Minister Keijzer wil het WWS-puntenstelsel aanpassen, minder dan een jaar na invoering van de Wet betaalbare huur. Woningen in met name grote steden krijgen er punten bij door de WOZ-waarde zwaarder te laten meetellen. Daarnaast mag voor kleine monumenten een hogere huurprijs worden gevraagd en leidt het ontbreken van buitenruimte niet langer tot minpunten. Dit allemaal alleen bij nieuwe huurcontracten.
De minister zegt deze maatregelen te nemen om uitponding van huurwoningen te voorkomen en meer middenhuurwoningen te behouden. Het effect is volgens haar dat in de grote steden de huren met zo'n 50 tot 100 euro per maand omhoog kunnen, zonder dat er meer woningen in de vrije huursector terechtkomen.

Uitponden

Minister Keijzer maakt zich zorgen over de verkoop van huurwoningen, overigens vaak van appartementen die eerder juist werden omgezet van koop naar huur. Jarenlang was buy-to-let uitermate lucratief, maar het rendement op woningverhuur is afgenomen en het risico toegenomen. Dat is het gevolg van een stapeling van fiscale maatregelen, renteverhogingen, de Wet betaalbare huur en de wet die tijdelijke verhuur aan banden legt. De positie van de huurder is de afgelopen jaren versterkt. Hugo de Jonge, de vorige Woonminister, heeft een drietal wetten ingevoerd om de belabberde positie van huurders te verbeteren: een betere rechtspositie, een vast huurcontract en een einde aan woekerhuren. 
Dat werd hoog tijd. Maar als het gevolg is dat het huuraanbod (woningen die vrijkomen en opnieuw worden aangeboden) sterk daalt, heeft de woningzoekende huurder daar zeer weinig aan, redeneert de minister. En dat daalt inderdaad in hoog tempo: het aantal huurtransacties in de middenhuur en vrije sector daalde dit jaar volgens NVM/VGM-cijfers in één kwartaal met bijna 20 procent. De belangrijkste oorzaak aldus de makelaarsvereniging: verstoorde marktwerking. Die leidt tot uitponding. In het eerste kwartaal van 2025 was een op de vijf verkochte woningen een voormalig huurhuis, waarvan tweederde appartementen, aldus de NVM. In de G4-gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht samen is dit zelfs bij 2 op de 5 het geval. 

Laten we even preciezer naar de cijfers kijken. Er zijn zoals gezegd veel factoren waardoor kleine particuliere beleggers uitponden. Minister Keijzer pakt er nu slechts één aan door de wet betaalbare huur aan te passen. Die ging 1 juli 2024 in. Maar een trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. Daarna kwam de Opkoopbescherming en steeg na 2022 de rente. De grafiek laat zien dat zowel de aankopen als de verkopen door investeerders op dezelfde momenten pieken en dalen hebben, maar dat het verschil wel elk jaar groter wordt. Steeds meer huurwoningen worden (weer) koopwoningen. Het saldo van aan- en verkopen kwam over 2024 uit op 29.400 huurwoningen. Makelaars voorspellen voor dit jaar een nog groter verschil. Dat blijkt al na het eerste kwartaal. Het Kadaster verwerkt in die periode bijna 51.500 woningtransacties, de meeste sinds 2021. Toen zorgde de verandering van de overdrachtsbelasting voor een recordaantal transacties door koopstarters. In de grote steden sloegen vooral koopstarters hun slag. Zij kochten daar de goedkopere woningen die beleggers te koop zetten.

Minder aanbod, maar niet minder huurwoningen

Minder bekend is dat het aantal huurwoningen netto tot eind 2024 nog altijd groeit, zowel in Amsterdam als in heel Nederland. Er komen namelijk ook nieuwe huurwoningen bij. Dat zorgde ervoor dat er in 2024 ruim 20.000 huurwoningen van private partijen bijkwamen in Nederland (zie grafiek) en 2.100 in Amsterdam. Het aandeel van de private huursector in totale huurvoorraad groeit vanaf 2022 niet meer, maar is met 9,3 procent constant gebleven.

