Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

01.07.11

Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

In Amsterdam vallen ruim 75.000 woningen boven de vrije-sectorgrens van 142 punten (663 euro), als de voorgenomen bijtelling van Donner door gaat. Dat blijkt uit een simulatiestudie van de Amsterdamse dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). Niet al die woningen worden geliberaliseerd. Corporaties hebben aangekondigd daarover afspraken te willen maken met de gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam.

 

Amsterdam en omgeving behoort tot één van de tien zogeheten ‘schaarstegebieden’ waarvoor het kabinet een bijtelling van 15 of 25 punten wil doorvoeren. Ligt die WOZ-waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld. Ligt de waarde eronder dan 15 punten. Het gros van de Amsterdamse woningen krijgt er volgens de dienst WZS 25 punten bij

 

Er zijn 277.000 huurwoningen. Momenteel heeft 9,6% daarvan meer dan 142 punten, 5,4% corporatiewoningen en 4,2% particulier. Dat wordt straks 18,2% corporatiewoningen plus 8,9 procent particuliere verhuur is 27,1%. Bron: Dienst WZS, simulatiestudie op basis van WiA 2009 gegevens; Huurprijzen vanaf 1 juli 2011
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Door de bijtelling verschrompelt de goedkoopste woningvoorraad (minder dan 93 punten) van 30 naar 4,5 procent, en stijgt het aandeel woningen boven de liberaliseringsgrens (142 punten) van 9,6 naar 27 procent van het totaal aantal huurwoningen. Op papier dan, alleen bij nieuwe verhuringen kunnen huurprijzen worden bijgesteld. En het aantal verhuringen loopt sterk terug; naar  verwachting zal de doorstroming vanwege deze bijtelling nog sterker afnemen.

Volgens de schatting van de gemeente krijgt 26 procent van de corporatiewoningen meer dan 142 punten. De AFWC komt zelf op basis van eigen doorrekeningen nog hoger uit: met Donner-punten zou straks 36 procent van de corporatiewoningen boven de liberaliseringsgrens vallen, tegenover 12 procent nu. Overigens wordt bij slechts 2 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen daadwerkelijk een huur berekend hoger dan 652 euro (grenswaarde 2010).

Particuliere verhuurders kunnen straks bij nieuwe verhuringen in de populaire delen van de stad de huren flink verhogen; binnen de gereguleerde sector (tot en met 142 punten) met 120 euro (25 punten) en in de vrije sector wat een huurder er voor over heeft.

Corporaties zullen vanwege lokale prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen lang niet altijd de maximale huurruimte gebruiken.  Enkele corporaties hebben al aangekondigd afspraken te willen maken om een deel van de vrije sectorwoningvoorraad beschikbaar te stellen aan (lage) middeninkomens.

 

Op dit moment vragen corporaties gemiddeld 80 procent van de maximale huur. In de stadsdelen binnen de ring ligt dat ver onder de markthuur. In de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West liggen de ‘Donner-huren’ ver boven de markthuren, berekend als 4 procent van de WOZ-waarde. Bron: AFWC.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Afgezien van dergelijke overwegingen beperken marktomstandigheden de hoogte van de huren, meer punten of niet. Zo liggen de meeste corporatiewoningen die kunnen worden geliberaliseerd in Zuidoost. Daar ligt de maximale huurgrens nu al boven de markthuur, afgaande op de WOZ-waarde (4% =markthuur). Hetzelfde geldt voor de stadsdelen Noord en Nieuw-West. De ruimte om daar hogere huren te gaan vragen is dus beperkt. Bovendien mogen corporaties hun vrije sectorwoningen sinds dit jaar niet meer met goedkope WSW-leningen financieren. De gemiddelde rentelast stijgt daardoor per geliberaliseerde woning met zo’n 75 euro, aldus een schatting van Roland van der Post, directeur van het WSW.

De gepresenteerde resultaten zijn indicatief. Er zijn diverse aannames gedaan. Zo is nog niet bekend welke peildatum van de WOZ-waarde en welke vloeroppervlaktedefinitie de minister gaan hanteren. Bovendien zijn niet van alle woningen het aantal punten en vierkante meters bekend. De dienst WZS is uitgegaan van WOZ-waarden van 2009, de AFWC van die van 2010. In al de puntenberekeningen is bovendien nog niet verwerkt dat vanaf 1 juli ook voor de energiezuinigheid van woningen (het energielabel) punten worden bijgeteld dan wel afgetrokken. 

