Help, ik krijg een WOZ-beschikking!

Leidt nieuw puntenstelsel tot vloedgolf aan bezwaarschriften?
Help, ik krijg een WOZ-beschikking!

Sinds 1 oktober vorig jaar telt de WOZ-waarde mee bij het vaststellen van de maximale huur die verhuurders van gereguleerde woningen mogen vragen. Daarmee zijn huurders belanghebbenden en kunnen ze bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Maar hoe zinvol is dat?

WOZ in WWS: zo zit het

WOZ in WWS: zo zit het
In het Woningwaarderingssysteem (WWS) dat 1 oktober is ingegaan bepaalt de WOZ-waarde gemiddeld grofweg een kwart van het totaal aantal punten. De WOZ-waardering kan van direct belang zijn voor een huurder wiens huur dicht bij het maximum ligt. Een lagere WOZ-waarde betekent dan mogelijk ook een lagere huur. Corporaties in de regio Amsterdam hebben afgelopen najaar overigens al de huren verlaagd van duizenden woningen waarvan de nieuwe maximumhuur lager uitkwam dan de vastgestelde huur.
In het nieuwe WWS telt elke 7900 euro aan
WOZ-waarde voor 1 punt.
Daarnaast worden punten gerekend voor de WOZ-waarde per m2: 1 punt voor iedere 120 euro aan WOZ-waarde per m2. Belastingen Gemeente Amsterdam geeft het volgende rekenvoorbeeld:
    Woning: 70 m2; WOZ-waarde = 150.000 euro
    150.000/7900 = 18,99 punten
    150.000/70/120 = 17,86 punten
    Totaal 36,85 punten, afgerond 37 punten

Voor het eerst in jaren hebben huurders onlangs weer een beschikking in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in de bus gekregen. Dat komt doordat de WOZ-waarde sinds 1 oktober meetelt in het woningwaarderingsstelsel (WWS), oftewel puntenstelsel. Daarmee wordt de maximale huur bepaald die mag worden gevraagd voor een gereguleerde woning. Met deze wijziging wil de regering de omgeving en de marktwaarde van de woning meer laten meetellen in de maximale huurhoogte.
Voor veel huurders van corporatiewoningen heeft het nieuwe WWS op korte termijn geen gevolgen wat betreft de huur die ze betalen. Corporaties moeten zich immers houden aan de jaarlijks wettelijk vastgestelde maximale huurverhogingen. Bij nieuw verhuurde woningen kan de huur wel meer omhoog gaan als de maximaal redelijke huur voor een woning hoger wordt door de verandering van het puntenstelsel. De AFWC werkte eind februari nog aan een inventarisatie van het aantal woningen dat meer dan 142 punten krijgt door de wijziging en uiteindelijk zou kunnen worden geliberaliseerd.  
Het kan ook zijn dat de huidige huur hoger ligt dan maximaal toegestaan in het nieuwe WWS. Dan moet de huur omlaag. Corporaties in de regio Amsterdam hebben afgelopen najaar al de huren van enkele duizenden woningen verlaagd als gevolg van de wijziging van het puntenstelsel. Bij De Key ging het bijvoorbeeld om 1500 woningen (5,5% bezit), bij de Alliantie om vijfhonderd (2,5% Amsterdams bezit), bij Eigen Haard om 1400 (4%) en bij Zaanse corporaties Parteon en ZVH respectievelijk om 267 (1,5%) en 147 (2,7%). Bij de genoemde Amsterdamse corporaties ging de huur 30 tot 35 euro omlaag.

