BPD Woningfonds groeit gestaag, ook in de Metropoolregio Amsterdam. Fondsdirecteur Tak Lam wil doorgroeien naar 15.000 woningen in 2030. Hij pleit voor extra nieuwbouwlocaties in buitengebieden, een betrouwbare overheid en vooral voor veel meer aandacht voor procesversnelling. Tijd is zijn grootste vijand. “Halvering van de planningstijd kan de totale bouwkosten flink verlagen en huren veel goedkoper maken.”
BPD Woningfonds is nog geen vijf jaar oud. Inmiddels zijn er 1.500 middeldure huurwoningen in verhuur. Verder heeft het fonds 1.500 woningen in aanbouw en zijn er harde afspraken met Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD), de zogeheten gecommitteerde pijplijn, over start bouw van bijna 2.500 woningen binnen twaalf maanden.
Woningontwikkeling vindt verspreid door het land plaats; in onder meer Alkmaar, Leeuwarden, Eindhoven en Hengelo. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) wordt niet overgeslagen, zegt fondsdirecteur Tak Lam. De verhuurportefeuille omvat al woningen op het Zeeburgereiland in Amsterdam-Oost ( 22 appartementen) en in Diemen-Zuid (Park Valley, na oplevering van de laatste bouwfase in totaal183 woningen).
Aanwijzing van nieuwe bouwlocaties in de buurt van onze steden is onontkoombaar om het woningaanbod sneller te vergroten
In de pijplijn zitten World of Food in Amsterdam-Zuidoost (165 appartementen), MOtown Amsterdam-Sloterdijk (32 appartementen voor een beheercoöperatie), Wagenweggebied Purmerend (70 appartementen), Uithoorn (40 appartementen langs de oever de Amstel), Waterrijk Oosthuizen (38 grondgeboden woningen en appartementen) en herontwikkeling van twee panden op voormalig defensieterrein Crailo bij Bussum (46 woningen). De pijplijn zal voor wat betreft de MRA de komende tijd toenemen, verwacht Tak Lam, met huurwoningen in Hoofddorp. BPD is - sinds de overname van het aandeel van Snippe Projecten - eigenaar van de ontwikkeling van Hyde Park en zal daar 1.500 woningen bouwen. Een deel daarvan komt in bezit van het woningfonds.
Appartementen en rijwoningen
Het woningaanbod van het BPD Woningfonds betreft zowel appartementen als rijwoningen. Een appartement heeft een omvang van 50 vierkante meter tot maximaal 80 vierkante meter, afhankelijk van de locatie. Op plekken met een relatief hoge grondprijs, zoals in Amsterdam of Utrecht, is de maat voor eenpersoonshuishoudens minimaal 50 vierkante meter.
Voor tweepersoonshuishoudens worden op die relatief dure locaties appartementen tot 65 vierkante meter gebouwd. Rijwoningen, alleen te bouwen in de meer ontspannen woongebieden, hebben een oppervlakte van 100 vierkante meter tot soms wel 120 vierkante meter. De gemiddelde huurprijs ligt tussen de 1.000 en 12.00 euro in de maand.
Initiatiefnemer en investeerder Rabobank, ook de eigenaar van BPD, verklaarde bij de lancering van het woningfonds eind 2019 in tien jaar tijd te streven naar een woningfonds met 15.000 middeldure huurwoningen. Ondanks de groei met 1.000 woningen per jaar staat zijn fonds nog voor een flinke uitdaging, erkent de fondsdirecteur. Wel is hij hoopvol. BPD beschikt over een veelheid van grondposities waar ook het Woningfonds uit kan putten. Verder heeft hij het tij mee. Gemeenten vragen steeds nadrukkelijker om huurwoningen voor het middensegment, maar vanwege ruimtelijke procedures kan het jaren duren voordat op de voorziene plekken daadwerkelijk sprake is van woningbouw.
Grootschalige bouwlocaties
Juist vanwege die tijdverslindende procedures hoopt Tak Lam dat Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), al op korte termijn meer duidelijkheid zal bieden over nieuwe grootschalige bouwlocaties. “Wij bouwen veel binnen bestaand stedelijk gebied, maar de nood is hoog en het woningtekort wordt al maar groter. Met alleen woningbouw binnen bestaand weefsel redden we het gewoonweg niet. Herontwikkeling van binnenstedelijk gebied is altijd ingewikkeld, dat moeten we onder ogen zien. Aanwijzing van nieuwe bouwlocaties in de buurt van onze steden is onontkoombaar om het woningaanbod sneller te vergroten.”
