Kantoorwijk in de herkansing

Holland Park: hoe Diemen de weg bereidde voor de ambitieuze plannen van André Snippe
Kantoorwijk in de herkansing

Met de herontwikkeling van kantorengebied Bergwijkpark naar woonwijk Holland Park heeft Diemen een enorm project binnen haar grenzen. Hoe gaat deze kleine gemeente hiermee om?

Openbare ruimte kost Diemen één euro
Al voor de komst van Snippe had de gemeente Diemen besloten de herontwikkeling van het 30 hectare grote gebied kavelgewijs aan te pakken. Uitgangspunt daarbij was dat ontwikkelaars zouden meebetalen aan de herinrichting van de openbare ruimte en de infrastructuur. Ook toen bleek dat één partij het gehele gebied wilde ontwikkelen, is daar bewust aan vastgehouden, aldus Scholten. “Je weet nooit wat er gebeurt. Een van de partners kan omvallen of het consortium kan uiteenvallen.” Hoewel Scholten zegt alle vertrouwen te hebben in het project, wil hij de gemeente met een kavelgewijze aanpak wel behoeden voor onvoorziene problemen.
In de uiteindelijk gekozen opzet zijn de risico’s voor de gemeente minimaal. Het consortium van Snippe is namelijk met de gemeente overeengekomen dat het zelf de openbare ruimte en infrastructuur ontwikkelt. Scholten: “Wij denken als gemeente natuurlijk wel mee over het ontwerp en stellen daar eisen aan, maar de risico’s liggen volledig bij de ontwikkelaar. Als het klaar is, nemen we de openbare ruimte - die ongeveer twintig miljoen euro kost -  voor één euro over en doen vanaf dat moment het beheer.”

Holland Park is alleen al door zijn omvang een uniek project: zes kansloze kantoorgebouwen maken plaats voor ruim drieduizend woningen. En dan is er het beoogde tempo: Holland Park, naar ontwerp van Sjoerd Soeters en ontwikkeld door een consortium waarvan André Snippe de drijvende kracht is, moet in zes jaar tijd gerealiseerd zijn (zie kader).
Aan ambitie kortom geen gebrek. Maar hoe zijn die plannen tot stand gekomen? En welke rol speelt de gemeente daarbij? Volgens wethouder Lex Scholten (PvdA, Ruimtelijke Ordening) was de situatie van Bergwijkpark voor de crisis al zorgwekkend. “Al in 2006 hebben we besloten dat er iets met het gebied moest gebeuren. We kregen in een rondgang langs eigenaren en verhurende makelaars te horen dat het gebied aan de onderkant van de Amsterdamse markt bungelde. Het voorzieningenniveau was te laag en er was te veel concurrentie van het ArenA-gebied in Zuidoost.”

Open uitnodiging

Omdat duidelijk werd dat Bergwijkpark als kantorengebied nauwelijks toekomst had, besloot de gemeenteraad van Diemen in 2007 ook wonen en andere voorzieningen mogelijk te maken. Vervolgens is met woningstichting De Key en ontwikkelaar Bouwfonds nog geprobeerd om, vanwege het grote aantal eigenaren, een grondbedrijf op te zetten met de bedoeling de herontwikkeling op gang te krijgen. Scholten: “Door de crisis kwam dat niet van de grond, waarna we het anders aangepakt hebben. We hebben een masterplan met enkele randvoorwaarden laten maken als een open uitnodiging voor ontwikkelaars. Want dit gebied heeft potentie; vlakbij Amsterdam en met een goede ontsluiting.”
De gemeenteraad eiste wel dat de herontwikkeling van het kansloze Bergwijkpark de gemeente geen cent zou mogen kosten. “De gemeente heeft ook een deel van de grond in bezit. De eventuele verkoop daarvan konden we als buffer gebruiken, maar verder zou het ons niets mogen kosten.” En dat lijkt ook te gaan lukken. Tenminste, als Holland Park tot stand komt zoals Snippe, die niets kwijt wil over de financiering van het project, en zijn partners voor ogen hebben.

Werkt kleine gemeente efficiënter?
Hoe kan Diemen met een klein team van acht ambtenaren een project als Holland Park faciliteren, vroeg de Amsterdamse wethouder Eric van der Burg zich onlangs hardop af. Onderliggende boodschap: waarom heeft Amsterdam daarvoor zoveel ambtenaren nodig?
Scholten kijkt genuanceerd naar die opmerking. “Een grote gemeente specialiseert zich sterk terwijl wij in een kleine organisatie snel kunnen schakelen en gemakkelijk integraal kunnen werken. Maar als je goed kijkt, dan zal een vergelijkbaar project in Amsterdam net zoveel uren kosten. Wij hebben ook specialistische juridisch-planologische kennis moeten inhuren. Overigens is een kleine organisatie ook weer kwetsbaar als het om de continuïteit gaat. Voor ambtenaren klinkt Diemen minder sexy dan Amsterdam, ook al is juist hier veel mogelijk.”

Ontmoedigen!

Om de herontwikkeling van Bergwijkpark op gang te krijgen, is het actieve ontmoedigingsbeleid van de gemeente cruciaal geweest. Scholten: “We hebben geen tijdelijke functies toegestaan en aangedrongen op het afboeken van de waarde van de kantoorgebouwen. We hebben de eigenaren geen hoop gegeven door een strategie van ‘actief prijsbederf’ te voeren. Herontwikkelingsplannen kon men natuurlijk wel bespreken, maar alleen als wij vertrouwen hadden in de financiering daarvan.” Doordat duidelijk werd dat het overbruggen van enkele jaren met tijdelijke functies geen optie zou zijn, hadden de eigenaren hun bezit in 2012 zo sterk afgewaardeerd dat herontwikkeling een serieuze optie werd.
Toen André Snippe zich met zijn consortium meldde voor enkele kantoorgebouwen om daar een campus te realiseren naar Amerikaans model, kreeg de vernieuwing van het gebied een eerste impuls. Scholten: “Wij hadden vertrouwen in het concept en in de financiële haalbaarheid van dat plan. Dat is nu ook al met duizend studentenwoningen en vele voorzieningen op het terrein zelf, een groot succes gebleken.”
De gemeente ging daarbij voortvarend te werk. De eerste gesprekken vonden in mei 2012 plaats en aan het einde van dat jaar waren alle vergunningen rond en kon Snippe aan de slag. In augustus 2013 waren de eerste studentenwoningen klaar voor bewoning. Vervolgens begon Snippe aan de vernieuwing van het overige deel van het verloren kantorengebied, waar hij de gebouwen zo goed als voor niets had kunnen overnemen. Volgens Scholten essentieel voor een herontwikkeling als deze.

 

Holland Park: geen sociale huur, veel middensegment
Holland Park: geen sociale huur, veel middensegment
Half november zijn de definitieve plannen voor de nieuwe wijk Holland Park gepresenteerd en de sloop van de zes kantorenkolossen is inmiddels gestart. In januari gaan de eerste woningen in de verkoop en voor 1 mei is het slaan van de eerste paal voorzien, waarmee de bouw begint van de eerste zeshonderd van in totaal 3400 woningen die samen de nieuwe wijk Holland Park maken. Snippe investeert samen met drie andere partijen voor miljoenen in het gebied – uiteindelijk moet voor ruim 700 miljoen aan waarde worden toegevoegd.
De nieuwe stadswijk wordt in vijf fases op de markt gebracht en vervolgens gebouwd. Het tempo zal ongetwijfeld afhangen van de verkoopresultaten. Snippe is ook met beleggers in gesprek over de verkoop van complexen met vrije sector huurwoningen, maar daarvan zijn nog geen resultaten bekend. Hoe de verhouding tussen koop en huur komt te liggen hangt van de interesse van beleggers af.
Zeker is dat Snippe, buiten de huidige studentenwoningen, geen sociale huur bouwt in Holland Park. Scholten vindt dat jammer, maar financieel begrijpelijk: “Ik verwacht dat in een later stadium op de nog te ontwikkelen kavels van de gemeente en woningstichting De Key enkele honderden sociale woningen kunnen worden gebouwd. Een groot deel van de woningen die nu gerealiseerd worden, valt in het middeldure huur- en koopsegment. Ook daar is een schreeuwend tekort aan.”
Holland Park moet een stadswijk worden met eigentijdse architectuur, veel water, groen en prettige openbare ruimte maar ook met buurtwinkeltjes en horeca om de hoek. Het stedenbouwkundig plan voorziet in bouwblokken van vijf lagen waar woningen van 50 tot 120 m2 komen die vanaf 139.000 euro te koop of tot 950 euro per maand te huur zijn.
Een deel van de woonblokken grenst direct aan het water, aan de rand van het plangebied moeten zeven kleine torens voor een extra accent zorgen. En zoals ook in zijn eerdere werk, besteedt Soeters veel aandacht aan een afwisselende openbare ruimte gericht op ontmoeting, met pleintjes, binnenhoven, golvende straten en verrassende zichtlijnen.
www.hollandpark.nl