| Het Jaarboek 2013 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties bevat weer een stortvloed aan cijfermateriaal over de werkzaamheden en prestaties van de Amsterdamse corporaties. De crisis laat zich teruglezen in de dalende productie- en renovatiecijfers over 2012, maar de aanbiedingsafspraken worden ondanks de stagnerende doorstroming gehaald. De publicatie van het Jaarboek komt op een moment dat de sector in bange afwachting is van de plannen van minister Blok. Die wil behalve een greep in de kas doen ook de rol van corporaties drastisch beperken. Directeur Hans van Harten van de AFWC schetst in zijn voorwoord deze gevolgen: "Een keurslijf dat mensen met een middeninkomen buitensluit, zeker op de Amsterdamse woningmarkt. Investeren in gemengde buurten is niet meer aan de orde en sociale vernieuwing wordt iets van vroeger. De markt vult het gat wel, is de te optimistische gedachte. In plaats van dat het Rijk investeringen stimuleert, dwingt het corporaties te doneren aan de staatskas. Een slechtere remedie om de bouw en de economie weer op gang te brengen, is nauwelijks denkbaar." Alle gegevens van deze pagina komen uit het jaarboek, tenzij anders aangegeven. |
Minder nieuwe woningen, minder renovatie
Vanaf 2008 daalt de bouwproductie. Ook die van corporaties, terwijl hun relatieve aandeel sinds de start van de crisis is gegroeid. In 2012 namen ze in Amsterdam maar liefst 64 procent van de opgeleverde woningen voor hun rekening. Ongeveer de helft van de nieuwbouw (1206 van de 2438) staat in de stadsdelen waar vernieuwingsprogramma’s lopen: Zuidoost, Noord en Nieuw-West. Er werden 897 sociale huurwoningen in aanbouw genomen.
Het aantal hoogniveaurenovaties (> €25.000 euro) liep drastisch terug tot 582 woningen. Dat waren er in 2011 nog 1745 en in 2010 meer dan 2200.
Het aandeel corporatiewoningen daalt
Segmentatie woningvoorraad
Het aandeel koopwoningen in de hoofdstad is toegenomen van 11 procent in 1995 naar 30 procent in 2012. Die enorme transitie kwam tot stand door nieuwbouw en verkoop van bestaande huurwoningen (sociaal en particulier). Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties nam in die periode af van 58 naar 45 procent. In 2012 verkochten de Amsterdamse corporaties 1828 woningen en verhuurden ze 2072 woningen in de vrije sector (inclusief 660 nieuwbouw). Er werden bovendien meer sociale huurwoningen gesloopt (823) dan bijgebouwd (514). Eind 2012 waren er 192.956 corporatiewoningen.
Steeds minder reguliere huurwoningen beschikbaar
Verhuur via WoningNet
De reguliere verhuur via WoningNet zakte naar 6050 sociale huurwoningen. Die daling komt overigens meer nog doordat bestaande huurders blijven zitten dan vanwege het afnemende aanbod. De afwachtende houding geeft starters relatief meer kans, maar in absolute cijfers neemt ook voor hen het reguliere aanbod af. De gemiddelde inschrijfduur van starters is 8,3 jaar (zie verder pag. 12 voor de WoningNet-cijfers voor de Stadsregio).
Toch nog flinke dynamiek
In 2012 brachten de Amsterdamse corporaties in totaal toch nog 13.910 woningen in de verhuur. Dat komt vooral door de doorstroming in de studentenhuisvesting. Die vormde 33 procent van het aanbod. Daarnaast verhuurden de corporaties flink wat woningen in de vrije sector (2072) en via tijdelijke verhuur (992).
Verhuringen 2012
Aanbiedingsafspraken gehaald
De corporaties voldeden aan de zogeheten ‘aanbiedingsafspraken’ die ze met de gemeente maakten. Het afgesproken minimum van 7500 nieuwe verhuringen van woningen met een huur lager dan 575 euro (aftoppingsgrens huurtoeslag) is gehaald (7818), met dank aan de studentenhuisvesters. In dat segment zit namelijk nog groei van het aanbod én flinke doorstroming.
Ook de andere afspraak dat de corporaties ten minste 70 procent van hun vrijkomende huurwoningen verhuren beneden die aftoppingsgrens, wordt gehaald. Dat geldt (bijna) voor elk van de drie marktgebieden, al blijft het minst populaire marktgebied drie (globaal Noord, Nieuw-West en Zuidoost) steken op 69 procent. Daar worden overigens wel de meeste goedkope woningen verhuurd.
Huren zijn nog relatief laag
De combinatie van kleine woningen en een geringe mutatiegraad zorgt ervoor dat de huren in Amsterdam relatief gematigd zijn gebleven. Bijna de helft van de corporatiewoningen (48%) heeft een huur beneden de 433 euro en 85 procent een huur beneden de 575 euro. De corporaties verhuren momenteel 3 procent van hun bezit in de vrije sector, waarvan tweederde deel in het middensegment (tot €930).
Onderverdeling corporatiebezit in 5 huurklassen
