15.12.21
Voor steeds meer startende huishoudens is koopwoning onbereikbaar
Middeldure huurwoning als second best

Nu koopwoningen voor steeds meer starters onbetaalbaar worden groeit de roep om middeldure huurwoningen. Voorheen een hoogstedelijk fenomeen, maar steeds meer gemeenten tuigen er nu bouwprogramma’s voor op.

Plaza West Haarlem: voor de duurste appartementen is weinig animo.

 

Woningnood? Dat hangt van je portemonnee af. Boven een bepaald bedrag kun je zonder probleem een woning huren in de regio Amsterdam. Zeker in de nieuwbouw is er half oktober 2021 volop keuze, bijvoorbeeld in het complex Burano in Zaandam (1.200 euro voor 83 m2) of PlazaWest in Haarlem (1.355 euro voor 79 m2). Maar wie bijvoorbeeld in Haarlem onder de 1.000 euro een huurwoning zoekt, komt van een koude kermis thuis.
Terwijl de vraag vooral zit in het segment tot zo’n 1.000 euro, verhuren beleggers vooral in het dure segment. In de bestaande bouw was de gemiddelde aanvangshuur in de vrijehuursector in Amsterdam in 2019 al bijna 1.400 euro en in de hele Metropoolregio Amsterdam 1.300 euro (WiMRA 2019 onderzoek).

‘Second best’

In de vrije sector is vanaf 1995 de huurprijsregulering afgeschaft. Alle pogingen van gemeenten de laatste jaren om ‘Den Haag’ te bewegen enige vorm van begrenzing te herintroduceren - denk aan de ‘noodknop middenhuur’ - zijn gesneefd.
Alleen bij nieuwbouw kunnen gemeenten wél eisen stellen. Dat doen ze steeds meer, zeker nu koopwoningen in toenemende mate onbereikbaar worden voor middeninkomens. Ook in gemeenten met traditioneel veel koopwoningen geldt nu middenhuur als ‘second best’-oplossing om starters aan een woning te helpen.

Ook in Almere kunnen steeds minder starters zich een koopwoning veroorloven

Dat geldt bijvoorbeeld voor Zaanstad. Waar men tot voor kort startende huishoudens nog uitsluitend via speciale constructies - de BKZ-regelingen - aan een koopwoning probeerde te helpen, kiest men nu voor bouwprogramma’s met ook een aandeel middenhuur.
Wethouder Songül Mutluer: “In onze regio, met veel jonge starters en doorstromers met lage en middeninkomens, is structureel een groot aanbod aan kwalitatief goede middeldure huurwoningen nodig. Daarom maken we naast afspraken over toevoegen van sociale huur ook afspraken over toevoeging van middeldure huur.”
In Almere gebeurt hetzelfde, want ook in de Almere kunnen steeds minder starters zich een koopwoning veroorloven. Daar komt bij dat middeldure appartementencomplexen ook passen bij de verdere verstedelijking in delen van het centrum; daar hoort een woningaanbod met meer doorstroming bij. De woonvisie 2020-2030 rept over toevoeging van minstens 3.000 huurwoningen voor middeninkomens.

Instrumentarium

In Amsterdam is middenhuur weliswaar het stokpaardje van D66, maar het hele linkse college heeft zich geschaard achter ferme bouwambities voor dit segment. Binnen de roemruchte 40-40-20 doelstelling (40 procent sociaal, 40 procent middensegment, 20 procent vrij) is aan de productie van middeldure huurwoningen een streefcijfer gekoppeld: 1.670 per jaar. Dat aantal is weliswaar de afgelopen jaren bij lange na niet gehaald, er is een kentering in zicht. Dit jaar gaat de teller waarschijnlijk voorbij de 2.000 (startbouw).
Amsterdam startte met middensegment-tenders in 2012. De huurbegrenzing legt de hoofdstad vast via de erfpachtvoorwaarden. Maar zonder erfpacht en eigen grond lukt het ook: gemeenten kunnen met een combinatie van bestemmingsplan, doelgroepenverordening en anterieure overeenkomst prima sturen op de bouw van betaalbare huurwoningen. Althans, voorzover het totaalpakket voor de ontwikkelaar in kwestie financieel interessant genoeg blijft om het bouwrisico te nemen.

 

New Harlem in Haarlem is ontwikkeld voor starters, met relatief kleine woningen (35-50 m2) en veel gedeelde voorzieningen. Huren van 750-1.020 euro.

