Airbnb: gehaat en geliefd

Handhavingscapaciteit wordt verder uitgebreid
Airbnb: gehaat en geliefd

Worden de reguliere woningvoorraad en het woongenot bedreigd door vakantieverhuur en illegale hotels? Wethouder Laurens Ivens gaat in op de (on)mogelijkheden tot handhaving van de geldende regels.

Londense toestanden?
Burgemeester Eberhard van der Laan vindt Londen en Parijs een schrikwekkend voorbeeld voor Amsterdam. Niet alleen zijn de woningprijzen daar tot krankzinnige hoogte opgedreven door kooplustige Russen, Arabieren en Chinezen. Ze wonen er ook niet; het vastgoed dient als beleggingsobject. Hele wijken staan leeg. Stel je voor dat de grachtengordel ook zo’n onbewoonde  façade wordt!
Volgens deskundigen in het Financieel Dagblad loopt het nog niet zo’n vaart in Amsterdam. De binnenstad is bovendien gezegend met een grote voorraad kleine woningen, waar deze doelgroep de neus voor ophaalt.
Toch zijn er indicaties dat iets minder rijken in toenemende mate een tweede of derde huis aanschaffen in Amsterdam. Dat drijft de prijzen op en er is weinig tegen te doen. Aan de formele eis van regelmatige bewoning kan makkelijk worden voldaan.
Bovendien beweegt de overheid zich met aanscherping of zelfs handhaving van regels op een flinterdun koord. Met ‘meer regels’ maak je je niet populair meer. Hoon van burgers of media over de betuttelende overheid ligt altijd op de loer. Volkskrant-columniste Sheila Sitalsing nam Van der Laan direct op de korrel met zijn waarschuwing voor Londense toestanden. En in 2010 kreeg de toen kersverse wethouder Freek Ossel een beurt van De Telegraaf toen de Dienst Wonen in 2010 een onhandig geformuleerde brief deed uitgaan naar eigenaren van pied-à-terres. Ze werden erop gewezen dat woningen die volgens het puntensysteem als sociale huurwoningen worden aangemerkt, niet leeg mogen staan. Volgens De Telegraaf werden “hoogleraren, architecten en topmannen uit het bedrijfsleven zo de stad uitgejaagd”. Van de kwestie werd nadien weinig meer vernomen. En met het aangepaste puntenstelsel is inmiddels bijna elk appartementje in het centrum boven de liberaliseringsgrens te trekken.

Het is 1999. Twee woningcontroleurs van het project Zoeklicht pauzeren op een terras als ze worden belaagd door een bakfiets met actievoerders van het Autonoom Centrum. Met een megafoon en een felle lamp worden de verbouwereerde ambtenaren ter verantwoording geroepen. Ze vluchten het café in tot de politie ze ontzet. Omstanders juichen het protest toe: de gemeente heeft immers niets te maken met wat achter de voordeur gebeurt.
Destijds draaide ‘woonfraude’ vooral om onderhuurders. Daar was sympathie voor. Waren we niet zelf onze wooncarrière zo begonnen? Hadden we niet allemaal een nichtje dat dringend woonruimte nodig had? Linkse groeperingen noemden onderhuurders zelfs slachtoffers van het ‘systeem’ en typeerden de Zoeklicht-acties als een ‘jacht op illegalen’.
Nog altijd circuleren er grove - nauwelijks te controleren - schattingen dat zo’n 10 procent van de huurwoningen illegaal wordt onderverhuurd. Maar bestrijding van woonfraude is inmiddels breder geaccepteerd, ook al doordat de overlast door wietplantages en Airbnb  sterk is toegenomen.
De gemeente Amsterdam heeft deze eeuw in samenwerking met de woningcorporaties een structurele handhavingspraktijk ontwikkeld. Het Bureau Zoeklicht is daarvan de kern. Dat levert ook wat op: vorig jaar kwamen 920 corporatiewoningen en 360 particuliere huurwoningen vrij door handhavingsacties. Daarnaast hebben corporaties met eigen handhavingsteams nog honderden huurwoningen weer beschikbaar gekregen voor verhuur.
De gemeente legde bovendien meer dan een miljoen euro aan dwangsommen en bestuurlijke boetes op. Bij het Meldpunt Zoeklicht kwam in 2014 een recordaantal meldingen van woonfraude binnen: 1689, ruim honderd meer dan in 2013 en vele honderden meer dan de jaren daarvoor. De meeste meldingen betroffen doorverhuur (688), gevolgd door illegale hotels (375) en drugsgerelateerde zaken. Slechts 38 meldingen hadden te maken met overlast vanwege vakantieverhuur (Airbnb en dergelijke).

Airbnb

Die woningverhuur aan toeristen via online-platforms als Airbnb en Wimdu groeit ondertussen wel explosief. In een jaar tijd verdubbelde het aantal Airbnb-locaties in Nederland; daarvan bevindt ruim de helft - meer dan achtduizend adressen per maand - zich in Amsterdam.
Het kabinet onderzoekt momenteel een betere regulering van die verhuur, “zonder dat innovatie wordt belemmerd”. Ook voor de beleidsmakers is duidelijk: deze digitale particuliere vakantieverhuur gaat niet meer weg, ondanks de vele formele restricties.
Anders dan de nieuwe burgemeester van Barcelona neemt het Amsterdamse bestuur vooralsnog een welwillende houding aan ten opzichte van vakantieverhuur. Ivens: “Als het tenminste volgens de regels gaat. Veel mensen willen van onze prachtige stad genieten. In een stad waar zo’n druk op staat, moet je efficiënt met woonruimte omgaan. Op deze manier staan woningen niet leeg, als je zelf met vakantie gaat.”
Als eerste Europese gemeente sloot Amsterdam vorig jaar met Airbnb een overeenkomst, waarbij de Amerikanen zich verplichten toeristenbelasting te innen en alle verhuurders in te lichten over de regels omtrent vakantieverhuur. Volgens Airbnb toonde Amsterdam zich daarmee ‘a pioneer in the global sharing economy’.
Hoewel het online-platform niet actief meewerkt aan het opsporen van illegale verhuur, blikt Ivens nog altijd tevreden terug op het afsluiten van de overeenkomst: “Ik vind het fantastisch dat Airbnb nu zelf aangeeft wat de regels zijn. Dat is voor ons grote winst. Overtreders kunnen nu niet meer aankloppen met het argument dat ze van niets wisten. Bovendien is met Airbnb afgesproken dat zij adressen van illegale hotels voor twee jaar van hun site weren, als wij deze aan hen doorgeven. Natuurlijk willen we meer. Bijvoorbeeld dat Airbnb verhuur van sociale huurwoningen blokkeert. Maar voor ons is het glas half vol.” De wethouder heeft zestien andere digitale platformen opgeroepen eenzelfde regeling als Airbnb met de gemeente te treffen.

Hotline

Het hoofdstedelijke handhavingsbeleid concentreert zich vooral op ingrijpen bij overlast en het opsporen van illegale hotels en pensions. Bovenop de reguliere handhaving was er deze zomer de Hotline Overlast Vakantieverhuur. Anders dan bij het Zoeklicht-meldpunt stond er nu een handhavingsteam klaar dat direct uitrukte om overlastgevers op heterdaad te betrappen.
Er kwamen in zes weken 85 meldingen binnen. De gemeente bezocht 71 adressen en trof 27 illegale hotelappartementen aan. Daarvan zijn er acht direct gesloten vanwege brandveiligheid; de overige negentien ontvingen een aanschrijving met dwangsom om direct te stoppen met het gebruik als hotel.
Ivens: “De meeste meldingen hadden betrekking op individuele appartementen, maar er zat ook een pand tussen met acht appartementen dat uitsluitend voor vakantieverhuur werd ingezet. Dat zijn de grote boeven. Op dit type grote overtreders richten we ons ook vooral met onze digitale recherche.”
Ook het Wijksteunpunt Wonen bouwt dossiers op van dergelijke vastgoedpartijen die woningen opkopen voor vakantieverhuur. “Het gaat om een georganiseerde woningonttrekking”, zegt Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag.
Het Wijksteunpunt had zelf enkele jaren terug al een meldpunt overlast vakantieverhuur ingesteld. Bakker: “Wij zaten dit jaar medio augustus op 180 unieke meldingen. Dat aantal lijkt niet op te lopen, maar waarschijnlijk komt dat doordat de gemeente deze zomer die hotline heeft ingesteld. Daar verwijzen we naar. We zijn blij dat de gemeente het nu serieus oppakt.”
Maar of de hotline volgende zomer terugkeert, is nog de vraag. Ivens: “Het was een pilot. De meerwaarde is dat buren hun verhaal kunnen doen en we direct ingrijpen, maar het vraagt veel capaciteit. We moeten nog evalueren of dit de meest effectieve manier is om ons geld in te zetten.”