We zullen efficiënter moeten handelen, simpelweg omdat we in de toekomst niet over voldoende arbeidskrachten kunnen beschikken
Het langzame tempo waarin plannen tot ontwikkeling komen hangt volgens hem als een zwaard van Damocles boven veel projecten. “Niet iedereen is daarvan doordrongen. Vaak wordt gedacht dat een hoge grondprijs ons in de weg zit om tot een succesvolle woningontwikkeling te komen, maar de snelheid waarin we onze plannen kunnen realiseren is feitelijk veel belangrijker. Tijd kost ons ontzettend veel geld, dat komt onder meer door de sterk gestegen rente. Als een project een jaar of meerdere jaren vertraging oploopt, bijvoorbeeld vanwege bezwaarprocedures bij de rechtbank of de Raad van State – niet dat ik mensen in hun rechten wil beperken -, dan zorgt dat voor extra rentelasten. Maar dat niet alleen: bouwen wordt steeds duurder. Sinds de oorlog in Oekraïne zijn de bouwkosten enorm gestegen. Als we de planningsperiode zouden kunnen halveren, als het realiseren van een woning zeg geen tien maar vijf jaar in beslag neemt, dan zou dat de kostprijs van een woning enorm drukken. Met als voordeel dat dan de huren substantieel omlaag kunnen. Ook hoeft het Rijk dan niet langer de bouw van woningen te subsidiëren.”
Woningbouwversnelling
Voormalig minister Hugo de Jonge heeft tot zijn tevredenheid een goede voorzet gegeven om de druk van eindeloze bezwaarprocedures te verminderen. Hij hoopt dat het Kabinet-Schoof ook anderszins werk zal maken van woningbouwversnelling. Tak Lam: “Ontwikkelaars en investeerders hebben veelvuldig te maken met een soort van bestuurlijke spaghetti. Neem de onlangs in werking getreden Wet betaalbare huur. Daarin wordt voorgeschreven hoe we op nationaal niveau omgaan met middeldure huur, maar veel gemeenten hebben al hun eigen regels over verhuur in het middeldure segment. Deze regels verschillen per gemeente en wat wij zien is, dat er een opeenstapeling van regels dreigt. Harmonisatie van wet- en regelgeving is noodzakelijk om deze regeldruk te verminderen. “
Hij ziet projecten ook vertragen door heel verschillende opvattingen over Welstand. Wat bij de één een welkom product is, wordt door een ander als niet passend beschouwd. Die lokale wensen kunnen een belemmering vormen om stappen te zetten in bijvoorbeeld fabrieksmatige woningbouw.
“Grote fabrikanten als Fijn Wonen bieden enorm veel mogelijkheden, maar niet alles is mogelijk. Meer uniformering zou kunnen helpen om fabrieksmatige woningproductie te versnellen.” BPD Woningfonds heeft de afgelopen twee jaar drie pilots gedaan met Fijn Wonen. Volgens Tak Lam zijn de kostenvoordelen in vergelijking met traditionele bouwmethoden nog beperkt, maar hij vindt het wel belangrijk om fabrikanten - Fijn Wonen, onderdeel van bouwconcern Van Wijnen, beschikt over een moderne huizenfabriek in Heerenveen - de kans te geven nieuwe producten te ontwikkelen en al lerende innovaties door te voeren. “We kunnen niet zonder een fabrieksmatige aanpak. We zullen in ons land efficiënter moeten handelen, simpelweg omdat we in de toekomst ondanks de groei van de bevolking niet over voldoende arbeidskrachten kunnen beschikken.”
Goed investeringsklimaat
Tak Lam wijst verder op het belang van een goed investeringsklimaat. “Om aan die omvangrijke vraag naar betaalbare woningen te kunnen voldoen, moeten enorme investeringen worden gedaan. Wij willen groeien naar die 15.000 huurwoningen, maar er zijn nog veel meer woningen nodig. Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en banken kunnen niet alleen in die kapitaalsvraag voorzien, daarvoor zijn ook omvangrijke buitenlandse investeringen nodig. Zij zullen die investeringen alleen doen, als de politiek duidelijkheid biedt over huurbeleid en fiscaliteit. Verslechteringen kunnen door beleggers worden ingerekend, het gaat veel meer om duidelijkheid, betrouwbaarheid, niet telkens de spelregels veranderen. Dan ontstaat er vertrouwen. Ook daar ligt een mooie taak voor de minister van VRO en de minister van Financiën.”
De fondsdirecteur kijkt met argusogen naar het overleg tussen het ministerie van VRO en de Europese Commissie over de wijziging van staatssteunregels voor woningcorporaties, waardoor zij ook met door het WSW geborgde leningen middeldure huurwoningen kunnen bouwen. “Mocht dat gebeuren, dan krijgen corporaties de kans met gunstig geprijsde leningen voor huurwoningen een hogere aankoopprijs te betalen. Zo’n stap zal prijsopdrijvend werken, terwijl het - ik zei het al eerder - moet gaan om betere, efficiënt gebouwde woningen tegen een lagere kostprijs. Daar zijn huurders bij gebaat.”