De aangekondigde huurregulering brengt meer nieuwbouw in het middensegment niet dichterbij. Ontwikkelaars en beleggers voorzien in het dure Amsterdam een afname. In randgemeenten als Haarlemmermeer, Zaanstad, Diemen of Purmerend kunnen dergelijke betaalbare huurwoningen wel worden bijgebouwd.
Het middenhuursegment bevindt zich in een perfect storm, aldus CEO Gertjan van der Baan van Vesteda, belegger namens pensioenfondsen en verzekeraars in 28.000 veelal betaalbare huurwoningen. Hij meent dat in korte tijd de problemen voor woningbeleggers zich opstapelen. “Door regulering van het middensegment gaan de huurinkomsten omlaag, ook wij zullen voor sommige woningen in Amsterdam de huur na mutatie moeten verlagen. De lat ligt hoog. Gemeenten stellen stringente eisen aan woningbouwprogrammering, in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting houdt wethouder Pels nadrukkelijk vast aan meer huurwoningen in het middensegment en in de sociale sector. Maar er spelen de laatste tijd veel meer zaken. De rente gaat omhoog. De overheid heeft de overdrachtsbelasting fors verhoogd. Dat betekent dat de toekomstige eindwaarde van dergelijke woningen neerwaarts moet worden bijgesteld. Beleggers kunnen daardoor veel minder voor zo’n huurwoning betalen. Tegelijkertijd hebben we te maken met stijgende bouwkosten, sterke inflatie en hoge grondprijzen. De optelsom van dat alles is, dat voor een ontwikkelaar de bouw van die door de gemeente voorgeschreven middensegment huurwoningen, net als woningbouw in de sociale sector, verlieslatend wordt. Dan stagneert die bouwstroom.”
Dalende woningbeleggingen
Ook kan de samenleving zich niet eeuwig verzekerd weten van belangstelling van (buitenlandse) woningbeleggers, waarschuwt Van der Baan. Voor grote vermogensbeheerders die niet alleen in woningen, maar met ons aller pensioengeld ook in kantoren, winkels, hotels en logistiek vastgoed beleggen geldt dat zij vanwege veranderende economische omstandigheden de omvang van hun vastgoedbeleggingen en de verdeling binnen de verschillende categorieën heroverwegen. “Door stijgende rentes en dalende waarden in al die beleggingscategorieën stellen pensioenfondsen, de kapitaalverstrekkers, zich de vraag of het vanwege een gezonde risicospreiding niet beter is minder in vastgoed te beleggen. Of op zijn minst de verdeling tussen die categorieën te veranderen; ook dat maakt woningbeleggingen, al is in ons hele land de woningvraag enorm, minder gewild.”
Ook niet onbelangrijk, aldus Van der Baan. Beleggers houden niet van onzekerheid. “Politieke discussie over het huurniveau en over fiscale regels - het Rijk wil onder meer af van de fiscale beleggingsinstelling - maakt dat beleggers zich terughoudend opstellen.”
|
Image
|
Zaankwartier
De ontwikkeling van gemengde gebieden met veel sociale huur en veel betaalbare huur- en koopwoningen wordt in toenemende mate een bijzonder kwetsbare aangelegenheid, constateert Feike Siewertsz van Reesema, managing partner van Waterland Real Estate. “Structurele verliezen op betaalbare huur- en koopwoningen moeten worden betaald uit de winst op dat kleine percentage duurdere huur- en koopwoningen. Door hogere bouwkosten en stijgende rente wordt dat steeds minder makkelijk, ook al maken wij de juiste rekensommen.” Hij is onder meer de ontwikkelaar van het Zaankwartier, de nieuwe invulling van het voormalige Meneba-complex in Zaanstad.
Daar verrijst een gemengd woongebied met zo’n 750 betaalbare huur- en koopwoningen. “Die plannen lopen vooralsnog geen gevaar. De te bouwen sociale huur- en betaalbare huurwoningen zijn verkocht aan Parteon en aan een institutionele belegger. De koopwoningen vallen overwegend in het betaalbare segment, dus dat gaat nog wel goed. Bovendien worden veel woningen fabrieksmatig gebouwd. Door Van Wijnen - Fijn Wonen. Daarmee kunnen we de bouwkosten beter beheersen, maar ik hoor helaas van tal van collega’s dat zij hun bouwplannen stilleggen. Of op zijn minst is er sprake van vertraging, omdat er opnieuw onderhandelingen nodig zijn over de grondprijs, de bouwprijs of omdat het bouwprogramma moet worden bijgesteld.”
