Sinds 1 juli 2023 verplicht de Wet goed verhuurderschap gemeenten op te treden tegen malafide verhuurders. Huurders worden daarmee beter beschermd tegen discriminatie en intimidatie of het betalen van een te hoge borg. Binnen de MRA geeft vooral Amsterdam prioriteit aan de bestrijding van misstanden, de regio blijft achter. Gemeenten lijken nog te moeten wennen aan hun nieuwe rol.
In het voorjaar van 2024 ontving de gemeente Amsterdam meerdere klachten van huurders uit een groot complex aan de Duivendrechtse kade van vastgoedeigenaar Marcel van Hooijdonk. Na onderzoek bleken de bewoners bij het afsluiten van hun huurcontract een veel te hoge borg en forse bemiddelingskosten te hebben betaald. De servicekosten waren ook veel te hoog. Bovendien voldeden de huurcontracten niet aan de wettelijke eisen. Eerder had de Huurcommissie in verschillende procedures al ernstige gebreken aan het pand geconstateerd.
Voor de gemeente was met de nieuwe klachten de maat vol. Op basis van de nieuwe Wet goed verhuurderschap legde ze de verhuurder, die door de SP-jongeren al eens tot ‘huisjesmelker van het jaar’ was uitgeroepen, een last onder dwangsom op van tweehonderdduizend euro. Als Van Hooijdonk binnen een redelijke termijn geen einde aan de overtredingen zou maken, zou deze worden omgezet in een bestuurlijke boete. Dat is (nog) niet gebeurd. Het is onduidelijk of de verhuurder inmiddels eieren voor zijn geld heeft gekozen of dat er nog een bezwaarprocedure tegen de dreigende boete loopt.
Sinds 1 juli 2023 verplicht de Wet Goed verhuurderschap gemeenten om tegen misstanden op de (particuliere) huurmarkt op te treden. De redenen om in te grijpen kunnen variëren, van het vragen van een te hoge borg of onredelijke servicekosten tot discriminatie en intimidatie van huurders. Dankzij de Wet Betaalbare Huur is daar inmiddels ook het vragen van een te hoge huurprijs aan toegevoegd. Vòòr de inwerkingtreding van de wet konden gemeenten nauwelijks optreden tegen slecht verhuurgedrag. Organisaties als stichting !WOON konden voor individuele huurders wel een civielrechtelijke procedure opstarten, maar bestuursrechtelijk kon een vastgoedbedrijf geen dwangsom worden gelegd voor zijn algehele wangedrag. Dat is veranderd, al is er voor zover bekend in de MRA nog maar één boete daadwerkelijk uitgedeeld: aan verhuurder Cernic uit Amsterdam wegens ernstige intimidatie van huurders. Om toekomstige bewoners voor deze persoon te waarschuwen, heeft de gemeente de naam van de verhuurder op haar website bekendgemaakt. Het is een van de instrumenten die de Wet goed verhuurderschap biedt, naast de eerdergenoemde last onder dwangsom en bestuurlijke boete gemeenten.
Handhaving in regio blijft achter
Binnen de MRA lijken vooral de regiogemeenten nog te moeten wennen aan hun nieuwe rol als handhaver bij slecht verhuurgedrag. Ze hebben wel een (verplicht) meldpunt ingericht – vaak in samenwerking met stichting !WOON – en onderzoeken meldingen die daar binnenkomen. Maar proactief handhaven op misstanden komt er nog niet van. Dat is wel het streven in Haarlem, vertelt gemeentelijk woordvoerder Irma Graveland, “maar het opstarten van een nieuwe taak heeft altijd enige aanlooptijd nodig.” Op dit moment hebben de gemeentelijke juristen en toezichthouders vijftien zaken in behandeling. “In enkele van die gevallen hebben we ook het voornemen om een last onder dwangsom op te leggen”, vertelt Graveland. Het gaat dan om meldingen van bijvoorbeeld zware intimidatie zoals het ingooien van ramen of vervelend app-verkeer, of ernstig achterstallig onderhoud waardoor huurders niet meer in een pand kunnen wonen. “Deze niet-administratieve overtredingen handelen we zelf af.” Andere meldingen die worden gedaan over bijvoorbeeld onredelijke administratiekosten, worden zoveel mogelijk afgehandeld door !WOON. Daar heeft Haarlem ook zijn meldpunt ondergebracht.
Haarlem heeft vijftien zaken in behandeling en is in enkele gevallen van plan een last onder dwangsom op te leggen
In Amstelveen, Aalsmeer en Zaanstad zijn er evenmin al boetes of een last onder dwangsom uitgedeeld. Er komen in alle drie gemeenten wel meldingen van misstanden binnen. Maar dat heeft nog nergens tot concrete maatregelen geleid. Veelgenoemde klachten gaan hier over intimidatie of een te hoge huurprijs. In Zaanstad levert ook de huisvesting van arbeidsmigranten in Zaandom Oost problemen op. De gemeenteraad wil dat er harder wordt opgetreden tegen misstanden op dit gebied en vroeg het Zaanse stadsbestuur om een verhuurvergunnning in te voeren. Die optie is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen. Maar na onderzoek door adviesbureau Rigo constateerde de gemeente dat ze beter eerst de reguliere handhaving kan intensiveren en het meldpunt breder bekend moet maken. Het invoeren van een vergunningsplicht vraagt ook veel extra mankracht en geld – en dat is er niet.
