaakt, dat hebben we in het verleden al laten zien. Het bestemmingsplan voor Centrumeiland is overigens wel aangehouden. Ook voor Zuidoost zijn de problemen op te lossen. Voor elk project in de stad moet de gemeente voortaan stikstofberekeningen maken. Dat leidt tot extra bureaucratie. De kennis daarover is schaars, dus dat zorgt voor vertraging in het toch al complexe vergunningtraject. Terwijl de oplossing binnen handbereik ligt; als we stoppen met megastallen dan kan er in de Metropoolregio meer worden gebouwd.”
Flexibel opstellen
Wat kan de gemeente onder deze omstandigheden doen?
“We hebben het meest aan woningen die daadwerkelijk worden gebouwd. Dat is een kwestie van duwen, trekken, sleuren. Het is ontzettend belangrijk dat de gemeente zich flexibel opstelt. Team Go helpt waar mogelijk, dat gaat heel goed. We liggen niet onmiddellijk dwars als instemming wordt gevraagd voor een programmatische wijziging. Als een ander woningprogramma helpt om een project vlot te trekken of als uitbreiding van het programma een oplossing kan bieden, dan wordt daar welwillend naar gekeken. Het is telkens een ingewikkelde puzzel, niet elke verandering pakt nadelig uit. Zo ken ik een project, waarin de ontwikkelaar ertoe heeft besloten koopwoningen om te zetten naar huurwoningen in het middensegment. Maar verdichting is weer niet op elke plek verstandig; daar let ik scherp op. Er moet altijd voldoende ruimte overblijven voor een prettige, groene leefomgeving met voldoende voorzieningen. Het moeten plekken worden waar we over tien of twintig jaar ook trots op kunnen zijn.”
Coalitiepartners PvdA en GroenLinks tonen zich bezorgd dat daarbij de 40-40-20-norm verloren gaat.
“Die verdeling tussen sociale huurwoningen, betaalbare koop- en huurwoningen en dure huur- en koopwoningen is een hard uitgangspunt. Ik respecteer die afspraak, maar die verdeling moet wel haalbaar blijken. Mocht de uiteindelijke uitkomst anders zijn - we weten niet hoe lang de crisis duurt, blijft het bij een milde recessie, gaan de problemen zich verder verdiepen - dan moeten we praktisch zijn en misschien genoegen nemen met wat minder sociale huur of minder middenhuur en wat meer koopwoningen voor gezinnen. Binnen de coalitie is het vertrouwen groot. We kennen elkaar goed. Als het economisch zwaar wordt, dan hebben we het beste college voor die zware tijd.”
Ontwikkelaars pleiten voor lagere grondprijzen.
“Ik begrijp dat verlangen. We houden serieus rekening met die veranderende marktomstandigheden. De indexering op de grondwaarde wordt daarom tijdelijk gematigd. Vergeet echter niet; we hebben die inkomsten nodig om onze uitgaven te dekken. Ook de gemeente ziet de kosten stijgen. Het bouwrijp maken van grond wordt almaar duurder. Om voor lange tijd investeringen in gebiedsontwikkeling te kunnen doen, hebben we dus een robuust en gezond Vereveningsfonds nodig. Voor het Vereveningsfonds moeten we niet alleen focussen op woningbouw, maar ook voldoende ruimte bieden voor nieuwe werkplekken. De bouw van kantoren is de kurk waarop het fonds drijft. Dat levert ons ontzettend veel geld op. Daarmee kunnen we extra investeringen doen in Zuidoost en Nieuw-West.”
“Verder neemt de gemeente haar tendervoorwaarden onder de loep; wellicht vallen programma’s te versimpelen. We kunnen nog meer doen aan versnelling van procedures. In de coalitie is de afspraak gemaakt voortaan allerlei aanvullende eisen achterwege te laten. Bovendien willen we beter nadenken over de inrichting van het vergunningtraject. Onze mankracht is beperkt; kennis is schaars. Gemeente en ontwikkelaars spelen dezelfde wedstrijd. Wellicht kunnen we samen met ontwikkelaars dat proces anders inrichten of bepaalde kunnen taken aan hen overgedragen. En de juiste fasering is belangrijk. Door goed na te denken over onze planvolgorde kunnen we uiteindelijk meer vaart maken. Dat alles bij elkaar kan helpen te voorkomen dat de wooncrisis in een ernstige bouwcrisis ontaardt.”