Zie ook:
Reacties op plan Donner van wethouder Ossel, corporaties en huurders (NUL20, juli 2011)

25 extra punten voor Amsterdamse woningen (NUL20, 15 juni 2011)
Federatie berekent effecten plan Donner in Stadsregio

 

 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.05 Geactualiseerd op: 07.05.21

In Muiderberg liggen de eerste buizen van een duurzaam, betaalbaar en collectief warmtenet in de grond. Het nabijgelegen IJmeer wordt ingezet als warmtebron. De bewoners zijn straks goedkoper uit dan met aardgas. Althans, als de rekensommen kloppen en de voorfinanciering rondkomt.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 06.05

Deze aflevering van Bouw Woon Leef staat in het teken van mobiliteit. Aan het woord komen onder andere een hoogleraar urban mobility futures, een gebiedsontwikkelaar en een deelvervoer gebruiker. De trend is duidelijk: nieuwe wijken worden autoluw. Hoeveel waarde kun je wel niet toevoegen aan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.05

Tijdens een bijeenkomst met als thema ‘de ziel van de buurt’ gingen ontwikkelaars en stadsonderzoekers met elkaar in gesprek over de vraag wat het DNA van een buurt is, hoe daar vat op te krijgen én hoe daar vervolgens rekening mee te houden bij gebiedstransformatie. Een onderwerp dat gezien de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 20.04
In de media verschenen eind maart berichten dat Amsterdam een gedeeltelijke bouwstop zou afkondigen voor 2021. De betrokken wethouders in Amsterdam stellen dat hier geen sprake van is. Wel worden een aantal nieuwe ontwikkelingen uitgesteld, tot verdriet van de betrokken ontwikkelaars. Hoe zit...
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 19.04

Fotograaf Iwan Baan legde de ontwerpen van architect-stedenbouwer Willem Marinus Dudok (1884-1974) op een ongebruikelijke manier vast. In plaats van statische foto’s van de architectuur toont de fotograaf in het boek ‘Dudok door Iwan Baan’ de ontwerpen van de architect in een bredere context.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.04

Amsterdam is een prachtige stad. En dat moet zo blijven. Maar wethouder Marieke van Doorninck (GroenLinks) komt in de Omgevingsvisie 2050 niet met een geruststellend antwoord als het gaat om mobiliteit, bedrijvigheid en woningbouw voor alle inkomens en alle leeftijden, meent de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 25.03
Wat een veelbelovende titel, De Wereld van de Stad! En ook nog een stevige ondertitel: Theorie, Praktijk, Toekomst. Je verwacht een kloek boekwerk dat daar invulling aan geeft, maar niets is minder waar. In 180 bladzijden vindt de lezer elf bijdragen van even zo vele auteurs.
Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.03

Een aanzwellend koor roept dat de landelijke woningproductie naar minimaal 100.000 woningen per jaar moet om het woningtekort op termijn tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Gaat dat ook gebeuren? Vorig jaar werden er iets minder dan 70.000 opgeleverd. Iedereen kijkt naar Den Haag. Een...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03

Als opvolger van de Structuurvisie 2040 heeft Amsterdam nu de Omgevingsvisie 2050 gepresenteerd. De ondertitel: Een menselijke metropool. Tot 3 maart kon iedereen daar zijn/haar mening over geven.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03 Geactualiseerd op: 18.03.21

Nu het aantal senioren toeneemt én ouderen langer zelfstandig blijven wonen, groeit de behoefte aan nieuwe woonvormen voor deze groep. Het concept van het hofje maakt een doorstart, in allerlei varianten waarbij men zelfstandig woont maar ook deel uitmaakt van een gemeenschap. Kennismaking met...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 15.03 Geactualiseerd op: 31.03.21

Opnieuw liggen de zesduizend volkstuinders in Amsterdam overhoop met gemeentelijke plannenmakers, die opnieuw grotere toegankelijkheid en nu ook meer huur eisen. De gemeente verzekert dat de volkstuinen blijven bestaan. Maar de tuinders zien hun hobby, gemeenschap én natuurgebied bedreigd.

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.