Image

De cijfers van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2021 bevestigen wat iedereen al wist of kon vermoeden: steeds meer koopwoningen worden door beleggers 'omgekat' naar dure huurwoningen. De trend van 'buy-to-let' en 'keep-to-let' was in 2019 al zichtbaar in de cijfers en heeft zich in snel tempo doorgezet.
Bij keep-to-let verkoopt een verhuizende eigenaar zijn woning niet. Of, wat ook voorkomt, een stel dat elders gaat samenwonen, houdt beide oude woningen voor verhuur. Een lucratieve aanpak om de nieuwe hypotheek te betalen én geld over te houden. Pech voor de starters op de woningmarkt, want het maakt de spoeling dunner en jaagt de prijzen verder op. In de hoofdstad zijn er ondanks de nieuwbouw daardoor inmiddels 10.000 koopwoningen minder dan in 2017. Huizen die beleggers aankopen of aanhouden worden meestal verhuurd in het dure segment; de aanvangshuur in de vrije sector steeg naar gemiddeld 1.466 euro.

Volgens wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen en Bouwen) laten de nieuwe cijfers zien dat de wooncrisis niet wordt opgelost met alleen bijbouwen. Landelijke huurprijsregulering is volgens hem hard nodig. "We bouwen in Amsterdam massaal bij, maar dat is dweilen met de kraan open als door landelijk beleid en enorme huurverhogingen de bestaande betaalbare woningen in rap tempo naar het dure huursegment blijven wegstromen."

Particuliere sociale huur slinkt in snel tempo

De van oudsher grote particuliere gereguleerde huursector loopt snel terug. De theoretische 'overmaat' aan sociale huurwoningen die er eens was, bestaat niet meer. Er zijn meer mensen op een sociale huurwoning aangewezen dan er huizen zijn. Het aantal sociale huurwoningen van particuliere verhuurders nam in twee jaar met 7.500 af naar 50.400 woningen. In feite zijn het er nog minder als we verkamerde woningen bij de vrijesectorhuur tellen; WiA doet dat niet als de huur van de geënquêteerde kamerbewoner onder de liberaliseringsgrens ligt.

Zodra particuliere sociale huurwoningen vrijkomen worden ze op grote schaal geliberaliseerd. Het huidige woningwaarderingssysteem, waarin de WOZ-waarde een dominante factor is, maakt dat mogelijk. In Amsterdam wordt nu bijna twee derde van de particuliere huurwoningen in de vrije sector verhuurd. Driekwart daarvan is dure huur (>€1053). Het aantal sociale huurwoningen van corporaties is in de afgelopen twee jaar vrijwel constant gebleven. In totaal bestaat nog 48,3 procent van de Amsterdamse woningvoorraad uit sociale huurwoningen (huren < €752).

Middensegment krimpt ondanks nieuwbouw

De kansen voor middeninkomens op een woning in de hoofdstad zijn verder afgenomen. In twee jaar tijd zijn er weliswaar 4.500 middeldure huurwoningen (€752-€1.053) bijgekomen, de koopwoning raakt daarentegen steeds verder buiten bereik voor deze inkomensgroep. 
En ook een vrijesectorcorporatiewoning is niet vanzelfsprekend betaalbaar voor hen. Volgens WiA is de gemiddelde aanvangshuur daarvan gestegen naar 1.086 euro. Ook uit de eigen verslaglegging blijkt dat de Amsterdamse corporaties lang niet alle vrijkomende vrijesectorwoningen in het middensegment verhuren: in 2020 kwam 37 procent (505 woningen) in het dure segment terecht.

Volgens Anne-Jo Visser zien de corporaties het zeker ook als hun taak middeldure huurwoningen te bouwen en te verhuren. "Maar de meeste vrijesectorwoningen zijn niet-DAEB-woningen. Daar gelden marktconforme rendementseisen voor. Bij het bepalen van huurprijzen in de vrije sector maken corporaties een afweging tussen de betaalbaarheid voor middeninkomens en rendement dat weer kan worden aangewend voor overige activiteiten."

Huren: steeds meer duur en tijdelijk

Het tweejaarlijkse onderzoek wrijft nog eens in dat het voor lage- en middeninkomens steeds moeilijker wordt een betaalbare woning te vinden in de hoofdstad. Er zijn steeds meer mensen op dure huurwoningen aangewezen, terwijl dit vaak niet bij hun inkomen past. Zo wordt 16 procent van de dure huurwoningen bewoond door huishoudens die qua inkomen recht hebben op een sociale huurwoning. Anderzijds wordt 7,1 procent van de sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een hoog inkomen (>€63.000). 
Een steeds groter deel van het aanbod is een dure huurwoning. In dat segment is het verloop ook hoog. Het is voor veel huurders een tijdelijke oplossing. Dat komt natuurlijk door die hoge huur, maar ook omdat een steeds groter deel van de huurders een tijdelijk huurcontract heeft. Van de recente bewoners van particuliere huurwoningen is dat al 42 procent (was 28 procent in 2019).

WiA 2021
Voor de veertiende keer is het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) uitgevoerd, in opdracht van de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Het onderzoek bestaat uit een aantal thema’s, waaronder de kerncijfers over woningmarktsegmenten en inkomensgroepen waar dit artikel op is gebaseerd.