Verhuurders willen geen bovenwettelijke eisen

Programma Woningkwaliteit moet huizen comfortabel en toekomstbestendig maken
Verhuurders willen geen bovenwettelijke eisen

Wethouder Ivens lanceerde dit voorjaar het Programma Woningkwaliteit 2016, waarmee de kwaliteit van het Amsterdamse woningbestand moet worden verbeterd en op peil gehouden. Maar is een eigen Amsterdamse kwaliteitsnorm niet iets te ambitieus?

De SP heeft zich altijd een kampioen betoond in de strijd tegen achterstallig woningonderhoud. Spraakmakend zijn de buurtonderzoeken waarin verhuurders aan de schandpaal worden genageld wegens tocht, vocht en schimmel in complete woningblokken. Geen wonder dat SP-wethouder Laurens Ivens nu met een programma komt om achterstallig onderhoud aan te pakken, de woningkwaliteit te verhogen en voor de toekomst veilig te stellen. De vraag is of het programma niet iets te ambitieus is. Verhuurdersorganisaties reageren in ieder geval zeer terughoudend.
In het programma worden drie aspecten van kwaliteit onderscheiden: veiligheid (tegen brand en inbraak); ventilatie (tegen vocht, schimmel en koolmonoxide); en als derde punt toekomstwaarde en comfort (energie, geluid, levensloopbestendigheid).
Daarnaast kent het programma drie actielijnen: handhaven en aanschrijven; voorkomen; en als derde het bevorderen van comfort. Bij de laatste twee onderdelen gaat het vooral om het ondersteunen en voorlichten van kopers, woningeigenaren, VvE’s en huurders. Om achterstallig onderhoud bij corporatiewoningen te voorkomen wordt met de sociale verhuurders een basiskwaliteit voor woningen afgesproken. In een beleidsstuk over het programma wordt de suggestie gewekt dat deze basiskwaliteit zou moeten uitstijgen boven de wettelijke eisen van het Bouwbesluit, die vooral zijn gericht op veiligheid, gezondheid en het voortbestaan van een pand. Zo’n kwaliteitsnorm zou mogelijk zelfs voor alle woningen in de stad moeten gelden.

Corporaties: Bouwbesluit is de norm

Het is de vraag of Amsterdamse verhuurders wel te porren zijn voor een kwaliteitsnorm waarin de lat zo hoog ligt. De corporaties zouden de makkelijkste partners zijn om die mee te bewerkstelligen. Cathelijn Groot van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) coördineert het overleg over de norm, die deze zomer het licht moet zien. Ze kan er nog niet veel over zeggen, behalve dat de eisen van de nieuwe kwaliteitsnorm niet die van het Bouwbesluit zullen overstijgen. “Dat is te moeilijk doordat woningen te veel van elkaar verschillen en wooncomfort niet objectief te meten is.” Groot beaamt dat het weinig zin heeft om afspraken te maken over dingen die in het Bouwbesluit al wettelijk zijn vastgelegd. “We hebben nu wel al een afspraak lopen over het vervangen van de open verbrandingstoestellen en het oppakken van onderhoudsklachten. Die kunnen we opnieuw bevestigen, maar we kunnen bijvoorbeeld niet beloven dat alle woningen in 2020 comfortabel zijn.”

“Subsidie werkt beter”

Net als de AFWC heeft Co Koning, algemeen directeur Vastgoed Belang, met de gemeente gesproken over het programma. Ook Vastgoed Belang, dat de belangen behartigt van de eigenaren van naar schatting de helft van de 90.000 particuliere huurwoningen in Amsterdam, heeft bedenkingen bij het stellen van bovenwettelijke eisen en bij de extra investeringen die worden gevraagd. “Het gaat vaak om de vroegere bakker of slager om de hoek die tegen wil en dank woningeigenaar is. De WOZ-waarden van de woningen en daarop gebaseerde belastingen stijgen. Eigenaren zijn daardoor zes, zeven, soms acht maanden huur kwijt aan belastingen. Terwijl de mogelijkheden voor huurverhogingen beperkt zijn. Uit recent onderzoek blijkt dat de huur die ze ontvangen gemiddeld rond de 500 euro ligt.” Koning schat dat het huidige rendement van de leden van Vastgoed Belang 2 á 3 procent is. “Daarbij kunnen de kleine beleggers moeilijk financiering krijgen. Ze hebben de middelen niet.” De gemeente kan deze verhuurders in plaats van met aanschrijvingen beter met subsidies over de streep halen, zo voegt Koning eraan toe.