Uitstel nieuwbouw
Ook BPD Gebiedsontwikkeling nam recent samen met Dura Vermeer het besluit om de bouw van koopwoningen in de volgende fase van Park Valley in Diemen uit te stellen. “We hebben te maken met afnemend consumentenvertrouwen, stijgende hypotheekrentes en toenemende onzekerheid op de woningmarkt. Mensen die wel willen verhuizen naar een moderne, duurzame koopwoning vragen zich af of straks hun oude huis nog verkoopbaar is. En wat die woning dan opbrengt. Die onzekerheid maakt dat er veel minder kopers zijn”, aldus Esther Agricola, regiodirecteur Noord-West.
Kan de afhankelijkheid worden doorbroken? Van der Baan wijst naar de gemeente als grondeigenaar. “Als we over meer woningen in dat gereguleerde middensegment willen beschikken, als we de huurprijs van die woningen als het ware subsidiëren maar nieuwbouw lukt niet meer, dan zal iemand die pijn moeten nemen. En dan kom je uiteindelijk onderaan uit: de grondprijzen moeten fors omlaag.”
Agricola, eerder werkzaam als directeur Ruimte en Duurzaamheid bij de gemeente Amsterdam, ziet dat niet snel gebeuren. “Amsterdam leunt voor haar uitgaven ook op een financieel sterk Vereveningsfonds. Zolang er voldoende ontwikkelaars zijn die inschrijven op de gemeentelijke tenders, dan zie ik zo’n prijsverlaging niet gebeuren.”
Meer creativiteit gevraagd
Volgens Agricola moeten ontwikkelaars in economisch minder goede tijden meer creativiteit aan de dag leggen. “Een crisis kan ook worden gebruikt om tot verandering te komen. In vorige crisissituaties hebben ontwikkelaars zich innovatief getoond. Waarom richten we ons niet vaker op de ontwikkeling van complexen met alleen sociale- en betaalbare middensegmenthuurwoningen? In combinatie met fabrieksmatige bouw en een behapbare grondprijs, moeten we ver kunnen komen.”
Is de bouw van betaalbare huurwoningen altijd kansloos? Het BPD Woningfonds met de focus op de verwerving van woningen in het betaalbare middenhuursegment, maakte eerder dit voorjaar melding van de oplevering van de duizendste huurwoning. “De groei van het fonds verloopt voorspoedig”, zegt directeur Tak H. Lam. “We hebben 1.000 woningen nog in aanbouw. Voor 2.000 woningen zijn de plannen in een vergevorderd stadium en er is sprake van een veelvoud aan zachtere plannen. Wij denken rond 2030 een fonds met 15.000 huurwoningen te hebben, waarvan de meeste een huur kennen van 700 tot 1.100 euro.” Lam prijst zich gelukkig met in-house ontwikkelaar BPD Gebiedsontwikkeling. Maar, zo geeft hij toe, die woningen staan straks niet of maar heel beperkt in Amsterdam. “We moeten wat groter denken. Vlakbij de hoofdstad, in Diemen, in Hoofddorp, in Purmerend kunnen we die woningen wel realiseren.”
Hoger loon
De politiek kan ook een principieel andere route volgen, zegt Van der Baan. Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, heeft daar ook al diverse keren op gewezen. “De netto lonen moeten omhoog. Veel bedrijven kunnen zich dat gezien hun mooie winstcijfers wel permitteren. Vervolgens is het aan de mensen zelf of ze die paar honderd euro extra willen uitgeven aan die wat duurdere woning, of aan iets anders. En dan hoeft de huur in dat middensegment niet kunstmatig laag worden gehouden.”
|
In dit rekenvoorbeeld is een kleine nieuwbouwwoning van complex Lincoln in Amsterdam-Noord het uitgangspunt. De energieprestatie weegt bij kleine woningen zwaar mee in het puntentotaal, waardoor een WOZ-Cap minder snel optreedt. Conclusie: een relatief klein appartement kan bij optimale energieprestatie al snel buiten de regulering blijven (=<187 punten). Image
In de berekening zitten enkele aannames en de WOZ die in 2022 werd gebruikt. |
LEES OOK DE ANDERE ARTIKELEN UIT HET DOSSIER REGULERING MIDDENHUUR:
- Regulering middenhuur is belangrijke trendbreuk. Wat zijn de gevolgen?
- Zo reageert de particuliere woningbelegger op de nieuwe wetgeving
- Projectontwikkelaars zoeken woningcorporaties om nieuwbouwprojecten vlot te trekken