| Gemeente Amsterdam heeft begin oktober een verhuurder laten weten dat zij gaat handhaven onder de Wet goed verhuurderschap, omdat de verhuurder mannelijke huurders discrimineert. De verhuurder heeft in zijn huurcontracten dat ‘de huurders Nederlandse werkende dames zijn.’ De gemeente heeft de verhuurder een ‘voornemen last onder dwangsom’ en een ‘voornemen boete’ gestuurd. Als hij de aanklacht niet kan weerleggen, riskeert hij een boete van 10.000 euro. Na ontvangst van de waarschuwing heeft de verhuurder twee weken de tijd om zijn zogenoemde zienswijze in te dienen. Wethouder Zita Pels (Volkshuisvesting): “Melden heeft zin, voor jezelf maar ook voor anderen die hiermee te maken krijgen. Daarom roepen we Amsterdammers op om het bij ons te melden als je door een verhuurder gediscrimineerd wordt. Of het nu discriminatie vanwege huidskleur, geloof, seksuele geaardheid of geslacht betreft: het is allemaal niet toegestaan. Wij zullen altijd proberen op te treden tegen dit soort gedrag.” |
Waar de handhaving in regiogemeenten nog achterblijft, heeft Amsterdam hier vanaf het begin grote prioriteit aan gegeven. Het aantal particuliere verhuurders is ook veel groter dan in andere MRA-gemeenten. Bovendien is er al jaren sprake van soms grove misstanden op dit deel van de woningmarkt. Sinds januari 2024 heeft de stad een eigen meldpunt en een team opgezet van inmiddels achttien voltijds medewerkers. Sindsdien kwamen al meer dan twaalfhonderd meldingen van wangedrag binnen, waarvan zo’n vijfhonderd alleen al in het eerste jaar. Daar zitten volgens handhaver Sanja* veel administratieve overtredingen bij, zoals een te hoge borg of het niet terugbetalen van dat bedrag. De laatste maanden ziet zij ook het aantal klachten over te hoge huurprijzen groeien. Toch valt meer dan de helft van alle meldingen niet onder de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap en leidt dus niet tot verder onderzoek door het projectteam. “Dan moet je denken aan klachten over te hoge servicekosten in een jaar dat de wet nog niet van kracht was. Zulke meldingen sturen we door naar stichting !WOON die misschien civielrechtelijk actie kan ondernemen.” Soms is wangedrag van een verhuurder ook lastig te bewijzen. “Bij gevallen van intimidatie staat vaak het verhaal van de één tegenover dat van de ander. Dat maakt het moeilijk om er iets aan te doen.”
“Bij gevallen van intimidatie staat vaak het verhaal van de één tegenover dat van de ander. Dat maakt het moeilijk om er iets aan te doen”
In hoeveel gevallen de gemeente uiteindelijk een last onder dwangsom heeft opgelegd, wil ze niet zeggen. Eind van dit jaar wordt eerst de gemeenteraad geïnformeerd over de resultaten van de aanpak. Alleen de boete aan Cernic is bekendgemaakt. Sanja ziet wel dat het bij administratieve overtredingen vaak blijft bij een voornemen tot een last onder dwangsom. “In een zienswijze tonen verhuurders meestal aan dat ze hun fouten hebben gecorrigeerd. Een boete wordt daarmee voorkomen.” In andere gevallen is een informeel gesprek met de verhuurder al voldoende om misstanden op te kunnen lossen.
Sinds dit voorjaar speurt het projectteam ook proactief naar misstanden op de particuliere huurmarkt. De gemeente heeft daar extra geld voor vrijgemaakt. “Dan controleren we bijvoorbeeld online advertenties op discriminatie of een te hoge huurprijs. Of we gaan een heel pand onderzoeken naar aanleiding van enkele individuele meldingen. Op die manier kunnen we nog meer impact hebben.”
Nog weinig jurisprudentie
Stichting !WOON is blij met de prioriteit die Amsterdam geeft aan het aanpakken van misstanden op de particuliere huurmarkt. Iedere vier weken komen de gemeentelijke handhavers en medewerkers van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag bij elkaar om informatie uit te wisselen en zaken aan elkaar door te verwijzen. “De samenwerking verloopt over het algemeen goed”, zegt Gert Jan Bakker van !WOON. Hetzelfde geldt voor de contacten met enkele kleinere gemeenten in de MRA waar de stichting ook actief is. “Ook al hebben die, ondanks de bijdrage van het Rijk, vaak te weinig geld om extra handhavers in te zetten”. Dat er nog weinig jurisprudentie is over de wet, maakt het ook lastig voor stadsbestuurders om actief op te treden.
Lees ook: Gemeenten pakken intimiderende huisbazen aan
Hoewel de wet veel problemen benoemt die ook bij het meldpunt van !WOON hoog scoren, mist Bakker aandacht voor verkrotting of zwaar achterstallig onderhoud. Hij zou ook graag willen dat gemeenten meer armslag krijgen om verhuurders aan te pakken die de borg niet binnen de verplichte twee weken na vertrek van de huurder terugbetalen. “Dat probleem staat al jaren in onze top drie van meldingen, maar gemeenten kunnen daar vanwege het privaatrechtelijk karakter van een huurovereenkomst niet op handhaven. Dat moet echt veranderen als je huurders op dit punt niet in de kou wil laten staan.”
*Uit veiligheidsoverwegingen wordt in dit artikel op uitdrukkelijk verzoek van Sanja alleen haar voornaam genoemd.