Hoe komt Amsterdam aan meer middenhuurwoningen? Over die vraag ging de Amsterdamse wethouder Reinier van Dantzig (D66) vorige week tijdens vastgoedbeurs Provada in gesprek met een belegger, een vertegenwoordiger van projectontwikkelaars en een bestuurder van een woningcorporatie. Er is geen makkelijke oplossing, is de gezamenlijke conclusie. Wel zou het helpen als het Rijk snel duidelijkheid biedt over het toekomstige huurbeleid. Ook is de gemeente Amsterdam bereid eisen, procedures en grondprijzen tegen het licht te houden. Maar de wethouder tempert al te hoge verwachtingen: Amsterdam heeft ook veel geld nodig voor de aanleg van duurzame openbare ruimte en nieuwe infrastructuur.
Amsterdam streeft al jaren naar de bouw van jaarlijks grote aantallen betaalbare huur- en koopwoningen. Maar het streefcijfer – veertig procent van de totale nieuwbouwproductie – wordt bij lange na niet gehaald. In 2023 begon de bouw van slechts ruim driehonderd middenhuurwoningen. CEO Mark Siezen van Bouwinvest - zijn Dutch Residential Fund bezit in Amsterdam enkele duizenden huurwoningen - geeft voor de lage bouwproductie een aantal verklaringen. “Institutionele beleggers hebben niet altijd de ruimte om hun woningportefeuille te laten groeien, in vakjargon: dat kan niet als sprake is van over-allocatie. Pensioenfondsen mogen slechts tot een bepaald percentage in vastgoed investeren. Als door economische omstandigheden de waarde van de totale beleggingsportefeuille daalt, dan komt al heel snel het plafond voor vastgoedbeleggingen in beeld. Bovendien, Nederlandse pensioenfondsen die al veel woningen in bezit hebben, hebben ook niet altijd behoefte aan nog meer woningen.”
Buitenlandse beleggers
Dat betekent volgens hem dat een stad als Amsterdam sterk afhankelijk is van investeringen door buitenlandse beleggers. “Daar wreekt zich de al lang lopende discussie over het toekomstige huurbeleid. Onduidelijkheid over in de toekomst te behalen rendementen, onduidelijkheid over de invoering van de Wet betaalbare huur maakt dat investeerders een afwachtende houding aannemen”, aldus Siezen. Hij benadrukt daarbij dat geld van pensioenfondsen altijd die kant opgaat waar voldoende rendement valt te behalen. “Wij hebben zelf kortgeleden in Sydney (Australië) geïnvesteerd in middenhuurwoningen tegen een rendement van 8 procent. Dat doen we daar om onze klanten van rendement te verzekeren, rendement dat nodig is om pensioenen te kunnen indexeren.”
We moeten accepteren dat in steden als Amsterdam kleiner wonen onvermijdelijk is
Hij hoopt van harte dat op korte termijn de Senaat zal instemmen met de door demissionair minister Hugo de Jonge ingediende Wet betaalbare huur, dan ontstaat voor investeerders die zo gewenste duidelijkheid. Margriet Schepman van de Neprom, de belangenorganisatie van projectontwikkelaars in Nederland, verwacht dat die duidelijkheid investeringen kan bespoedigen. Al bestaat in het panel twijfel over een goede afloop van de wetsbehandeling. Juist de Eerste Kamerfractie van de BBB, de partij van toekomstig woonminister Mona Keijzer in het kabinet-Schoof, staat kritisch tegenover de regulering van het middensegment.
Mocht de wet wel worden aangenomen, dan zal de gemeente Amsterdam de voorwaarden, zoals eerder geformuleerd in het Actieprogramma Middenhuur, aanpassen. Van Dantzig heeft ook hoop op investeringen in middenhuur door woningcorporaties. De afgelopen tijd heeft de gemeente in diverse bouwplannen eeuwigdurende middenhuur mogelijk gemaakt. Voor woningcorporaties zijn dergelijke investeringen door de gestegen rente niet altijd makkelijk, merkt Anke Huntjens, bestuurder van Eigen Haard op. “Corporaties kunnen voor investeringen in middenhuur nog geen beroep doen op goedkopere, door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen. Daarvoor moet eerst met Europa overeenstemming worden bereikt over de verruiming van de staatsteunregels.”
Kleine appartementen
Verder plaatst het panel vraagtekens bij de kwaliteit van de in aanbouw zijnde middenhuurwoningen. Doorgaans betreft het appartementen van hooguit veertig vierkante meter, vaak zijn ze nog kleiner. Deze appartementen passen niet bij de woningvraag van stellen en jonge gezinnen die vanwege een te hoog inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar die ook niet voldoende middelen hebben om in Amsterdam een (dure) woning te kopen. Juist werknemers in vitale beroepen, mensen in het onderwijs, de zorg en bij de politie, worden daarmee geconfronteerd. Van Dantzig doet daar tamelijk luchtig over. “In Nederland wonen mensen tamelijk ruim, we moeten accepteren dat in steden als Amsterdam kleiner wonen onvermijdelijk is. Vergeet ook niet: de meerderheid van de woningen in Amsterdam wordt nu al bewoond door slechts één persoon.”
We kijken kritisch naar onze grondprijzen
Anke Huntjens meent dat juist jonge gezinnen vaker door corporaties aan passende woonruimte kunnen worden geholpen, als vrijkomende sociale huurwoningen overgaan naar het middensegment. Haar corporatie doet dat nu al, maar dat geldt niet voor alle collega-corporaties. Afhankelijk van de in het verleden gekozen juridische structuur kan sprake zijn van hoge kosten bij de overheveling van woningen van het sociale naar het commerciële segment. Daarvoor zou volgens haar een betere oplossing moeten worden bedacht.
Lagere grondprijs
Verruiming van het aanbod aan middenhuur is geen gemakkelijke zaak, al zegt Van Dantzig wel toe gemeentelijke eisen, procedures en grondprijzen tegen het licht te willen houden. “Het huidige college heeft al de keuze gemaakt bij bouwprojecten geen aanvullende eisen te stellen. Het Bouwbesluit is voldoende, afgezien van afspraken over maatregelen vanwege klimaatadaptatie. Ook kijken we kritisch naar onze grondprijzen.” De marges zijn volgens Van Dantzig dun. “Voor de aanleg van goede openbare ruimte en nieuwe infrastructuur heeft de gemeente veel geld nodig, de mogelijkheden van de gemeente zijn beperkt.”