Shortstay

Het meldpunt van het Wijksteunpunt is vijf jaar geleden mede opgezet om misbruik van shortstay-voorzieningen te registreren. Met een minimum verhuurtermijn van zeven dagen, waren die niet bedoeld voor toeristen. Maar volgens Bakker pakt het wel zo uit: “Die shortstay-vergunningen zijn een hopeloos vehikel gebleken. Een groot deel van die accommodaties wordt gewoon per nacht verhuurd. Dat levert veel meer op. De gemeente heeft er lang weinig aan gedaan.”
Ivens bevestigt dat bij de overlastmeldingen en bij de geconstateerde illegale hotelverhuur flink wat appartementen met shortstay-bestemming zitten.
Maar hij vindt het nog te vroeg om het oude shortstay-beleid een mislukking te noemen: “Belangrijk is dat we voor die groep mensen die enige tijd in Amsterdam moeten zijn - meestal voor werk - ook een aanbod hebben. Voor hen is een hotel vaak niet aantrekkelijk. In het verleden heeft de gemeente ook in bestaande bouw enkele honderden vergunningen afgegeven. We zien nu dat de overlastproblematiek vooral in die losse appartementen in woonblokken speelt, niet in aparte shortstay-complexen. Begin volgend jaar gaan we de regeling evalueren.”
Meer budget
In 2016 jaar krijgt de afdeling Handhaving er weer een miljoen bij, nadat dit college het budget dit jaar al verhoogde met een half miljoen naar 1,9 miljoen euro (exclusief 2 fte voor Meldpunt Zoeklicht). Het extra geld wordt volgens Ivens vooral ingezet om de handhavingsteams te versterken, die illegale hotels, pensions en huisjesmelkers moeten opsporen. Niet alleen in woningen, maar ook - als de regels zijn aangepast - in woonboten.

Vakantieverhuur in corporatiewoningen: njet
Voor sociale huurders is Airbnb sowieso niet toegestaan. In welke mate het toch gebeurt, is de vraag. Maar het aantal overlastklachten dat bij corporaties binnenkomt, is beperkt. Bij Rochdale, de Alliantie en Eigen Haard was het aantal klachten dit jaar op één hand te tellen. Bij Eigen Haard zijn bijvoorbeeld dit jaar over vier adressen klachten binnengekomen. Daarentegen heeft Stadgenoot dit jaar bij ongeveer twintig woningen vakantieverhuur vastgesteld. De consequenties zijn niet mals. Corporaties zetten altijd in op ontbinding van de huurovereenkomst. Meestal vertrekt de huurder na sommatie vrijwillig, anders volgt een juridische procedure.
Bij een gang naar de rechter dreigt voor de bewoner ook nog ‘winstafroming’ en een boete. En dat kan aardig oplopen, merkte de tekstschrijver Van G. Die verhuurde zijn particuliere huurwoning in de Rivierenbuurt regelmatig aan toeristen. Hij werd veroordeeld tot 7500 euro boete, plus de detectivekosten van de huiseigenaar à 10.000 euro, plus de proceskosten. En hij moest zijn huis uit.
De meeste verhuurders staan vakantieverhuur niet toe. Dat geldt ook voor alle vrije sector huurwoningen van de Amsterdamse woningcorporaties.

 

Regels vakantieverhuur in Amsterdam