Amsterdam wordt voor nieuwe bewoners steeds onbetaalbaarder

De particuliere huurvoorraad in Amsterdam is de afgelopen tien jaar fors gegroeid, maar dit heeft niet geleid tot meer betaalbare woningen voor lage en middeninkomens. Integendeel: in de particuliere huursector is het aandeel sociale huurwoningen gehalveerd en de huur van vrijesectorwoningen flink gestegen. De stad wordt vooral voor recente bewoners steeds onbetaalbaarder. De kloof met degenen die al langer in de stad wonen wordt groter. Dat valt mede af te leiden uit de afname van de gemiddelde huurquote: het deel van het inkomen dat men aan huur kwijt is. Dat geldt met name voor huurders die recht hebben op huurtoeslag. Dat blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam 2023.

Image

Zowel huur- als koopwoningen worden nog altijd duurder. In 2023 valt 42,5 procent  van de woningvoorraad in het duurste segment, tegenover 39 procent twee jaar eerder. Van deze dure woningen is 63,6 procent een koopwoning. Daarnaast worden steeds meer huurwoningen, met name in de particuliere voorraad, verhuurd in de vrije sector. In 2013 gold dat  nog voor een derde van de particuliere huurwoningen, nu voor tweederde (66,6%), terwijl 8,4 procent van de corporatiewoningen in dat segment wordt verhuurd. Gemiddeld is de aanvangshuur in de particuliere sector gestegen naar gemiddeld 1.575 euro. Gemiddeld betalen vrije sector huurders 1.501 euro huur in 2023 in de particulier huursector en 1.048 euro in corporatiewoningen.

Het verschil tussen de sociale huren en die in de vrije sector blijft groeien. Maar ook in de sociale huursector worden woningen duurder. Steeds minder woningen worden verhuurd in de goedkoopste huursegmenten. Sociale huurwoningen van corporaties worden vaker in de goedkoopste segmenten verhuurd dan die van particuliere verhuurders. Gemiddeld zijn sociale huurwoningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders overigens ongeveer even duur (€581 versus €573).

Image

Middeldure huursegment iets toegenomen

Terwijl het middeldure huursegment iets toenam ten opzichte van 2021, zijn  koopwoningen nauwelijks meer te betalen voor middeninkomens. Het totaal aantal woningen in het middensegment nam daardoor  af. Het overgrote deel van de koopwoningen is alleen betaalbaar voor Amsterdammers met een (zeer) hoog inkomen en/of eigen vermogen.
Vergeleken met 2021, zijn er in 2023 meer huishoudens met een hoog inkomen in Amsterdam en minder met een laag inkomen. De groep middeninkomens blijft relatief stabiel. Gemiddeld neemt het netto-inkomen van Amsterdammers toe. Daarnaast zijn huurders een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur ten opzichte van 2021.

Om woonruimte te bemachtigen betrekken veel huishoudens een huurwoning die eigenlijk te duur voor hen is. In 2023 wordt 12 procent van de dure huurwoningen bewoond door mensen met een laag inkomen. Dit heet duur scheefwonen. Daarnaast wordt nog eens 16 procent van de dure huurwoningen bewoond door middeninkomens. In middeldure huurwoningen wonen in 26 procent van de gevallen huishoudens met een laag inkomen duur scheef.
Goedkoop scheefwonen komt een stuk minder voor. Ongeveer 18 procent van de sociale huurwoningen wordt bewoond door middeninkomens of hoge inkomens. Van de huishoudens die goedkoop scheefwonen hebben de meesten een middeninkomen. Nog geen 6 procent van de goedkoop scheefwoners heeft een hoog inkomen.

Het verschil in woonsituaties tussen bewoners die recent verhuisd zijn en Amsterdammers die al langer in hun huis wonen wordt groter. Recente bewoners huren veel vaker in de particuliere huursector, betalen hogere huurprijzen, meer servicekosten en hebben vaker een tijdelijk huurcontract. Vanwege de gestegen huur- en koopprijzen zijn recente huurders en kopers daarnaast een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan niet-recente bewoners. Niettemin waren huurders vorig jaar gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur ten opzichte van 2021. De zogeheten 'huurquote' nam vooral af van huurders die recht hebben op huurtoeslag:

Image

Huurders zonder huurtoeslag zijn een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur dan huurders met toeslag. En huurders zijn gemiddeld een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan kopers. 

Het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ brengt sinds 1995 elke 2 jaar het wonen in de stad in beeld. In het onderzoek wordt een beeld geschetst van de inkomensontwikkeling, de ontwikkeling van de woningvoorraad, de tevredenheid met de woning en woonomgeving en de woon- en verhuiswensen van Amsterdammers. In de zomer van 2023 werd dit onderzoek voor de vijftiende keer gedaan. In dit onderzoek is Weesp ook meegenomen. Alle deelonderzoeken worden HIER gepubliceerd. De volledige Woningmarkt Factsheet van WiA2023 is hieronder te downloaden.