Hoe kan het dat er huurwoningen bijkomen terwijl de NVM-makelaars en verhuurplatforms als Pararius al enige kwartalen spreken over een sterk afnemend aanbod. Zo daalde bij Pararius het aanbod het eerste kwartaal van 2025 volgens eigen opgave met een derde ten opzichte van een jaar eerder.  
Dat heeft meerdere redenen, naast uitponding. Pararius zit bijvoorbeeld in een specifiek marktsegment: bestaande woningen van kleinere beleggers. Pararius verhuurt bovendien vooral gestoffeerde of gemeubileerde woningen. Daarnaast verhuurt Pararius alleen woningen in de vrije huursector; dat segment is per 1 juli 2024 kleiner geworden vanwege de nieuwe huurregels. Maar last but not least: aan de praktijk van de tijdelijke huur is een einde gemaakt, ook per 1 juli 2024. Dat was in de jaren daarvoor zo'n beetje de norm geworden bij de kleinere woningbelegger. Daardoor kon op regelmatige basis steeds weer dezelfde woning opnieuw worden verhuurd. Dat tikt op termijn aan in de aantallen verhuringen. En trouwens ook in de opbrengsten omdat telkens de huur kan worden gemaximeerd.

Doorstroming vooral in particuliere huursector

Vooropgesteld: zeker voor steden als Amsterdam is de particuliere huurmarkt heel belangrijk. Zo komen veel mensen de stad in. Uit onderzoeken blijkt steevast dat de meeste mensen die naar Amsterdam komen, in eerste instantie in de particuliere huursector terechtkomen, als eerste ankerplaats. Zeker, vaak tegen zeer hoge kosten of/en door woonruimte te delen. Vanwege die ongunstige prijs/prestatie-verhouding én vanwege de eerdere praktijk van tijdelijke huurcontracten wonen veel huurders er ook niet lang in. De doorstroming was dan ook groot in de particuliere huursector in de periode 2015-2022 (zie onderstaande grafiek). In Amsterdam kregen in 2022 ruim 20 procent van deze woningen nieuwe bewoners, terwijl de doorstroming in de sociale huursector (8% in 2022) en koopsector (7,3%) veel geringer is. Dit is ook het landelijk beeld, met dit verschil dat daar de bewoners van koopwoningen nog honkvaster zijn (4,3% doorstroming in 2022, tegenover 7,5% in de sociale huur en 18,8% in de particuliere huursector).

Afnemend huuraanbod betekent dat de stad meer op slot gaat. Slecht nieuws voor degene die voor werk of studie daar wel dagelijks moeten zijn. En dus ongunstig voor het vestigingsklimaat van bedrijven. Het is dan ook belangrijk dat er een substantiële particuliere huurmarkt blijft. Terecht dat minister Keijzer zich zorgen maakt over het afnemend aanbod, terwijl de overspannen woningmarkt om groei vraagt.

Conclusie

Minister Keijzer grijpt wel heel snel in. De Wet Betaalbare huur is minder dan een jaar in werking. Het langetermijneffect van de Wet betaalbare huur is nog niet duidelijk. Dit te meer omdat de huurregulering maar een van de redenen is waarom beleggers huurwoningen verkopen. Keijzer somt er zelf in haar Kamerbrief van 10 april een groot aantal op. Daarbij is de woningmarkt gebaat bij rust en voorspelbaarheid. Maar goed, met een wijziging in hun richting zullen beleggers vermoedelijk weinig moeite hebben. De wethouders van de grote steden zijn in ieder geval tegen de aanpassingen."Het zorgt ervoor dat uiteindelijk de huurprijzen fors omhooggaan. En wat hebben we dan?", aldus de Haagse wethouder Robert van Asten tegenover de NOS. 
Veel alternatieven om beleggers op korte termijn tegemoet te komen heeft minister Keijzer niet. Nadat eerder al de overdrachtsbelasting voor beleggers is verlaagd van 10 naar 8 procent, zullen verdere fiscale douceurtjes ongetwijfeld op een njet van de minister van financiën stuiten. Meer fundamentele fiscale aanpassingen kosten bovendien tijd. De nieuwe ‘Wet werkelijk rendement box 3’ zou een goed moment zijn. Die zou in 2028 (?) kunnen ingaan. Dan kan er ook voor vastgoed een vermogensbelasting worden vastgesteld op basis van het rendement. Dat betekent dat verhuurders pas belasting hoeven te betalen over de waardestijging van de woning als deze wordt verkocht. Dat scheelt pas een slok op een borrel. 
Het huidige voorstel om het puntenstelsel aan te passen zet minder zoden aan de dijk, maakt wonen duurder en creëert vooral onrust. Al is het een rimpeling in het water in vergelijking met de tsunami die de coalitiepartijen met de tweejarige huurbevriezing in de woonsector veroorzaken.