Veel vragen

Sinds eind februari hebben de Wijksteunpunten het al druk met vragen over de opname van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstel (WWS). Dit terwijl de Amsterdamse Belastingdienst dan nog maar net is begonnen met het versturen van WOZ-waardebeschikkingen aan huurders.
“Wat is dat de WOZ-waarde? Is het een vast gegeven of kan ik er nog wat aan doen en hoeveel zin heeft dat?” Aldus somt Tjerk Dalhuisen van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen de meest gestelde vragen op die binnenkomen bij het adviescentrum.
Omdat huurders nu belang hebben bij de WOZ-beschikking kunnen ze bezwaar maken tegen de jaarlijks door de Belastingen geschatte woningwaarde. Om niet overstelpt te worden met onnodige bezwaren, heeft Belastingen overlegd met de Wijksteunpunten Wonen en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) over een goede voorlichting van huurders, zo vertellen Dalhuisen en AFWC-directeur Egbert de Vries.
Als je huur dichtbij of op maximaal redelijk ligt, kan het zeker zin hebben om bezwaar te maken, zegt Dalhuisen, die een versimpelde rekensom hanteert (zie kader voor officiële berekening).  “Voor elke 4000 euro WOZ minder gaat er één WWS-punt af. Dat komt overeen met ongeveer 5 euro huur per maand. Dus als je 20.000 euro van de WOZ-waarde afkrijgt, scheelt dat 25 euro per maand als je nu de maximale huur betaalt. Dat is de moeite waard. We zijn door de Dienst Belastingen bijgepraat over hoe een taxatie in elkaar zit. Daar zit een heel model achter: woningtype, oppervlakte, voorzieningen, omgevingsfactoren... Maar vervolgens is er wel een marge van zo’n 10 procent, waardoor een woning van 2 ton ook 180.000 of 220.000 euro waard kan zijn.”

Zinvol bezwaar maken?

Bestaande huurders hebben in de eerste plaats te maken met de reguliere jaarlijkse huurverhoging. Voor velen van hen lijkt een andere puntenberekening van weinig belang. Maar dat is maar hoe je het bekijkt, vindt Dalhuisen. “Veel huurders hebben, naar mijn idee terecht, de intuïtieve benadering dat de maximale huur beter maar zo laag mogelijk kan zijn. Hoe hoger die is, hoe meer die vroeg of laat doorwerkt in de huur. Vanaf volgend jaar met de huursombenadering mogen corporaties zelf bepalen of ze huren die ver van de maximale huur afliggen extra verhogen. Ook dan lijkt er een belang te zijn om de maximale huur zo laag mogelijk te houden. In elk geval zien we nu dat door de WOZ in de woningwaardering de gemiddelde maximale huurprijs in Amsterdam stijgt met 10 procent. Op termijn heeft het dus een sterke huurprijsopdrijvende werking.”
De Vries stelt daarentegen dat het weinig zin heeft bezwaar te maken als de woning pas over drie of vijf jaar de maximale huur bereikt. “De waardebepaling gebeurt ieder jaar helemaal opnieuw. Daarbij wordt niet primair gekeken naar de waarde van vorig jaar.”

Ingewikkeld verhaal

Dalhuisen verwacht dat veel huurders de nieuwe regeling “een ingewikkeld verhaal” zullen vinden. “Terwijl het gebracht wordt als een versimpeling van de regelgeving.” Zo is de huidige WOZ-beschikking van belang voor de huurverhoging per 1 juli. Moet je nu al bezwaar maken, terwijl je nog niet precies weet hoe je huur er straks uitziet? Effect van deze ‘versimpeling’ is wel dat circa 4 miljoen huurders in Nederland nu weer elk jaar een WOZ-beschikking ontvangen en bezwaar kunnen maken.”
De Vries is tevreden dat de gewildheid van de locatie nu een rol speelt in de huurhoogte. “Daar hebben we ook op aangedrongen. Voorheen had een woning in Winschoten dezelfde locatiekwaliteit als eenzelfde woning in Amsterdam. Hij vindt dat de WOZ-waarde op een evenwichtige manier in het WWS is opgenomen: “Het puntenstelsel schiet niet door het plafond. Dat komt doordat de WOZ maar gedeeltelijk meetelt, net als energiegebruik en woninggrootte. ”
Overigens maken ook de Amsterdamse corporaties enkele honderden keren per jaar bezwaar tegen een WOZ-beschikking, zegt De Vries. “Die is van invloed op de onroerendezaakbelasting en de verhuurderheffing die corporaties moeten betalen. Maar nu ook de maximale huur er deels van afhangt, wordt het nog belangrijker de WOZ goed vast te stellen.”
Bij Belastingen waren in de tweede helft van februari nog geen bezwaren van huurders binnengekomen naar aanleiding van de toen ruim drie maanden oude koppeling WOZ-WWS, wel een twintigtal verzoeken om een WOZ-beschikking. Die beschikkingen zijn verstuurd. Volgens een woordvoerster is pas eind april een goed beeld te geven van het aantal bezwaren. “Dan is de bezwaartermijn van zes weken verstreken.”