Veel in aanbouw

Via nieuwbouw komen er de komende jaren in de MRA vele duizenden middeldure huurwoningen bij. Amsterdam neemt er in 2021 waarschijnlijk ruim 2.000 woningen in aanbouw, Amstelveen heeft een flink aantal projecten met middeldure appartementen in aanbouw en voorbereiding en ook in Haarlem zitten er flinke aantallen aan te komen. “Haarlem heeft zich voorgenomen in de periode 2016-2025 zo’n 10.000 woningen te bouwen. Ik denk dat we dat gaan halen. Ik verwacht dat we vooral in 2023 enorm veel woningen gaan opleveren,” zegt woningbouwcoördinator Anco van der Veen.  
En daar zit flink wat middenhuur bij, want Haarlem werkt net als Amsterdam met een 40-40-20 verdeling. Die zie je volgens Van der Veen inmiddels helemaal terug in het huidige bouwprogramma. En hoewel ontwikkelaars ook wel klagen over het stapelen van ambities wordt het bouwtempo volgens haar nu nog nauwelijks afgeremd door het stevige eisenpakket dat Haarlem voor die betaalbare woningbouw hanteert. Zo geldt voor 60 procent van die middeldure huurwoningen een maximumhuurprijs tot 1.040 euro en mag in het lage middensegment de huur 15 jaar lang alleen met de inflatie worden verhoogd. Er gelden bovendien voor deze woningen maximum inkomenseisen (tot 1,5x modaal) en de helft moet met voorrang aan doorstromers uit de sociale huursector worden aangeboden.

Geen woning onder 1.000 euro

Een blik op Funda leert waarom huurregulering nodig is. Er is in Haarlem half oktober 2021 één woning onder de 1.000 euro te huur. In New Harlem, niet toevallig een recent opgeleverd nieuwbouwcomplex. New Harlem is ontwikkeld voor starters, met relatief kleine woningen (35-50 m2), veel gedeelde voorzieningen (deelauto’s, wasserette, hangplek) en huren van 750-1.020 euro.
In het hoge segment staat daarentegen veel te huur, onder meer in het nieuwbouwcomplex Plaza West op het voormalige PTT-terrein. Dit complex is ontwikkeld in de periode voordat er prijsafspraken werden gemaakt. Halverwege 2020 konden geïnteresseerden zich al aanmelden voor een woning, maar half oktober 2021 is voor 61 van de 306 woningen nog altijd geen huurder gevonden. Vooral voor de duurste appartementen is weinig animo. Na een prijsverlaging medio oktober liggen de huren van deze Royal-appartementen nu tussen de 1.460 en 1.610 euro. De goedkopere appartementen van 925-1.345 euro zijn wel allemaal verhuurd.

Hoop op huurregulering

Middenhuur is niet alleen voor veel huurders een tijdelijke oplossing, maar ook voor gemeenten. Want wat gebeurt er met de huren als de beleggers na 15, 20 of 25 jaar (afhankelijk van de afspraken) de handen vrij krijgen om de huren op te trekken dan wel de woningen te verkopen?
Wethouders in de MRA koesteren nog de hoop dat met een toekomstig kabinet wel afspraken zijn te maken over huurregulering. Mutluer: “Zaanstad sluit aan bij de onderhandelingen hierover vanuit de MRA. We pleiten voor regelgeving waarmee gemeenten de huren in de vrije sector ook in de bestaande voorraad beheersbaar kunnen houden.”
Ondertussen hopen gemeenten dat corporaties (weer) actief worden in dit segment, waardoor er ook permanente middenhuur kan worden gerealiseerd. Daarvoor loopt tot dusver geen belegger warm.

 

Wat is middenhuur?
Hoe hoog is die middenhuur bij nieuwbouw eigenlijk?
De ondergrens is duidelijk: bij de liberaliseringsgrens dus, oftewel 752 euro. Als bovengrens hanteren gemeenten een bedrag variërend van 1.000 tot 1.100 euro. De bovengrens is in Amsterdam 1.041 euro.
Haarlem onderscheidt lage en hoge middenhuur, waarbij de laatste categorie loopt van 1.040 tot maar liefst 1.392 euro. Maximaal 40 procent van het middeldure segment mag in dat hoge segment vallen.
Behalve die bovengrens wordt vaak ook een maximale gemiddelde huur per project vastgelegd, een maximale jaarlijkse huurverhoging en een minimaal aantal jaren waarvoor de afspraken gelden. De afspraken kunnen nog vele andere voorwaarden bevatten, bijvoorbeeld de gemiddelde woninggrootte.