De regering moet haast maken met de wet die afdwingt dat ten minste 30 procent van de nieuwbouw per gemeente bestaat uit sociale huurwoningen. Anders dreigt verdere bouwstagnatie, aldus Aedes-voorzitter Martin van Rijn. De praktijk is ondertussen anders, ook in de MRA. Drie gemeenten leverden de afgelopen vier en half jaar zelfs geen enkele sociale huurwoning op.
De Wet versterking regie volkshuisvesting moet de bouw van nieuwe woningen versnellen. De vorige woonminister Hugo de Jonge had het wetsvoorstel maart vorig jaar al naar de Tweede Kamer gestuurd, maar behandeling blijft nog altijd uit. De wet moet de landelijke overheid meer zeggenschap geven over de vraag waar, hoeveel en voor wie er wordt gebouwd. Belangrijk onderdeel van de wet is dat twee derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ moet zijn. Dat zijn koopwoningen tot ruim 4 ton en woningen met een huur tot ruim 1.300 euro (inclusief de 10 procent nieuwbouwopslag).
Verdere vertraging van de regiewet maakt de kans groot dat nieuwbouwprojecten worden uitgesteld
In het wetsvoorstel staat ook dat per gemeente 30 procent van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen. Uit het Woonbond-onderzoek blijkt dat de nieuwbouwpraktijk de afgelopen jaren anders was: 6 op de 7 Nederlandse gemeenten bouwden minder dan 30 procent sociale huurwoningen. Dat gold ook voor veel gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), zo blijkt uit deze grafiek:
Verder uitstel
Verdere vertraging van de regiewet maakt de kans groot dat nieuwbouwprojecten worden uitgesteld, waarschuwt Van Rijn. Het is juist die 30 procentsnorm die ter discussie staat. De coalitiepartijen hebben in het regeerakkoord afgesproken dat gemeenten ‘lokale ruimte’ krijgen om daarvan af te wijken. De uitwerking door minister Mona Keijzer blijft nog altijd uit.
De Jonge wilde met die 30 procentsnorm afdwingen dat elke gemeente zijn ‘fair share’ draagt in de bouw van sociale huurwoningen. En dus een fair share in huisvesting van daklozen, statushouders en andere kwetsbare groepen.
Dat juist rijkere gemeenten het wat dat betreft laten afweten, zorgde bij grote gemeenten als Amsterdam en Zaanstad in het verleden al regelmatig voor ergernis. Want de praktijk is dat in gemeenten waar al relatief veel sociale huurwoningen staan – de grote steden – het aandeel sociale nieuwbouw ook hoger ligt. En vice versa.
“Laten we zeggen hoe het is: sociale nieuwbouw is een bodemloze put”
Maar ook in een gemeente als Amstelveen was het lang staand beleid om de sociale voorraad liever te laten krimpen dan uit te breiden. Toenmalig VVD-wethouder Herbert Raat liet in 2016 in een interview met NUL20 optekenen dat hij alle schaarse nieuwbouwlocaties zou bestemmen voor vrijesectorwoningen. Raat: “Laten we zeggen hoe het is: sociale nieuwbouw is een bodemloze put.”
tekst gaat onder kader verder
|
Behalve woningcorporaties verhuren ook andere partijen woningen in het gereguleerde segment tot de liberaliseringsgrens (tot 880 euro, prijspeil 2024). Ook die tellen mee voor de berekening van de sociale voorraad. Maar commerciële verhuurders zijn niet gebonden aan de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen en voor de 'passende huren'. Regels waar woningcorporaties wel mee werken. Particuliere verhuurders kunnen ook inkomenseisen stellen of hogere servicekosten doorberekenen. Bovendien schuiven deze woningen, zeker bij nieuwbouw, na verloop van tijd vaak door naar de vrije huursector. Voor Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, reden om te stellen dat er veel ‘nep sociale huur’ is.
Gemeenten kunnen in het omgevingsplan gronden bestemmen als ‘sociale huur’ conform deze definitie. Dit is niet verplicht maar alleen dan tellen de woningen mee voor de 30 procentsnorm. De nieuwbouwrapportages van het CBS verdienen ook verbetering. Nu wordt alleen onderscheid gemaakt in eigendomsverhoudingen: particulier of corporatie. Grosso modo kun je dat min of meer gelijkstellen met vrije versus sociale sector. Maar niet álle particuliere nieuwbouw bestaat uit vrijesectorwoningen en corporaties bouwen ook middensegment huurwoningen. |
Van Raat mocht de sociale woningvoorraad in Amstelveen best afnemen. De inzet van zijn beleid werd het vergroten van het middensegment en het bevorderen van doorstroming. In de periode 2020 tot half 2024 werd dan ook geen enkele sociale huurwoning opgeleverd. Dat gold voor de MRA-gemeenten Landsmeer en Ouder-Amstel, zo bleek uit onderzoek van de Woonbond. Dat zijn overigens kleine gemeenten met weinig woningbouw in die periode. Uit dat Woononderzoek bleek dat landelijk zes op de zeven Nederlandse gemeenten in die periode minder dan 30 procent sociale huurwoningen van corporaties opleverden. In de MRA gold dat voor 24 van de 29 gemeenten, waaronder overigens ook Amsterdam.
MRA-deal
Hoewel woningcorporaties nog altijd steen en been klagen over het tekort aan locaties, waait er wel een andere wind in de lokale politiek. De meeste politici zijn er van doordrongen geraakt dat er vooral grote nood is aan betaalbare woningen. In de MRA-woondeal spraken alle aangesloten gemeenten in maart 2023 met elkaar, de provincie en het Rijk af zich aan de 30 procentsnorm te gaan houden.
Maar ambtenaren en politici bouwen niet; dat moeten de échte bouwers doen, de projectontwikkelaars en corporaties. En die tekenden niet mee. “We zijn enthousiast over de richting en zijn dankbaar voor de 30 procent sociale nieuwbouw. Maar we hebben zorgen over de knelpunten bij veel projectlocaties. Dat zijn er best veel", aldus AFWC-directeur Anne-Jo Visser destijds namens alle corporaties in de MRA.
Trendbreuk in Amstelveen
Terug naar Amstelveen, een van de gemeenten waar lang geen sociale huurwoning werd gebouwd. Inmiddels waait daar een andere wind. Vrij recent zijn 97 sociale huurwoningen van Eigen Haard opgeleverd, het project Kalkbranderij. En in het coalitieakkoord ‘Warm hart voor Amstelveen’ uit 2022 staat dat voortaan twee derde van alle woningen wordt gebouwd in het betaalbare segment, waarvan 20 procent in het sociale en zo’n 46 procent in het middensegment. De huidige woonwethouder Adam Elzakalai: “Op grond in bezit van de gemeente is het aandeel sociaal minimaal 30 procent, maar de gemeente heeft weinig eigen grond.”
woonvisie gaat Amstelveen voortaan op eigen grond minimaal 30 procent sociaal bouwen. “Maar de gemeente heeft weinig eigen grond.”
Eigen Haard heeft in Amstelveen voor de komende jaren de bouw van ruim 200 nieuwbouwwoningen ingepland, veelal op gemeentegrond, maar ook op een locatie van een ontwikkelaar (Legmeer).
Elzakalai wijst erop dat nu al 29 procent voor de Amstelveense woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (inclusief het particulier bezit en de studentencampus Uilenstede). Inclusief 2.500 geplande studentenwoningen op Kronenburg zou men dicht tegen die gewenste 30 procent uitkomen.
Maar die 2.500 studentenwoningen op de kantoorlocatie Kronenburg komen er niet, zo is de uitkomst van jaren juridische strijd. Elzakalai: “Op dit moment komt er van het Rijk alleen toestemming voor 438 woningen. Door de beperkte ruimte kunnen we nu dat percentage niet halen op andere locaties. We hebben veel woningen in de planning en de uitvoering van nieuw beleid kost tijd. De verwachting is dat het aantal sociale huurwoningen groeit de komende jaren. De totale verwachte planvoorraad van Amstelveen bestaat op dit moment uit op meer dan 10.090 woningen, waarvan rond de 2.150 sociale huurwoningen.”
Landsmeer
Ook in Landsmeer is nieuwbouw van sociale huurwoningen geen taboe meer. Dat werd ook wel tijd. De gemeente heeft de twijfelachtige eer de langste wachttijd te hebben op een sociale huurwoning, aldus NOS-onderzoek in 2021. De gemeente zoekt sindsdien naar nieuwe bouwlocaties. 2025 wordt wat dat betreft een belangrijk jaar, aldus wethouder Niels Bonenkamp in een column op de gemeentesite. Voor het eerst in jaren liggen er ‘serieuze plannen’: de herontwikkeling van Oude Keern gaat eindelijk starten en wordt in combinatie met de Violierweg (het terrein waar nu de noodopvang voor Oekraïense vluchtelingen staat) opgepakt. Het gaat om de bouw van minimaal vijftig en – als beide projecten afgerond zijn – mogelijk wel honderd nieuwe sociale huurwoningen. Zowel Eigen Haard als Rochdale is betrokken bij de planvorming, maar “de gesprekken zijn nog in de aftastende fase”, aldus woordvoerder Pim de Ruiter van Rochdale.
Inmiddels is er wel groen licht voor een bouwplan van 48 middensegment appartementen (Zuideinde 99).
Amsterdam: slechts 25 procent
Enigszins verrassend wellicht staat ook Amsterdam in de Woonbondlijst van steden onder de 30 procentsnorm. In de periode 2020 tot half 2024 was slechts 25 procent van de ruim 21 duizend opgeleverde woningen van corporaties, en daar zitten ongetwijfeld ook nog wat middeldure huurwoningen bij. Hoe kan dat nu? Sinds 2017 geldt toch de 40-40-20 verdeling – met 40 procent sociaal dus – als norm?
Daar zijn meerdere verklaringen voor. De belangrijkste reden is dat het vele jaren duurt voor een project gerealiseerd is. Voor tal van opgeleverde projecten zijn in een verder verleden andere afspraken gemaakt.
Ook Amsterdam staat in de Woonbondlijst van steden onder de 30 procentsnorm
Daarnaast wordt er ook bij latere projecten geregeld afgeweken van de 40-40-20-verdeling. Er zijn algemene uitzonderingsgronden en soms wordt bij een individueel project het programma aangepast om het vlot te trekken. Zo ging de gemeente akkoord met het schrappen van het sociale deel (16 procent) en het verminderen van het middeldure aandeel bij een groot project van CBRE en HODO in de Amsterdamse Poort. Bij transformatieprojecten wordt vaker toestemming gegeven om af te wijken en grotendeels middeldure huur te realiseren.
Alle beoogde nieuwbouwplannen bij elkaar opgeteld zou de verhouding stedelijk in de toekomst gemiddeld op 38-38-24 uitkomen, aldus wethouder Reinier van Dantzig in april 2024 in een raadsbrief. Zijn conclusie: de gemeente ligt wat de 40-40-20 doelstelling betreft dus goed op koers. Mét de disclaimer erbij dat het om plannen gaat.