Image

Rogier Hentenaar, voormalig vastgoedjournalist, heeft ‘vijf huisjes’ in de stadsdelen Noord en Zuidoost. Drie woningen worden verhuurd in de vrije sector. Twee daarvan vallen straks onder de middenhuurregulering. De overige twee zijn met toestemming van de gemeente in kamers opgedeeld voor de verhuur aan studenten. Zijn woningbezit is van tamelijk recente datum. Hij kocht in 2019 zijn eerste beleggerswoning om huisvesting te vinden voor één van zijn studerende kinderen. De woningen, met geleend geld gefinancierd, zijn een belegging voor de lange termijn.

Duizenden beleggers

Van kleine beleggers zoals Hentenaar, zelf inwoner van de hoofdstad, zijn er duizenden in Amsterdam. Begin 2022 zijn er vijftien- tot twintigduizend mensen die één woning verhuren; heel precies weet de gemeentelijke afdeling O&S dat niet. Meer dan tienduizend beleggers hebben twee woningen in de verhuur. Een kleine 6.500 particuliere beleggers hebben portefeuilles met drie tot negen woningen. Zevenhonderd particuliere beleggers bezitten tien tot vijftig woningen. En een 75-tal kan worden gerekend tot de middelgrote en grote verhuurders met in totaal zo’n 5.500 huurwoningen.

Beleggen in woningen is het afgelopen decennium steeds populairder geworden. In 2020 lag het aantal beleggers nog 9 procent lager dan begin 2022. Het betreft zowel sociale als vrije sector huurwoningen. Het vastgoed is soms nagelaten door familie - een opa die ooit actief was in de huizenhandel. Maar het kan evengoed gaan om een jonge stadsbewoner die vanwege gezinsuitbreiding een ruimere woning heeft gekocht en het oude startersappartement aanhoudt voor verhuur. Of om een ondernemer die via woningbeleggingen werkt aan de opbouw van een goede oudedagsvoorziening.

Twintig woningen

Een voorbeeld. We spreken met een bewoner uit Amsterdam-Oost die de afgelopen jaren - deels met geleend geld - twintig woningen heeft aangekocht: twee sociale huurwoningen en 18 woningen in de vrije sector. Vrijwel allemaal in Amsterdam. Negen woningen vallen straks in het gereguleerde middensegment. “Ik ben als ondernemer betrokken bij dienstverlening aan de vastgoedwereld. Anders dan de handel in aandelen, begrijp ik de mechanismen in die markt. Die bekendheid maakt dat ik liever in stenen beleg, dan dat ik voor vermogensopbouw ben overgeleverd aan de grillen van de aandelenmarkten.”
Hij wil niet met naam en toenaam worden genoemd*. “We leven in een tijd van enorme polarisatie. De nood is hoog. Veel mensen komen maar moeilijk aan een woning. Een deel van de samenleving geeft beleggers daarvan de schuld. In hun ogen zijn wij de pandjesbazen, de huisjesmelkers. Dat zorgt al heel gauw voor vormen van agressie en publieke veroordelingen.”
Freelance-makelaar Simone Carree kan daarover meepraten. Zij belegt voor haar toekomstige pensioen in een ongesplitst pand met drie sociale huurwoningen en een vrije sectorwoning. Ook heeft ze nog een afzonderlijk appartement in de vrije sector verhuur. Al haar woningen in Amsterdam-Zuid zijn schuldenvrij. Begin dit jaar ventileerde zij in een opiniebijdrage in Het Parool haar ongenoegen over de kabinetsplannen om het middensegment te reguleren en de vermogensheffing te verhogen. “Al direct na publicatie waren de bedreigingen niet van de lucht. Heel verschrikkelijk.”

Lagere opbrengsten

In het wetsvoorstel Betaalbare Huur verschuift de grens voor de vrije sector naar 187 WWS-punten. Dat correspondeert in 2024 met een maximum huur van 1.123 euro. Het puntenstelsel wordt bovendien dwingend opgelegd. Ook wordt de jaarlijkse huurverhoging wettelijk beperkt tot de gemiddelde stijging van de cao-lonen plus een half procent.
De woningbelegger betaalt de rekening voor de uitbreiding van de regulering. En dat is volgens minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting precies de bedoeling. Volgens hem zijn er te veel huurders die te veel betalen voor een woning van onvoldoende kwaliteit. Volgens berekeningen van zijn ministerie is van zeker de helft van de vrije sector de huurprijs te hoog.

Eerste voorspellingen wijzen erop dat door de regulering de huurprijs van oude, kleine, slecht geïsoleerde woningen zonder noemenswaardige buitenruimte met maandelijks honderden euro's zal dalen. In een wijk als De Pijp gaat wellicht het grootste deel van de woningen in de vrije sector in prijs omlaag. De modernisering van het WWS versterkt dat effect, want woningen met een slecht energielabel krijgen puntenaftrek: tot maximaal tien punten bij een G-label.

Sterke waardedaling

De grote vraag is wat particuliere beleggers doen. Ortec Finance deed eind vorig jaar op verzoek van Vastgoed Belang, de belangenvereniging van kleine beleggers, een financieel-technische exercitie naar de veranderingen op de vrije huurmarkt. Hoogleraar Marc Francke, hoofd vastgoed research bij Ortec Finance, is verantwoordelijk voor dat onderzoek. “Wij hebben onderzocht wat de voorgenomen huurregulering, de verandering van het puntenstelsel en een aantal al eerder getroffen maatregelen, de beperking van de huurverhoging in de vrije sector, de introductie van de zogeheten WOZ-cap en de verhoging van de overdrachtsbelasting, voor effect hebben. Bij doorexploitatie bedraagt de waardedaling als gevolg van reeds genomen en toekomstige maatregelen al snel 25 procent.”
Francke deed voor zijn onderzoek een beroep op data over het particuliere woningbezit uit het WoOn-onderzoek 2021 en baseerde de waardebepaling op de standaardmethode die ook door woningcorporaties wordt gebruikt. “Het verschil tussen de woningwaarde bij doorexploitatie en de uitpondwaarde wordt steeds groter. Van bijna 95 procent van de woningen in dat gereguleerde middensegment geldt straks dat de uitpondwaarde hoger is dan de waarde bij voortzetting van de exploitatie. Voor veel particuliere beleggers wordt het bedrijfseconomisch verstandiger hun woning te verkopen, uit te ponden aan de huurder, dan de exploitatie eindeloos voort te zetten.”

Meer woningverkoop

Die veranderende verhouding werpt zijn schaduw vooruit op het gedrag van beleggers. Voor de anonieme belegger in dit artikel is verkoop straks het overwegen waard. Hentenaar wacht af wat er precies gebeurt, maar acht verkoop op enig moment eveneens denkbaar. Makelaar Jerry Wijnen, voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam, herkent dat beeld. “Makelaars zien dat steeds meer beleggers afscheid nemen van hun woningen. Dat gaat niet in één grote golf. Die eigenaren zijn afhankelijk van het vrijkomen van een woning, maar die trend is in Amsterdam onmiskenbaar te zien.“
Woningverkopen zullen de komende jaren worden versneld door wijzigingen in de fiscale sfeer, voorspelt Wijnen. Staatssecretaris Marnix van Rij, partijgenoot van De Jonge, ziet zich gedwongen tot wijziging van de belastingheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. De Hoge Raad heeft een streep gehaald door de keuze uit het verleden om vermogen te belasten op basis van een fictief rendement. In 2026 moet een heffing over veronderstelde rendementen van kracht zijn. Voor de komende jaren is sprake van een overgangsregeling, waarbij over ruim 6 procent van het vermogen belasting moet worden betaald. Het precieze tarief kan nog veranderen. Na protesten van beleggers laat het kabinet aanvullend onderzoek doen. Bovendien wordt de regeling dat over een deel van de WOZ-waarde geen belasting hoeft te worden betaald, verder afgebouwd.

Negatief resultaat

Simone Carree heeft de calculator in de aanslag. Zij rekent voor dat als de plannen onverminderd doorgaan een belegger bij een WOZ-waarde van 575.000 euro meer dan 11.000 euro aan belasting moet betalen. “Denk aan een sociale huurwoning waarvan de huur nog geen 600 euro bedraagt en waar over de gehele waarde belasting moet worden betaald. Als ik rekening houd met reservering voor kosten van onderhoud, de energierekening voor de gemeenschappelijke ruimte, de opstalverzekering en de OZB-eigenarenbelasting, dan bedraagt het verlies op de woning ongeveer 6.000 euro. Sociale verhuur is nooit een vetpot geweest, maar dat wist ik te compenseren door verhuur in de vrije sector. Als ook daar door hogere vermogensheffing het rendement omlaag gaat, al blijven mijn woningen in de vrije sector, dan is er binnen mijn portefeuille straks geen sprake meer van een positief resultaat.”
In haar stem klinkt een enorme boosheid door. “Ik heb die woningen gekocht om verzekerd te zijn van inkomen bij eventuele arbeidsongeschiktheid en na pensionering. Maar van een opbrengst om van te leven is straks geen sprake meer.” Het steekt haar vooral dat het kabinet in enkele maanden tijd haar financieel perspectief totaal onderuit haalt. Zij is niet de enige. Hentenaar roert zich op social media in het debat over het lot van kleine beleggers en krijgt aan de lopende band berichten van onthutste beleggers. Zij zien hun pensioen in rook opgaan. Zelf blijft hij tamelijk laconiek onder die financieel minder goede tijden. “Zo’n veranderd perspectief hoort bij het risico van beleggen. Als woningbeleggingen niet meer interessant zijn, dan moeten we op zoek naar andere vormen van vermogensopbouw.”

Woningverbetering

Voor de anonieme belegger in dit artikel is dat tegen wil en dank niet anders. Hij draagt nog een andere route aan. De opbrengst van woningverkoop kan - feitelijk in lijn met de wens van minister De Jonge – ook worden gebruikt om de kwaliteit van de resterende portefeuille te verbeteren. “Op korte termijn komt één van mijn sociale huurwoningen leeg. Dat huis kan bij een stevige ingreep worden verduurzaamd naar een A+-label. Dat is niet goedkoop. Zo’n renovatie vraagt een investering van 135.000 euro, maar dan kan die woning met 190 punten net naar de vrije sector worden getild. En blijft exploitatie alsnog interessant.”
Wijnen wijst op een ander effect. “Een vrije sector huurwoning zal door krimp van de huurwoningvoorraad en regulering van het middensegment nog meer dan nu een schaars goed worden. Maar de vraag van bijvoorbeeld expats naar dergelijke woningen blijft onverminderd hoog en dan zullen die woningen onherroepelijk verder in prijs stijgen.” Daarin schuilt volgens hem een gevaar voor de economische ontwikkeling van de stad. “Als wonen voor expats of voor jonge mensen die een woning delen onbetaalbaar wordt, en bedrijven merken dat hun personeel geen onderdak meer kan vinden, dan verslechtert dat het vestigingsklimaat. Dat kan voor ons allemaal nadelig uitpakken. Veel beter is het om bij te bouwen.” ◉

(*de naam van de anonieme belegger is bij de redactie bekend)

Rekenvoorbeelden

Deze fictieve rekenvoorbeelden geven een beeld van het effect van de regulering en het nieuwe WWS. Onze voorbeeldwoning van 78 m2 plaatsen we in twee buurten in Amsterdam: Buitenveldert en Da Costabuurt-noord. We nemen de gemiddelde WOZ-waardering per m2 in die buurt. We berekenen het puntentotaal voor drie verschillende energielabels. Wat blijkt. Bij een slecht energielabel vallen zelfs relatief grote woningen straks in de gereguleerde huursector. De reguleringsgrens is 187 punten. Bij een hoger puntentotaal wordt het WOZ-aandeel begrensd tot 33 procent van het totaal (=WOZ-Cap). Image (met dank aan Stichting !Woon)

LEES OOK DE ANDERE ARTIKELEN UIT HET DOSSIER REGULERING MIDDENHUUR:
- Regulering middenhuur is belangrijke trendbreuk. Wat zijn de gevolgen?
- Beleggers voorspellen afname van investeringen in nieuwbouw middenhuur
- Projectontwikkelaars zoeken woningcorporaties om nieuwbouwprojecten vlot te trekken