Na de invoering van de nieuwe Woningwet treden corporaties in dialoog met de stakeholders over de toekomstige koers. Of breken zij zich het hoofd over koersdocumenten en ondernemingsplannen. Wat tekent zich af? Vijf directeuren over hun doelgroep, de investeringsagenda en de dringende noodzaak de efficiëntie van de eigen organisatie verder te verbeteren.
Eén ding maakt de nieuwe Woningwet duidelijk: corporaties zijn er voor die mensen die het niet zelfstandig redden op de koop- en vrije sector huurmarkt. Of zoals Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot, zegt: “Wij zijn er om die mensen tijdelijk of voor langere tijd een steuntje in de rug te bieden.”
Wat betekent dat voor de investeringsagenda? “Stadgenoot wil in Amsterdam wonen betaalbaar en bereikbaar houden. Dat betekent onder meer dat we de kwaliteit van onze portefeuille verder willen verbeteren. De afgelopen jaren hebben we al duidelijk ingezet op het bereiken van een bepaalde basiskwaliteit. We hebben onder meer veel woningen veiliger gemaakt. Vanwege gebrek aan financiële middelen hebben we noodgedwongen een aantal herstructureringsgebieden met name in Nieuw-West in de wachtstand geplaatst. Die woningen willen we allereerst aanpakken.”
Bij alleen verbetering van de huidige woningportefeuille mag het echter niet blijven, vindt Anderiesen. “Amsterdam is populair. De druk op de stad is groot. De gemeente ontkomt niet aan uitleglocaties. In die nieuwe wijken en buurten mogen de corporaties niet ontbreken. Van oudsher is Amsterdam een gemengde stad. Daar zijn we trots op. Wij hebben dan ook de ambitie onze portefeuille op termijn te laten groeien. Vraag is nog wel hoe we dat in het licht van onze schuldpositie en de lasten van de Verhuurderheffing voor elkaar krijgen; daar moeten we de komende tijd een antwoord op zien te vinden.”
Sociale agenda
Alleen een nieuwe investeringsagenda formuleren, is niet voldoende. Zo meent Cees van Boven, directeur van de Zaanse corporatie Parteon. “Mijn voorgangers dachten dat door het versnelde vertrek van ‘scheefwoners’ het beroep op de sociale voorraad stevig zou krimpen. Parteon mocht in hun ogen 5 of 10 procent krimpen, maar die gedachte hebben we losgelaten. Het beroep op de voorraad blijft onverminderd groot. Of wordt de komende jaren nog groter. De metropool Amsterdam is populair en ook onze doelgroep trekt naar de stad. Bovendien zien we elke dag de beelden van vluchtelingen. Ook zij zoeken straks een plek in de sociale voorraad. Dat betekent dat we niet alleen de huidige omvang willen behouden, maar ook de kwaliteit van onze portefeuille moeten verbeteren. We hebben onszelf de kostbare opgave opgelegd jaarlijks 1 procent van de voorraad te vernieuwen. Bij mijn corporatie gaat het om meer dan alleen de stenen; wij moeten ook een sociale agenda opstellen.”
Ander soort huurders
Van Boven voorziet de komst van andere huurders. “We moeten vanaf volgend jaar passend toewijzen om ervoor te zorgen dat woningen beter terecht komen bij mensen die het niet al te breed hebben. Dat zal effect hebben op ons klantenbestand. Nu al merken we de gevolgen van de veranderingen in ons zorgstelsel. Het aantal huurders met een beperking neemt toe. Of het nou gaat om economische, financiële, sociale of fysieke problemen: we zullen ons hiertoe anders moeten verhouden. Het is daarom van groot belang goede samenwerking te zoeken met de sociale wijkteams.”
Waaruit bestaat daarbij de bijdrage van een corporatie? “Als iemand betalingsproblemen heeft, wordt al gauw gedacht dat de huur te hoog is. Dat kan voor een bijstandsmoeder met drie kinderen het geval zijn. Bij een ander helpt huurverlaging wellicht helemaal niet, omdat sprake is van andere achterliggende oorzaken.Dan is het wellicht beter een budgetcoach in te schakelen. Of om de afspraak te maken dat de huur rechtstreeks door de uitkeringsinstantie aan ons wordt overgemaakt. Als we er beter in slagen naar de individuele omstandigheden van mensen te kijken, dan kunnen we heel veel leed voorkomen. Daar ben ik van overtuigd.”
| Woonstichting De Key kiest een afwijkende koers. Directeur Leon Bobbe wil specifiek een bijdrage leveren aan de dynamiek van de stad en richt de focus op de starters op de woningmarkt. “De stad heeft er alle belang bij dat jonge mensen telkens opnieuw een plek op de woningmarkt kunnen vinden. Dat is voor ons een belangrijke drijfveer om alleen nog voor starters te willen bouwen.” Hij heeft daarvoor een strak werkgebied gedefinieerd. Binnen de Ring en een klein stukje daarbuiten: hooguit 1000 meter. De Key zal bijvoorbeeld in de zogeheten Ringspoorzone wel kleiner bouwen dan in het verleden gebruikelijk was. “Jonge mensen verdienen nog niet zoveel. Met de bouw van kleinere woningen – een woning van maximaal 40 vierkante meter - kunnen wij een goede bijdrage leveren aan de betaalbaarheid.” Valt het zo te regelen dat die woningen dan ook bij starters terechtkomen? “We hebben nog niet naar de regelgeving gekeken, maar ons verhaal klopt. Zo gaat het in de wereld altijd: eerst is er een plan en daarna veranderen de regels vanzelf. Dat komt wel goed volgens mij.” Met deze specialisatie zit hij de collega-corporaties niet in de weg, meent Bobbe. “Als er keuzes worden gemaakt, dan komt altijd de vraag op: gaat dat stadsbreed wel goed? Als alle andere corporaties zich op de markt van starters zouden focussen, dan hadden wij een andere keuze moeten maken. Maar ik verwacht dat niet. We hebben allemaal een andere historie, een ander werkgebied en een ander bezit. We hebben de afgelopen tijd veel met elkaar gesproken. Als ik die discussie zo volg, dan zijn we op een tamelijk natuurlijke manier complementair aan elkaar.” |
Ook voor middensegment
De toekomstagenda ’s worden beïnvloed door gedachten over de feitelijke doelgroep. Is er nog een verantwoordelijkheid van corporaties voor huishoudens die meer dan 38.000 euro verdienen?
“We moeten niet langer moeilijk doen over die Woningwet,” zegt Bert Halm, de nieuwe bestuurder van Eigen Haard. “Sociale huur is onze primaire taak, maar we moeten wel beseffen dat er bijvoorbeeld in Amsterdam en Amstelveen een groep is die ondanks een wat hoger inkomen toch geen koop- of huuralternatief heeft. Voor die mensen zullen wij echt iets moeten ondernemen.”
Volgens Halm is het daarbij wel zaak heel precies naar de behoefte van ‘de klant’ te kijken. “Het gaat niet alleen om cijfers. De feitelijke samenstelling van een huishouden speelt een grote rol bij de vraag of iemand een passende plek kan vinden. Het is heel goed denkbaar dat een gezin met kinderen met een inkomen van bijvoorbeeld 50.000 euro die passende huisvesting niet kan vinden, maar dat voor een alleenstaande met een inkomen van 40.000 dat alternatief wel voorhanden is.”
Gerard Anderiesen heeft een dergelijke analyse al eerder gemaakt. En ook Rob Haans, directeur van de Alliantie, is het met Halm eens. “In een deel van ons werkgebied biedt de markt geen oplossing.”
Eigen Haard en de Alliantie maken vergelijkbare keuzes. Beide corporaties blijven woningen aanbieden in het middensegment. De omvang wordt begrensd tot maximaal 10 procent van de totale portefeuille. Waar bij de Alliantie sprake is van afname van het geliberaliseerde bezit, zal zich bij Eigen Haard een toename van het vrijesectorbezit aftekenen. Nu beslaat het geliberaliseerde deel in de woningportefeuille van Eigen Haard zo’n 5 procent. Die extra woningen wil Halm specifiek inzetten om de doorstroming te bevorderen. “Gebrek aan doorstroming is misschien wel ons grootste probleem. Vaak gaat het om wat oudere huurders. Zij kunnen geen aanspraak meer maken op een hypotheek. Evenmin vinden zij via institutionele beleggers een andere woning. Die hanteren te hoge inkomenseisen. Maar die ouderen hebben wel degelijk behoefte aan meer kwaliteit. Juist hen wil ik proberen te verleiden. Gemiddeld genomen hebben we nu 30 procent ‘scheefwoners’. Ons streven is dat aantal flink te verlagen. Dat zal echt niet vanzelf gaan, dat zijn we ons bewust, maar het is wel het proberen waard.”
Huurharmonisatie
Huurbeleid is een ander onderwerp waar Halm zich het hoofd over breekt. “Als de plannen voor de huursombenadering daadwerkelijk gestalte krijgen, dan ontstaat een veel meer gematigde huurontwikkeling. Dan is de gemiddelde stijging de inflatie plus 1 procent. Hoe gaan we daar mee om? We waren gewend van vrijkomende woningen de huur onmiddellijk te harmoniseren. Maar als we daarmee doorgaan, dan zijn we in de praktijk snel door de beschikbare huursom heen. Bovendien maakt huurharmonisatie het voor mensen met een relatief laag inkomen moeilijker een betaalbaar huis te verwerven. Is dat dan een duurzame keuze? Wij denken van niet. Harmoniseren doen we dus in principe niet meer. We willen de volledige huursom benutten, maar verdelen dat over alle huurders.”
Integrale markttoets
En dan is er nog het thema van het overlaten van commerciële activiteiten aan de markt. Halm is sceptisch over de kracht van de markt. “Zijn institutionele beleggers daadwerkelijk bereid te investeren in onze probleemwijken? Ik denk van niet. Neem de Venserpolder. De buurt krabbelt langzaam op. Beleggers komen daar niet. Zij denken daar geen huurders te kunnen vinden. Dan zal er toch eerst een corporatie moeten zijn die bereid is een structurele verandering op gang te brengen. Bovendien... hoe lang wil een belegger zich aan een buurt verbinden? Tien jaar? Langer? Ik weet het niet, maar wij verbinden ons decennia aan buurten.”
Rob Haans deelt dat wantrouwen niet voor elk gebied. Hij verwijst naar de ontwikkeling van het Zeeburgereiland. “Wij hebben daar onze nek uitgestoken met een programma van ruim zeshonderd woningen in de Sportheldenbuurt. In 2014 was het in het geheel niet duidelijk, wat we nu wel weten: de markt wil daar graag goede woonproducten realiseren. En de Alliantie kan zich beperken tot haar sociale taak, een klein plukje vrijesectorhuur uitgezonderd.”
De verplichte markttoets zal volgens hen moeten leren hoe ver de belangstelling van de markt strekt. Haans constateert dat de gemeente nog niet goed weet hoe dat aan te pakken. Halm op zijn beurt ziet graag een integrale markttoets. “Het gaat dus niet alleen om het hoogste bod, maar ook om andere voorwaarden. Huurhoogte, doelgroepen, inkomenseisen of een voorrangsregeling voor huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Als een marktpartij daar aan kan voldoen, dan is dat prima.”
Digitalisering klantcontacten
Om voldoende investeringen te kunnen doen, is het voor alle corporaties zaak de bedrijfslasten nog verder te verminderen. Nieuwe ontslagrondes lijken niet meer aan de orde. “We hebben de afgelopen twee jaar al een grote sprong gemaakt en de organisatie met 150 fte’s afgeslankt. De pijnlijke fase van gedwongen afscheid hebben we achter de rug”, zo zegt Rob Haans. Verdergaande digitalisering van het klantcontact is volgens hem een goede mogelijkheid de bedrijfslasten structureel verder te verminderen en het klantcontact te moderniseren. Op korte termijn komt de Alliantie met een ‘klantenapp’ zodat huurders via hun smartphone met hun corporatie kunnen communiceren.
Het moderniseren van IT-systemen is echter geen sinecure, merkt Gerard Anderiesen op. “De IT-infrastructuur van Stadgenoot is een lappendeken aan systemen. Dat is zo ontstaan na de fusie van AWV en Het Oosten. Het werkt allemaal wel, maar de structuur is niet toegesneden op modernisering van onze dienstverlening. Om de sprong naar verdergaande digitalisering te kunnen maken, zullen wij nog een omvangrijke inspanning moeten leveren.”
Zonder balie?
Van Boven herkent dergelijke problemen. Ook Parteon heeft daarin nog stappen te zetten, maar hij heeft wel een duidelijk eindbeeld. “Tachtig procent van de klantvragen kan straks via een portaal worden afgehandeld. Als een huurder een onderhoudsafspraak wil inplannen, dan kan hij dit zelf digitaal regelen. De corporatie komt wat mij betreft alleen nog in beeld als de vraag ingewikkelder is. Vergelijk het met de afhandeling van bankzaken: wanneer komt een particulier nog op een bankkantoor? Alles gaat via internet, tenzij de vraag wat ingewikkelder is. Als het nodig is, dan kunnen wij bij de klant langsgaan.”
Digitalisering hoort wat Van Boven betreft ook bij ‘het ontwikkelen van goed opdrachtgeverschap en de ontwikkeling van een professionele inkooppraktijk’. “We gaan naar een heel andere, veel meer datagedreven organisatie. Ons handelen zal worden bepaald door de informatie over ons vastgoed en over onze huurders.” Dat vraagt volgens hem wel heel andere vaardigheden van de medewerkers. “Andere omstandigheden stellen ook andere eisen aan competenties en vaardigheden. Anders kunnen we de noodzakelijke aansturing en onze sociale rol in de wijk niet waarmaken.”