Uniforme handhaving

Het handhaven en aanschrijven is een taak voor de stadsdelen. En die konden die taak tot dusver op hun eigen manier invullen. Maar nu wil de gemeente de aanpak over de hele stad uniformeren: de externe kwaliteit wordt overal op dezelfde manier beoordeeld en in vergelijkbare gevallen wordt overal vergelijkbaar opgetreden. Huiseigenaren klagen nu soms dat sommige stadsdelen strenger zijn dan andere.
De bestuursraden van de stadsdelen hebben dit voorjaar hun visie kunnen geven op het programma. Zien ze de uniformering niet als een verdere beknotting van hun eigen beleidsruimte? Sebastiaan Capel (D66), stadsdeelvoorzitter en portefeuillehouder Wonen in Zuid, zegt dat het programma een bevestiging is van wat Zuid al doet. “We kunnen doorgaan met wat we al doen om verkrotting tegen te gaan. We doen rond de twintig keer per jaar een aanschrijving. Het is een zwaar, maar belangrijk middel om eigenaren in beweging te krijgen. Het is positief dat bij de beoordeling voor een aanschrijving panden in de hele stad langs dezelfde liniaal worden gelegd.”
“Ik ben überhaupt niet bezig met wie welke beleidsruimte heeft”, zegt Thijs Reuten, PvdA-portefeuillehouder Wonen in Oost. “Wel vinden we het belangrijk dat er ruimte overblijft om maatwerk te leveren, omdat wij in Oost namelijk sinds 2012 een succesvolle aanpak hebben in het programma Beter Wonen. Aanschrijven is vaak geen oplossing, maar een drukmiddel dat je achter de hand hebt om mensen in beweging te krijgen. Het is kostbaar. Je boekt vaak succes als je met mensen gaat praten. We hebben daarmee een stuk of 120 panden aangepakt. Ik kan het niet bewijzen, maar ik denk dat onze aanpak nog breder werkt. Andere eigenaren zijn aan de slag gegaan, omdat ze zagen dat het ons menens was.”

 

Veel klachten uit particuliere sector

De Wijksteunpunten Wonen blijken belangrijke voelsprieten te zijn van de gemeente waar het gaat om de onderhoudsstaat van woningen. Ze krijgen van wethouder Ivens nu ook de taak verenigingen van eigenaren voor te lichten over woningonderhoud en -verbetering. In stadsdeel Zuid zijn daarmee al succesvolle proeven gedaan.
Jaarlijks geven de Wijksteunpunten een overzicht van klantcontacten, onder meer over onderhoud. Uit dat overzicht van 2015 (zie grafiek) blijkt dat het niet alleen om klachten, maar ook om vragen gaat, bijvoorbeeld over wie wat hoort te doen bij woningonderhoud.
In het beleidsstuk ‘Programma Woningkwaliteit 2016’ wordt gesteld dat het meeste achterstallige onderhoud voorkomt in stadsdelen met veel vooroorlogse woningen. Daarvoor vinden we bevestiging in de data van de Wijksteunpunten: de meeste klachten en vragen over onderhoud komen uit West, Zuid, Oost en Centrum. Vanuit de eerstgenoemde drie stadsdelen kwamen ook de meeste zaken via de Wijksteunpunten voor de huurcommissie. Daar werd de huurder in zo’n driekwart van de gevallen in het gelijk gesteld. In Centrum, Oost en West leidde dit gemiddeld tot stevige huurverlagingen van zo’n 100 euro of meer per maand.
Bij bijna de helft (46%) van de klachten en vragen ging het om een woning van een particuliere verhuurder. Omdat de corporaties twee derde van alle huurwoningen in bezit hebben, komen vanuit de particuliere sector dus relatief aanzienlijk meer klachten en vragen.


Aangekaart bij huurcommissie

Bron: Wijksteunpunten Wonen - ingediende klachten en vragen 2015
 

 

Trefwoorden: