Een derde weg?

Inventarisatie van het middensegment huur in de regio
Een derde weg?

Dossier Huurwoningen middensegment

Geen beter smeermiddel voor de grootstedelijke economie dan het middensegment huur, stelde hoogleraar Pieter Tordoir eerder in NUL20. Maar wat gebeurt er voor dit segment in de Stadsregio? NUL20 maakte een rondgang. Duidelijk is dat over de behoefte aan huurwoningen zeer verschillend wordt gedacht. 

 

In Amstelveen staan momenteel 76 middeldure woningen geprogrammeerd, waarvan 44 eengezinswoningen. Het middensegment wordt hier gezien als geschikt voor starters met een inkomen boven 34.000 euro, maar ook voor doorstromers uit de sociale huursector. De totale vrije huursector maakt hier 6 procent uit van het bestand.

 

In Haarlemmermeer bestaat dit segment vooral uit driekamerappartementen in Hoofddorp-Centrum. Ook Ymere biedt woningen aan in deze prijscategorie en ze worden probleemloos verhuurd. Verder worden nieuwbouwwoningen omgezet van koop naar huur. De huren daarvan liggen rond de 900 euro. In de Haarlemmermeerse Woonvisie worden deze ontwikkelingen ondersteund. Gesproken wordt van een ‘derde segment’, naast sociaal en vrij; goed voor inkomens boven de 34.000 euro.

 

Almere heeft al 3724 woningen boven de huurtoeslaggrens van 664 euro beschikbaar, op een totaal van 76.611 woningen. Omzetten van koop naar huur - en terug - vindt veel plaats tijdens en na bouwprojecten. Ontwikkelende partijen staat het namelijk vrij om binnen het grondprijssegment een passende koop/huur/woon/lease-constructie te bedenken.

 

Dan Wormerland. Hier staan drie grotere bouwprojecten op de rails, maar in de programma’s zijn helemaal geen huurwoningen in het middensegment opgenomen. In Wormerland geldt bij de nieuwbouw een ratio van 70 procent markt en 30 procent sociaal. Maar ook hier speelt dat, afhankelijk van de marktomstandigheden, in de toekomst koopwoningen tijdelijk als huurwoning zullen worden aangeboden. Huurprijzen daarvan zijn nog niet te voorspellen.

 

In Diemen lopen diverse nieuwbouwprojecten waarin huurwoningen zijn opgenomen. Deze zullen worden aangeboden in de vrije sector, maar niet per se in het middensegment. De bestaande woningvoorraad bevat overigens al 3109 woningen met een huur boven de 653 euro per maand, op een totaal van 11.169 woningen (cijfers van 2010). Een klein deel (162) is van de corporaties, de rest wordt verhuurd door particulieren.

 

In Zaanstad ten slotte vormt de vrije sector huur maar een klein deel van de voorraad. Het precieze aantal is niet bekend. Ook van de nieuwbouwproductie is dit aandeel beperkt (5%). Elf procent van de voorraad bestaat uit particuliere huur, maar het huurniveau daarvan is evenmin bekend. Van het corporatiebezit behoort op dit moment 2 procent tot de vrije sector. Concrete beleidsdoelen of afspraken met ontwikkelaars over aantallen zijn er momenteel niet, hoewel op projectniveau soms wordt gekozen voor middensegment huurwoningen. Zo worden in het centrum van Zaandam appartementen in deze categorie gebouwd, waarvan Ymere er dertig realiseert met een huurprijs rond de 800 euro. Rochdale bouwt daar 23 woningen in een hoger segment, met huren tussen de 1000-1100 euro. Verder werkt een belegger aan huurwoningen tussen de 800 en 1100 euro (aantal onbekend).



Natuurlijk komen er hier (en elders) corporatiewoningen met voldoende kwaliteit bij nieuwe verhuur in de vrije sector terecht. In Zaanstad verwacht men dat het corporatiebezit in de vrije sector zal toenemen van 2 procent nu tot zo’n 7 à 8 procent in 2020 (het percentage is deels afhankelijk van de mutatiegraad).

Huurders die vanwege hun inkomen net niet meer in de sociale huursector terechtkunnen, zouden moeten profiteren van de onderkant van de vrije sector, vindt de gemeente. Dat mogen niet te dure woningen zijn. Uit eerdere ervaringen maakt men op dat de bovengrens in Zaanstad ongeveer rond de 800 euro ligt, afhankelijk van de locatie.

De  eerder genoemde vrije sectorwoningen in het centrum van Zaandam zijn bedoeld voor kleine, stedelijk georiënteerde huishoudens, jong of oud. Uit onderzoek blijkt dat het toch vooral jongeren zijn die er op afkomen. Senioren vinden de parkeerplaats te duur, klagen over de tekortschietende buitenruimte en de drukte. Een andere doelgroep voor duurdere huurwoningen vormen de buitenlandse werknemers, de expats. Zo verhuurt een van de corporaties tien woningen aan een Zaans bedrijf.

Zaanstad wil graag middeninkomens aantrekken en vasthouden en ziet koop- én huurwoningen in dit segment als een goed middel daarvoor. Dus meer nieuwbouw wordt verwelkomd. 

Trefwoorden: