Leidsche Rijn

Terugblik op de ontwikkeling van de grootste Vinexwijk van Nederland
Leidsche Rijn

Vijftien jaar geleden werd op een winderige zandvlakte de eerste woning opgeleverd. Op deze plek ten westen van Utrecht moest een stad van 100.000 inwoners komen. Inmiddels wonen er 72.000. Hoewel veel winkels nog op zich laten wachten, overheerst bij bewoners én gemeente tevredenheid over de resultaten. Maar meningsverschillen zijn nooit ver weg, bijvoorbeeld over het nog te bouwen grootschalige stadscentrum.

Grote variëteit
Sommigen zien Leidsche Rijn als een grote verzameling rijtjeshuizen. Maar het woonprogramma is veel gevarieerder. Naast appartementen in de sociale huur en luxe villa’s zijn er ook complexen gebouwd voor dementerende ouderen en Chinese bejaarden. Verspreid over het gebied staan zelfs groepjes woonwagens, afkomstig uit het beruchte kamp De Huppel dat enige tijd geleden is opgesplitst. Bijzonder is ook het Groene Sticht, een woonproject waarin voormalig dak- en thuislozen samen optrekken met studenten, gezinnen en verstandelijk gehandicapten. In CPO-project De Kersentuin staan de bewoners vanaf het begin pal voor het milieu en elkaar met een eigen autodeelsysteem, glasvezelnet, amfitheater en gezamenlijke wasmachines. De openbare ruimte wordt door de bewoners zelf beheerd.

Een complete stad met 31.000 woningen, 720.000 vierkante meter aan kantoren, 270  hectare aan bedrijventerreinen, acht voorzieningenclusters, 390 hectare aan parken, twee treinstations en twee nieuwe bruggen over het Amsterdam-Rijnkanaal. Het programma voor Leidsche Rijn zoals stedenbouwkundige Riek Bakker dat in 1995 in haar masterplan opschreef, was niet bepaald bescheiden. Aan de westkant van Utrecht zou uit het niets de grootste Vinexwijk van Nederland verrijzen. In vijftien jaar tijd. Een natte droom voor projectontwikkelaars die op eigen initiatief en op verzoek van het stadsbestuur honderden hectaren aan landbouwgrond opkochten. Voor de gemeente Utrecht was de bouwopgave een enorme uitdaging. Zo’n grote ontwikkeling had ze nog nooit bij de hand gehad. En dan moest er de eerste jaren ook nog worden samen gewerkt met buurgemeente Vleuten-De Meern die hele andere ideeën over Leidsche Rijn had. Ga er maar aan staan.
We zijn achttien jaar en 22.000 woningen verder. “Leidsche Rijn is met zijn Màximapark en Haarrijnse Plas een bijzondere aanvulling op de bestaande stad geworden. De prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen is erg aantrekkelijk”, vindt directeur Nora Hugenholtz van het gemeentelijk projectbureau. Ook Tjakko Smit, directeur van Bouwfonds ASR en de grootste ontwikkelaar van Leidsche Rijn, blikt met tevredenheid terug: “Kopers uit Utrecht krijgen hier veel waar voor hun geld. De diversiteit aan architectuurstijlen is groot. Voor iedereen zit er wel iets bij.”

Gesneuvelde ambities

Deze lovende woorden vormen een scherp contrast met de geluiden die in de eerste jaren op de bouwlocatie waren te horen. Bewoners klaagden over te krappe parkeernormen en de vertraagde oplevering van winkels en scholen. Het net van vrije busbanen liet langer op zich wachten dan beloofd. Bovendien was aan groen een groot gebrek. Buiten de wijk hadden architecten en opiniemakers ook al snel hun mening klaar. Leidsche Rijn was eentonig en karakterloos. Een slaapstad die door snelweg A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal van de bestaande stad was afgesneden. Een gemiste kans. De benaming Vinexwijk stond eigenlijk al voor treurigheid.
In de beeldvorming hielp het niet dat de gemeente Utrecht voor Leidsche Rijn ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen had opgesteld die maar gedeeltelijk werden bereikt. Zo zou de wijk dankzij goede fiets- en openbaar vervoersverbindingen een autoluw karakter krijgen. Maar de vrije busbanen lieten op zich wachten en het autobezit groeide sneller dan verwacht. Veel bewoners gebruikten hun garage ook voor andere zaken dan het stallen van hun auto. De gemeente moest plantsoenen opofferen voor de aanleg van extra parkeerplaatsen. Ook het dubbele waterleidingnet met minder schoon water voor gebruik in toilet en tuin liep uit op een fiasco. Nadat enkele bewoners ziek waren geworden door het drinken van ‘verkeerd’ water, werd het project stilgelegd. De introductie van een gesloten watersysteem voor de wijk en het gebruik van restwarmte uit de UNA-electriciteitscentrale werden wél een succes.

Meer woning voor dezelfde prijs

Halverwege het vorige decennium begon het beeld van Leidsche Rijn in de publieke opinie uiteindelijk te kantelen. Er verschenen steeds meer verhalen in de kranten over tevreden bewoners. Tjakko Smit vindt dat niet zo gek. ‘Vanaf het begin was de realiteit van Leidsche Rijn beter dan het imago. Mensen die hier kwamen wonen, hadden niks met die grote nieuwbouwlocatie maar voelden zich verbonden met de deelbuurten. En in Veldhuizen of Langerak konden ze simpelweg voor hetzelfde bedrag een veel grotere woning kopen dan elders in de regio.’
Volgens Karin van der Weele, namens de gemeente medeverantwoordelijk voor de woningbouwproductie in Leidsche Rijn, is er ondanks alle negatieve verhalen altijd voldoende belangstelling geweest voor de nieuwe woningen. ‘Je moet niet vergeten dat de Utrechtse woningmarkt net als in Amsterdam behoorlijk onder druk staat. Als er dan eindelijk huizen worden gebouwd met een goede prijs-/kwaliteitsverhouding, worden die goed verkocht.’

Claims terug gegeven

Naast Bouwfonds ASR en andere commerciële projectontwikkelaars hebben ook de Utrechtse woningcorporaties de afgelopen jaren veel woningen in Leidsche Rijn gebouwd. Van de 4500 door hen gerealiseerde woningen in de sociale sector werden er 380 in Maatschappelijk Gebonden Eigendom verkocht. De overige worden in de sociale sector verhuurd. Het is de bedoeling dat uiteindelijk 30 procent van de woningen in Leidsche Rijn uit sociale huur/koop bestaat. Hoeveel woningen iedere corporatie in Leidsche Rijn zou gaan bouwen, werd onderling afgesproken. Mitros en de Woerdense corporatie Groenwest kregen de grootste opgave, de productiedoelstelling voor Portaal en Bo-Ex was kleiner. Iedere corporatie ging ook in zijn eigen gebied aan de slag. Mitros bouwde zo’n tweeduizend koop- en huurwoningen in Terwijde, Parkwijk en het westelijke deel van Langerak. Portaal legde bij de ontwikkeling van zijn 950 woningen in de sociale sector het accent op Vleuterweide, Veldhuizen en delen van Parkwijk.

Negatieve grondexploitatie
Ieder jaar krijgt de gemeenteraad van het stadsbestuur te horen hoe het staat met de grondexploitatie van Leidsche Rijn. In de jaren negentig sprak de stad af dat het saldo van inkomsten en uitgaven voor de nieuwbouwwijk aan het einde van de rit op nul moest uitkomen. In werkelijkheid heeft het project vooral rode cijfers geschreven. De situatie varieert per jaar. Gaat het goed met de economie en de woningmarkt, dan zijn de verliezen klein of overtreffen de inkomsten uit kavelverkoop de uitgaven aan wegen en plantsoenen. In slechtere tijden is het precies andersom en moet de raad zich buigen over ‘optimalisaties’ en ‘herprogrammering’ van de woningbouwplannen.
Op 1 januari 2013 had de grondexploitatie een voorlopig negatief saldo van 43,6 miljoen euro dat door optimalisaties en een forse eenmalige uitkering uit de gemeentelijke begroting werd teruggebracht tot een formeel verlies van 7 miljoen. Het tekort was volgens het stadsbestuur vooral te wijten aan een tragere uitgifte van bouwrijpe kavels. Met het aanpassen van het woningbouwprogramma kunnen de tekorten in de toekomst kleiner worden. Zo stelt het bestuur voor om in deelplan Hoge Weide meer eengezinswoningen en minder appartementen te ontwikkelen. Daarmee vermindert de potentiële grondopbrengst, maar de kans dat er daadwerkelijk wordt gebouwd wordt groter.

Bo-Ex was vooral actief in Terwijde. De corporatie heeft daar tot nu toe zo’n 600 woningen gerealiseerd waarvan een klein deel in de marktsector en het sociale koopsegment is verkocht. ‘We zijn pas laat in Leidsche Rijn gaan bouwen, maar hebben alle koopwoningen nog net voor de crisis van de hand kunnen doen’, aldus Bo-Ex directeur Johan Klinkenberg. Na 2008 is met wisselend succes geprobeerd om geplande koopprojecten om te zetten naar vrijesector huur. Afgelopen jaar mislukte op het allerlaatste moment nog een deal met een belegger die interesse had getoond in de overname van een woningblok in Terwijde-Zuid. Voor 2015 staat nog een nieuwbouwblok met sociale huurwoningen in de planning. Maar de opgave in Hoge Weide - 173 huurwoningen - gaf Bo-Ex onlangs aan de gemeente terug. ‘We moesten er tegen de overkapping van de A2 aan bouwen. Met stichtingskosten van rond de 180.000 euro werden die woningen echt te duur.’ Bo-Ex is overigens niet de enige corporatie die bouwclaims heeft teruggegeven aan de gemeente. Sinds 2011 zette Mitros een streep door de bouw van maar liefst 529 huur- en koopwoningen in Leidsche Rijn Centrum, Hoge Weide, ‘t Zand en Rijnvliet.

Plukjes woningen

Voor het projectbureau is de ingezakte productie van de corporaties een tegenvaller. Jarenlang waren zij een stabiele factor in de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Als de economie even tegenzat en commerciële ontwikkelaars begonnen te sputteren over te hoge afzetrisico’s, gingen Mitros, Portaal en Bo-Ex gewoon door met de bouw van sociale huurwoningen. Die tijd is voorbij.
Op kleinere schaal wordt er nog wel gebouwd, door corporaties én commerciële ontwikkelaars. Zo ontwikkelt Portaal in Vleuterweide nog 30 zeer energiezuinige huizen. Ook Bouwfonds ASR realiseert in plukjes van vijf of tien woningen nog nieuwe projecten. ‘Grondgebonden projecten van rond de twee ton doen het op de markt nog vrij goed. Al willen mensen niet meer een jaar wachten voordat ze kunnen verhuizen’, vertelt Smit. Op goede locaties wil het volgens hem zelfs nog wel lukken om grote singelpanden van vier ton aan de man te brengen. Maar projecten met appartementen hebben het in deze tijd erg moeilijk. ‘Mensen kiezen dan toch liever voor een optrekje in de bestaande stad.’

Leidsche Rijn Centrum

Toch staan er nog duizenden appartementen in de plannen van het gemeentelijk projectbureau. Ze moeten de komende jaren vooral op de scheiding van de oude en de nieuwe stad worden gebouwd. Nu de A2 eindelijk is overkapt, kan hier een gloednieuw centrum komen waarmee Leidsche Rijn aan de rest van Utrecht wordt vastgeklonken. De plannen zijn ambitieus. Naast 2600 woningen, 245.000 vierkante meter aan kantoren en 38.000 vierkante meter aan winkels moet hier een cultuurcluster komen met theater, bowlingbaan en bioscoop. Tegen het einde van dit jaar gaat de eerste paal van de eerste fase de grond in, verklaart Hugenholtz van het projectbureau. ‘Inwoners van Leidsche Rijn die een spijkerbroek willen kopen, hoeven vanaf 2018 niet meer naar de binnenstad.’
De plannen voor het stadscentrum worden door sommige bewoners met scepsis ontvangen. Zo schreef Marco Redeman uit Terwijde dit najaar een kritisch opiniestuk in AD/Utrechts Nieuwsblad. ‘Dit zijn plannen uit een andere tijd waar we als bewoners niet op zitten te wachten. Niemand kan voorspellen waar we over vijf jaar onze spijkerbroek willen kopen. Het past misschien bij 2008 maar niet bij 2018 waarin we met zijn allen nog vaker op het internet zullen zijn.’ In zijn ogen hebben ontwikkelaar ASR Vesteda en de gemeente zichzelf klem gezet met onrealistische afspraken waar ze alleen met flinke verliezen onderuit kunnen. Als voormalig procesmanager bij de gemeente Utrecht begrijpt hij goed hoe zoiets werkt. Maar dat mag geen argument zijn om het gebied op te zadelen met tienduizenden vierkante meters aan vastgoed met een onzekere toekomst. ‘In de plannen zit geen enkele flexibiliteit of inbreng vanuit de buurt.’

 

‘Utrecht is inmiddels echt mijn stadje’
familie Egderink De familie Egderink verhuisde in 2007 van de Utrechtse wijk Oog in Al naar het net opgeleverde Leidsche Rijn. Bartho Egderink, zelfstandig ondernemer: “We groeiden met drie kinderen uit ons huisje met postzegeltuin en vonden hier een veel ruimere en toch betaalbare woning. En we vinden het allemaal super! Ik heb echt het gevoel dat ik vrijheid heb gekocht.”
Die vrijheid bestaat volgens Egderink onder meer uit het feit dat de kinderen ongehinderd buiten kunnen spelen zonder meteen van de sokken te worden gereden en dat alle voorzieningen op loopafstand zijn. “Ik werk voornamelijk in Amsterdam maar dat is geen enkel probleem sinds de A2 is verbreed. Ik sta misschien twee keer per jaar in de file en dan alleen omdat er een ongeluk is gebeurd. Toen we in 1999 in Utrecht kwamen wonen was dat nog wel anders. Toen nam ik altijd de trein maar dat is nu echt niet meer nodig.”
Leidsche Rijn is dorps maar heeft toch een stedelijk karakter volgens Egderink. “Je hebt hier, maar zeker ook in Utrecht, alles wat je nodig hebt. Het dorpse is de sfeer; het feit dat iedereen elkaar zo’n beetje kent via de school en sportclubs van de kinderen. We doen ook veel dingen met de buren samen zoals eten en drinken. Tegelijkertijd mis je hier weinig van de grote stad.”
Egderink noemt Utrecht ‘echt zijn stadje’. “Ik heb in Utrecht gestudeerd en er in die tijd ook gewoond.” Maar het gezin maakt ook regelmatig uitstapjes naar Amsterdam. “Nu de kinderen groter worden – drie meiden van 6, 9 en bijna 11 jaar – doe je dat ook sneller. Die vinden het nu ook leuk om te winkelen of naar een museum te gaan. En laatst was ik een avond alleen in Amsterdam en dan is het ook heel fijn om langs de grachten te lopen. Die diversiteit aan mensen mis je hier wel een beetje. Maar verder is het top om hier te wonen.”

 

‘Ik mis het kleurrijke, hippe en grootstedelijke van Amsterdam’
Floor Orlemans en haar gezinFloor Orlemans (werkzaam als zelfstandig ondernemer voor onder andere Akzo Nobel) en haar man verhuisden in 1997 van Amsterdam naar de net opgeleverde wijk Langerak. Ze wilden in verband met hun werk, dat nogal eens van standplaats wisselt, graag centraal in Nederland wonen. “We kwamen hier in een heel nieuwe setting terecht. Iedereen om ons heen was bezig met het krijgen van kinderen, zoeken naar kinderopvang, scholen en sportclubs. In het begin voelde de sfeer voor mij wat benauwend. Iedereen leek elkaar te kennen. Inmiddels geniet ik daar ook wel van.”
Vooral met kinderen – tien jaar geleden kreeg het stel een tweeling – is het prettig wonen in ‘een dorp’. “Je groeit in een omgeving als deze toch meer beschermd op dan in de grote stad. Maar als het aan mij lag en we zouden een huis als dit in Amsterdam kunnen krijgen, zou ik wel terug willen. Ik mis het kleurrijke, hippe en grootstedelijke van Amsterdam”.
De woning van de familie Orlemans – inmiddels in 2003 verhuisd naar De Woerd - is vrijstaand, gebouwd in de stijl van de jaren dertig, met zolder en kelder en een tuin met schuur. “Het is een echt een klassiek huis met alles erop en eraan en het is heel prettig om in te wonen. En inmiddels ga ik ook steeds vaker naar Utrecht voor een avondje uit. Daar ben je op de fiets binnen een kwartier. Verder zijn alle voorzieningen hier om de hoek en dat is wel zo comfortabel.”
Of ze zich een echte Utrechtse voelt? “Nou, dat gaat wat ver. Ik verheug me er nu al op dat ik komend weekend een halve marathon loop in Amsterdam, waardoor ik weer eens in het Olympisch Stadion kom. Heerlijk. Maar mijn man en zoon, ook nog wel fan van Ajax, hebben inmiddels een seizoenkaart voor FC Utrecht. Dat lijkt me veelzeggend.”

 

‘De mix van platteland en stad bevalt me goed’
Eveline Zevenhuizen en haar man RobertHet deel van de vinexwijk waar Eveline Zevenhuizen in 2007 met haar man neerstreek heet Vleuterweide. Het bevalt prima. Zevenhuizen: “Ik ben een meisje van het platteland en eigenlijk heb je hier van alles wat. Als we de straat uitlopen, zitten we midden in de polder, maar je zit ook zo in het centrum van Utrecht. Dat bevalt me wel, die mix.”
Een keer in de twee weken en in de vakanties komen de kinderen van Zevenhuizens echtgenoot logeren. “Hiervoor woonden we in Nieuwerkerk a/d IJssel maar we zochten ook met het oog op de kinderen iets groters en dichter in de buurt van Zeist, waar zij wonen. Ze hebben nu alle twee een eigen kamer en kunnen hier in het dorp kiezen uit wel drie speelplaatsen. Dat is natuurlijk heel fijn.”
De stad Utrecht vindt Zevenhuizen veel prettiger dan Rotterdam, waar ze in het verleden meer op aangewezen was. “Waarschijnlijk omdat het kleiner en overzichtelijker is en daardoor gezelliger.” Met Amsterdam heeft Zevenhuizen geen enkele binding, hoewel ze wel in de hoofdstad werkt. “Ik werk op de Zuidas en kom eigenlijk alleen heel af en toe met collega’s in de stad. Inmiddels voel ik me echt een Utrechter. Misschien komt dat ook doordat mijn man in die stad is opgegroeid en leer je een stad daardoor beter kennen.”
Ongeveer drie jaar geleden is in Nieuw-Vleuten een winkelcentrum geopend. Een hele aanwinst vindt Zevenhuizen. “Het is niet opgezet als al die standaard winkelcentra in het land maar veel prettiger, open en eigenlijk een beetje ouderwets. En je kunt er werkelijk alles vinden wat je nodig hebt.”

 

 

 

 

 

 

Trefwoorden: