Deze maand valt weer de brief met de jaarlijkse huurverhoging op de mat. Dit jaar is de inflatie niet langer de grondslag maar de gemiddelde CAO-ontwikkeling. Dat brengt de maximale huurstijging van sociale huurwoningen op 3,1 procent en die van de vrije sectorwoningen op maximaal 4,1 procent. Huurders met een lager inkomen en een hoge huurprijs hebben in 2023 en 2024 recht op een eenmalige huurverlaging. De maximale huursomstijging per corporatie is begrensd op 2,6 procent (CAO-loonstijging minus 0,5%).
In 2022 was de inflatie (CPI) hoog. Om grote huurstijgingen te voorkomen is bij de Nationale Prestatieafspraken afgesproken de toegestane verhoging niet meer te koppelen aan de inflatie maar aan de loonontwikkeling. Tenminste als die lager uitvalt dan de inflatie. In de periode december 2021 tot en met november 2022 was de gemiddelde loonontwikkeling 3,1 procent. Dat is de grondslag voor 2023. De wetswijziging blijkt inmiddels geen garantie voor blijvend matige huurstijgingen, want dit jaar stijgen veel lonen sneller dan de - nog altijd stevige - inflatie. Dus wellicht blijkt die CAO-grondslag wel eenmalig.
Amsterdamse corporaties
De huurverhogingen van de Amsterdamse corporaties vallen grosso modo lager uit dan de wettelijke maxima. De huursomstijgingen liggen veelal lager dan de 2,6 procent grenswaarde, bij Eigen Haard bijvoorbeeld op 2,25 en bij Ymere op 2,3 procent. Vrij algemeen is het beleid: hoe hoger de huidige huur, hoe lager de percentuele verhoging. Ymere heeft daar de meest uitgebreide staffel voor opgesteld met percentages die variëren tussen de 1,0 en 3,1 procent verhoging. Ander maatwerk is er ook: Stadgenoot en Eigen Haard geven aan bepaalde categorieën huurders geen huurverhoging als ze in een slecht geïsoleerd huis wonen (EFG-labels). Zie onderstaande tabel.
Altijd geldt: max €575 huur voor inkomens tot 120% van het sociaal minimum.
De max. huursomstijging per corporatie is 2,6% (ex inkomensafh. verhoging en vrijesector).
Huurverhogingen in vrijesector kunnen lager uitvallen conform het huurcontract
msh = middensegment huurwoning.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Hoewel huurdersorganisaties al jaren te hoop lopen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, is die ook in 2023 niet van de baan. Vorig jaar werd die verhoging op een andere leest geschoeid: de verhoging mag ook een vast bedrag zijn, tot maximaal 100 euro. Dat kan dus flink oplopen. De bedoeling daarvan is duidelijk: hogere inkomens aanzetten om naar een koop- of huurwoning in de vrije sector om te zien. Of het alternatief: meer een markthuur te laten betalen. Alle Amsterdamse corporaties maken er gebruik van, waarbij de meeste ook hierbij weer staffels toepassen: hoe hoger de huidige huur hoe lager de verhoging. De meeste corporaties hanteren wel een plafond, voor de hoogste inkomens de grens van de categorie middensegment (=€1.131).
| Maxima huurverhogingen in de sociale huursector | |||
|
Lage inkomens
|
Middeninkomens
|
Hoge inkomens
|
|
|
Eenpersoonshuishoudens
|
< €48.836
|
€48.836 – €57.573
|
> €57.573
|
|
Meerpersoonshuishoudens
|
< €56.513
|
€56.513 – €76.764
|
> €76.764
|
|
Huurverhoging
|
Max. 3,1%
(of €25 bij huur<300) |
Maximaal €50*
|
Maximaal €100*
|
Huurverlaging voor lage inkomens
In de Nationale Prestatieafspraken zijn Rijk, Aedes en Woonbond overeengekomen om bij huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum de huur af te toppen op 575 euro. Dit levert voor veel huurders in Amsterdam een verlaging op. Bij Ymere bijvoorbeeld voor een derde van alle huren. Het gaat om deze inkomensgroepen:
| Inkomensgrenzen 120% sociaal minimum | Per jaar |
| Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd | €23.250 |
| Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd | €30.270 |
| Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd | €24.600 |
| Meerpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd | €32.730 |