Landelijke politiek
Wat verwacht Amsterdam daarbij van politiek Den Haag?
“De landelijke overheid toont zich bereid grote investeringen te doen in een betere infrastructuur. Met doortrekking van de Noord-Zuidlijn, uitbreiding van de Ringlijn, het Zuidasdok. Daar zijn we ontzettend blij mee. En we krijgen veel geld voor het Zeeburgereiland, voor IJburg, en voor Zuidoost. Ik noem Zuidoost wel ‘the sleeping giant’. De bestaande metrolijn wordt onderbenut. Daar kunnen we voor relatief weinig geld veel duurzame, betaalbare woningen toevoegen. En voorzieningen verbeteren. Dat moet natuurlijk wel gebeuren met respect voor de huidige bewoners van Zuidoost. Met voorrang voor lokale woningzoekenden. De truc is, dat we ervoor zorgen dat de stedelijke ontwikkeling daar, zoals de transformatie rondom het Hondsrugpark, gewoon doorgaat.”
Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening krijgen door de komst van Hugo de Jonge veel meer aandacht.
“We hebben een goed contact met minister De Jonge. Hij werkt op een onbevangen manier ontzettend hard aan ontzettend veel plannen. Natuurlijk hebben wij onze wensen. Zo vind ik dat het Rijk moet nadenken over crisismaatregelen, zoals een tijdelijke btw-verlaging. Amsterdam profiteert van de zogeheten Woningbouwimpuls, maar die steun is projectgebonden. Zo’n project moet binnen een bepaalde tijd van start gaan. Mocht zo’n ontwikkeling ernstige vertraging ondervinden of helemaal niet doorgaan, dan krijgen we dat geld niet. Het zou mooi zijn als we die middelen dan elders in de stad kunnen gebruiken. En het Rijk moet vaart maken. Natuurlijk, Hugo de Jonge kan niet alles tegelijk oplossen. Het is een taai bouwwerk, maar bijvoorbeeld de onzekerheid over precieze regulering van het middensegment werkte in ons nadeel. Voor beleggers is duidelijkheid ontzettend belangrijk. Dan kunnen zij verder.”
Amsterdam werkt aan een ontwikkelvisie voor 2035. Hoe ziet de stad er over vijftien jaar uit?
“Ik hoop dat we tegen die tijd met de transformatie van Haven-Stad in de weer zijn en dat Hoofddorp gevoelsmatig onderdeel is van Amsterdam. Ik hoop dat de schaalsprong van Noord dan is neergedaald, met minder verschillen tussen de oude en de nieuwe stad. En dat door stadsvernieuwing de leefbaarheid in Nieuw-West is toegenomen. Niet op de laatste plaats hoop ik op een prachtig Zuidoost.”
| D66-wethouder Reinier van Dantzig (36) is verantwoordelijk voor de portefeuilles Woningbouw, Grond en Ontwikkeling, Ruimtelijke Ordening, Monumenten en Erfgoed. Daarvoor was hij gedurende acht jaar lid van de gemeenteraad, waarvan de laatste vijf jaar fractievoorzitter. Van Dantzig is van huis uit horecaondernemer. Hij studeerde economie aan de Universiteit van Amsterdam. Van Dantzig toonde zich ruim voor de gemeenteraadsverkiezingen al geïnteresseerd in woningbouw en stedelijke ontwikkeling. D66 nam de afgelopen 45 jaar maar één keer eerder bestuurlijke verantwoordelijkheid in het ruimtelijke domein. Gerrit Jan Wolffensperger - de eerste D66-wethouder in Amsterdam - was tussen 1978 en 1982 wethouder van onder meer Gemeentebedrijven en Herhuisvesting. |
 |