Top

NUL20 nr 23, november 2005

Eerste verdieping

De Neprom

Bij de Neprom zijn alle grote commerciële ontwikkelaars in Nederland aangesloten. Sinds vijf jaar staat het lidmaatschap ook open voor de ontwikkelafdelingen van woningcorporaties, mits zij het streven naar een gelijk speelveld voor projectontwikkeling onderschrijven. Er is volgens Jan Fokkema veel belangstelling voor het lidmaatschap, maar slechts drie ontwikkelafdelingen van corporaties zijn aangesloten. Alleen de Amsterdamse corporaties Ymere en Het Oosten en het ontwikkelbedrijf Kristal, een samenwerkingsverband van zeven corporaties, hebben die stap gezet. Daarmee heeft Het Oosten in feite een dubbellidmaatschap. Fokkema: “Het zou voor de vereniging goed zijn als meer corporaties aansluiting zoeken. Daar wordt ook wel over gesproken. Onder meer De Alliantie zegt toetreding na te streven. Veel van die partijen zijn druk bezig zich anders te ordenen. Zolang ze daar mee bezig zijn, wordt de keuze voor het lidmaatschap uitgesteld.” Onder ‘commerciële projectontwikkeling’ valt de ontwikkeling van koop- en huurwoningen boven de liberalisatiegrens en al het andere vastgoed. Dat sluit dus ontwikkelactiviteiten uit die horen tot het traditionele domein van de corporaties: huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens en vastgoed met een maatschappelijke bestemming. De liberalisatiegrens is afhankelijk van regionale omstandigheden.

Voor Jan Fokkema hoeven corporaties zich niet te beperken tot hun sociale taken. “We zeggen niet dat corporaties alleen maar sociale doelen mogen dienen. De voorhoede ontwikkelt zich tot professionele vastgoedbedrijven. De aanwezigheid van een dergelijk bedrijf heeft een gunstig effect op de professionele uitvoering van de sociale taken. Maar ‘een gelijk speelveld’ houdt voor ons wel in dat corporaties voortaan onder dezelfde voorwaarden opereren als gewone ontwikkelaars. Ze betalen nu geen vennootschapsbelasting. Soms wel, maar meestal niet. Dat levert een concurrentievoordeel op. Dat verschil moet verdwijnen. Als je ondernemer bent, dan betaal je vennootschapsbelasting. Heel simpel.”
De scheiding tussen publieke en commerciële corporatietaken is volgens Fokkema op zich redelijk gemakkelijk te realiseren. “Minister Dekker was daarmee op de goede weg, maar ik heb grote twijfel over de daadkracht van politiek Den Haag. Toen de minister begon aan de herziening van het BBSH, riep de Kamer in koor dat de nieuwe constructie beslist
Europe proof moest zijn. Maar nu roept iedereen, na de brief van Eurocommissaris Kroes, dat Nederland zich niet door Brussel de les moet laten lezen. Daardoor dreigt wankelmoedigheid. Ik voorzie dat de Kamer straks niet doorpakt en de sociale taak en commerciële activiteiten in de corporatie laat zitten. De politiek denkt dat toezicht dan gemakkelijker te regelen is. Voor de ondernemende corporaties zou dat een enorme stap terug zijn. Dan zou opnieuw de vernieuwing van de sector worden uitgesteld.”
Fokkema geeft toe dat Brussel de discussie ook niet eenvoudiger maakt. “Welke consument wordt via de corporaties voorzien van staatssteun? De Europese Commissie meent op zich terecht, dat mensen die voldoende verdienen niet via staatssteun aan een woning mogen worden geholpen. Brussel legt de knip niet primair bij het huurniveau, maar bij de hoogte van het inkomen. Dat klinkt niet onlogisch, maar dat uitgangspunt valt in de praktijk moeilijk te operationaliseren. Niemand wordt er gelukkig van als we de status van een woning laten afhangen van het inkomen van de huurder. Dat geeft eindeloos geschuif met bezit. Iemand verplichten om te verhuizen, dat gaat me beslist te ver. Dan is het veel verstandiger om te spelen met het huurniveau: laten we dan maar overgaan op inkomensafhankelijke huren. Als mensen meer moeten betalen, dan worden ze eerder verleid om naar de vrije sector over te stappen. Ook wordt de overstap naar een koopwoning kleiner. Veel mensen kopen immers niet als ze slechts een lage huur hebben. De pogingen van Dekker om te komen tot liberalisering van een deel van de huurmarkt gaan ook de kant op van inkomensafhankelijke huursommen.”

Gelijk speelveld

Fokkema wijst nog op een ander concurrentieverstorend element: de inzet van corporatievermogen voor risicovolle activiteiten. “Corporaties hebben hun vermogen onder relatief afgeschermde omstandigheden opgebouwd. Ze spreken wel van eigen geld, maar feitelijk hebben ze dat onder het regime van het BBSH verzameld. Bovendien hebben ze in het verleden kunnen profiteren van subsidies. Dat vermogen stelt hen in staat relatief goedkoop te lenen. Bovendien worden leningen onderling geborgd, in het uiterste geval staat het Rijk garant. Ook al zijn op de huidige kapitaalmarkt de renteverschillen gering; commerciële bedrijven kunnen nooit zo goedkoop geld binnenhalen. Wij verlangen daarom van corporaties dat als sprake is van toegang tot financiering via de moederonderneming, de ontwikkeldochter een marktconforme vergoeding betaalt.”

“Als je ondernemer bent, dan betaal je vennootschapsbelasting. Heel simpel”

Bij de prijs van geld speelt, zo verklaart Fokkema, een bepaalde risicoafweging een rol. “Corporatiebesturen en de raden van commissarissen (Fokkema is zelf commissaris bij de Amsterdamse corporatie De Key – red.) hebben niks te maken met aandeelhouders. De bestuurders kunnen relatief eenvoudig ondernemen. Mocht een bepaald complex woningen niet verkopen, dan kan heel gemakkelijk maatschappelijk gebonden kapitaal worden aangewend om dezelfde woningen te verhuren. Commerciële ontwikkelaars kunnen dan niet. Dat verschil is niet wereldschokkend, maar daar moet wel een einde aan komen.”
Fokkema gaat niet zover als de IVBN, de belangenbehartigingsorganisatie van institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. Die stelt dat de ongelijkheid tussen corporaties en gewone ontwikkelaars ook nog eens wordt versterkt door de lokale overheid. “Corporaties zitten van oudsher in de steden. Ze hebben niet zelden goede relaties met het plaatselijke bestuur. Daar maken ze gebruik van, dat is logisch. Maar of dat tot groot voordeel leidt, dat is voor ons de vraag. Gemeenten doen soms juist liever zaken met gewone ontwikkelaars. Wel worden corporaties traditioneel in staat gesteld een groot deel van de middeldure koopwoningen te bouwen. Daarmee kunnen ze geld verdienen voor de bouw van sociale huurwoningen. Voor ons is dat principe geen punt. Wel zouden commerciële ontwikkelaars en ontwikkeldochters van corporaties gelijke kansen moeten hebben op die middeldure woningen.”
Aan de basis van een gelijk speelveld staat voor Neprom een heldere organisatie. “Als een corporatie aan commerciële projectontwikkeling doet, dan worden die activiteiten in een aparte vennootschap ondergebracht. De moedercorporatie mag op geen enkele manier de ontwikkeldochter subsidiëren. Dat bedrijf moet in principe ook failliet kunnen gaan.”
Daarbij stelt Fokkema eisen aan het te behalen rendement. “De ontwikkeldochter moet jaarlijks een marktconform rendement realiseren. Jaarlijks behoort het Centraal Fonds vast te stellen aan welke rendementsdoelstellingen moet worden voldaan. Daarmee wordt voorkomen dat het corporaties niks kan schelen of hun dochter een marktconform rendement maakt of niet.”
Mocht de corporatie woningen beneden de liberalisatiegrens van de ontwikkelpoot overnemen, dan moet erop worden toegezien dat daarvoor de kostprijs wordt betaald, inclusief een redelijke vergoeding voor de ontwikkelactiviteiten. Bij verkoop in omgekeerde richting moet worden voorkomen dat het ontwikkelbedrijf te weinig betaalt voor dit vastgoed.
Een dergelijke opzet zal, zo verwacht hij, tot gevolg hebben dat een tamelijk grote afstand tussen corporaties en de ontwikkeldochters ontstaat. “Die afstand zien we nu al ontstaan. De Key en Het Oosten hebben met Rabo Vastgoed het initiatief genomen voor de vorming van een stedenfonds. Dat fonds is nu vooral bestemd voor nieuwbouw. Wellicht kan op den duur ook bestaand bezit een plek in een dergelijk fonds krijgen.”

Voortdurend speelbal

“Laten we dan maar overgaan op inkomensafhankelijke huren”

Het gaat de Neprom in deze discussie toch vooral om eerlijke kansen voor projectontwikkeling. “We hoeven echt niet alles op een goudschaaltje te wegen, maar het verdwijnen van de grootste ongelijkheid is in het belang van de hele sector. Als er een heldere scheiding ontstaat en daarmee tegelijk duidelijkheid over de sociale doelstelling, kan ook de bedrijfsvoering van corporaties aan transparantie en professionaliteit winnen. Nu hebben corporaties veel vrijheden, maar is het ze niet helder waarop ze worden afgerekend. Dus zijn ze voortdurend speelbal van de politiek: er valt altijd wel iets aan te merken.”