De gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties willen de grote opgave in ‘de bestaande stad’ effectiever aanpakken, want de kosten voor renovatie en verduurzaming rijzen de pan uit. Door te verdichten kunnen er méér woningen én voorzieningen komen. NUL20 sprak hierover met drie directeuren van gemeente en corporaties: Josja van der Veer, Eric Nagengast en Anne-Jo Visser. “We waren elkaar een beetje kwijtgeraakt.”
De woningcorporaties staan voor een enorme opgave in de bestaande stad, maar de kosten voor onderhoud, renovatie en verduurzaming zijn nauwelijks nog op te brengen. Eric Nagengast, directeur Vastgoed bij Rochdale: “Net als de meeste corporaties in Amsterdam hebben we een flinke naoorlogse woningvoorraad, waarvan de vernieuwing eigenlijk is stilgevallen tijdens de crisis rond 2010. Die zijn we weer gaan oppakken vanaf 2015, 2017, maar we lopen nu vooral op tegen de bijkomende, enorme verduurzamingsopgave.”
“Als een complex aan de beurt is voor renovatie, dan gaan we met bewoners in gesprek, zegt Nagengast, “zij hebben heel lang gewacht op verbetering van hun wooncomfort en hebben nu, terecht, ook heel veel wensen. Dat betekent bijna altijd dat wij met complexe situaties te maken krijgen. Want het gaat dan niet alleen om de buitenkant van het gebouw, maar ook om de binnenkant, de installaties, de woningplattegronden. Dat is heel ingrijpend en kostbaar.”
"Het renoveren en verduurzamen van één woning kost de corporaties twee tot drie ton. Die lasten zijn in de afgelopen jaren meer dan verdubbeld"
En, daar komen de nodige eisen van de gemeente bij. Nagengast: “Op het gebied van geluid, brandveiligheid, woonkwaliteit en vooral esthetiek en welstand. Op zichzelf zijn die eisen begrijpelijk, maar de kosten stijgen navenant. We komen dan terecht in wat ik een ‘renovatiefuik’ noem.”
Anne-Jo Visser, directeur-bestuurder van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) vult aan: “het renoveren en verduurzamen van één woning kost de corporaties twee tot drie ton. Die lasten zijn in de afgelopen jaren meer dan verdubbeld. We moeten slimmer met onze middelen omgaan.”
Nagengast: “In de stad hebben wij, alleen van Rochdale al vijftienduizend woningen die een verbeteraanpak nodig hebben. Dat valt bijna niet op te brengen. En dan nog hebben we vaak het gevoel dat we niet meer dan een suboptimaal resultaat halen met elkaar. Want ook de gerenoveerde woning is nog steeds die oude woning in het oude complex in een buurt die verder geen enkele nieuwe impuls heeft gekregen. De woonkwaliteit is dan wel wat verbeterd, maar tegen hoge kosten en zonder dat we een bijdrage hebben geleverd aan de ongedeelde of complete stad die bestaat uit gevarieerde en veerkrachtige buurten en wijken.”
Complete stad
Uit onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam-Zaanstad bleek vorig jaar dat het voorzieningenniveau achterblijft bij woningbouw en dat de ‘complete stad’ onder druk staat. “Dat is een belangrijk punt”, aldus Visser, “omdat we scholen, buurthuizen, speelplekken voor kinderen en parken niet zomaar kunnen ‘invoegen’ in iedere buurt in de stad. Ook daarvoor is een nieuw model nodig.”
En dat nieuwe model lag eigenlijk al besloten in de omgevingsvisie Amsterdam 2050 uit 2021. In ‘Een menselijke metropool’ zet de gemeente in op verdichting en wil zij vormgeven aan de meerkernige stad. Maar, zo maakt Josja van der Veer, directeur Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam duidelijk: “De verbinding met de opgave van de woningcorporaties in de bestaande stad hebben we toen niet expliciet gemaakt. We beseffen nu dat we met die investering in de bestaande stad ook andere doelen kunnen realiseren. Het is duidelijk dat als we op de oude voet doorgaan, de continuïteit van de woningcorporatie in zijn huidige vorm niet gewaarborgd is. Dat is echt een heel groot probleem. En ook een heel groot risico voor de stad vanwege de belangrijke rol die corporaties spelen bij het toevoegen van goede en betaalbare woningen. Daarom moeten we de opgave én samen én op buurtniveau oppakken.”
Gemeente en corporaties willen naar een meer gebiedsgerichte aanpak, zegt Van der Veer. “Waarbij je dus aan de voorkant al een veel duidelijker beeld hebt, veel strategischer ook, over de programmering in een buurt. En welke mate van verdichting je kan toepassen, waardoor het hele plan financieel haalbaarder wordt. Met het doel om echt een win-win situatie te creëren als het gaat om de complete stad. Als gemeente willen we daar een stevige coördinatierol in gaan vervullen.”
Visser en Nagengast zijn tevreden dat de gemeente weer strategisch kijkt naar de bestaande wijken. “De vraag is nu,” zegt Nagengast, “Hoe organiseer je die buurtgerichte aanpak? Ook in samenwerking met bewoners, waarin je met elkaar de inzet op verduurzaming, de complete stad, en betaalbaarheid weegt.” Daarnaast liggen er volgens Nagengast kansen om door nieuwe woningen toe te voegen, bestaande gebieden veel gemengder te maken. “Ik denk dat dat nodig is, omdat we de ruimtelijke verschillen in de stad in de afgelopen jaren onbedoeld juist hebben vergroot. Terwijl in de grootschalige transformatiegebieden vooral dure marktwoningen worden gebouwd, blijven in naoorlogse wijken sociale huur en eenzijdige woningtypen domineren. Wij denken dat juist in de naoorlogse stad, waar gewoon objectief gezien best veel ruimte is, denk aan groenstroken of hele brede wegen, een behoorlijke verdichtingsslag te maken valt, waarbij je het aantal sociale huurwoningen minimaal hetzelfde houdt. En doordat je verdicht en heel veel programma toevoegt, ben je ook in staat een veel diversere wijk te maken. Met veel meer verschillende woningtypologieën en segmenten. Waarbij het niet zo is dat de nieuwbouw alleen middelduur en vrije sector hoeft te zijn. We kunnen daar ook extra sociale woningbouw toevoegen.”
Nagengast vindt dat sloop in die buurtgerichte aanpak geen taboe mag zijn. “Soms kan sloop een deel van de oplossing zijn. Dat betekent dat we dat deel van de woningen niet heel duur hoeven te renoveren en dat je juist meer woningen van betere kwaliteit terug kunt bouwen. Dat grotere ‘programma’ (meer bouwvolume, voor zowel woningen als voorzieningen, winkels, etc., red.) levert ook grondopbrengsten op. Die kan je weer terug laten vloeien in het gebied; voor de vergroening van de openbare ruimte of voor voorzieningen. Een groter programma kan de buurt completer maken. Denk alleen al aan senioren die nu alleen in hun woning zitten, die misschien in één keer kunnen doorverhuizen naar een passender woning in hun eigen buurt.”
"Soms kan sloop een deel van de oplossing zijn. Dat betekent dat we dat deel van de woningen niet heel duur hoeven te renoveren en dat je juist meer woningen van betere kwaliteit terug kunt bouwen”
Visser: “We moeten mensen in de buurten ook echt iets te bieden hebben, inderdaad. We kennen in Amsterdam al stadsdeelvoorrang bij woningtoewijzing. Het is vooral van belang dat we mensen een geschiktere woning in het vooruitzicht kunnen stellen. Want met een vernieuwingsoperatie vraag je ook echt iets van een buurt. Dus dan wil je mensen een zo concreet mogelijk perspectief bieden. Ook buurtvoorrang moet bespreekbaar zijn.”
En Van der Veer voegt toe: “Ik denk dat het uiteindelijk gaat om de maatschappelijke waarde die je toevoegt, de complete stad met meer voorzieningen in de buurt, en ook de gemengde stad. In de gemengde wijk ben je weerbaarder naar de toekomst toe en kan je elkaar ook helpen. Mensen kunnen doorstromen, mantelzorgers kunnen in de buurt blijven. Dus ik denk dat, als we dat slimmer doen met elkaar, we sterkere en weerbaardere wijken maken. Wijken met meer kwaliteit, met duurzame woningen en waar bewoners elkaar gemakkelijker kunnen ontmoeten. Daarvoor moeten we die verdichtingsslag maken. Want, laat ik duidelijk zijn: dit is niet alleen een verhaal over financiën, het gaat juist en vooral over een betere kwaliteit in de bestaande wijken.”
Corporaties en gemeente zijn al enige tijd in gesprek over de nieuwe aanpak. De essentie daarvan is dat die niet alleen buurtgericht (in plaats van op de kleinere schaal van het wooncomplex, red.) is, maar ook gaat om het stapelen van soms tegenstrijdige eisen bij renovatie en verduurzaming.
Van der Veer: “We hebben de manier van werken in nieuwe gebieden als voorbeeld genomen. Gebiedsontwikkeling is een goed georganiseerd proces, ook aan de kant van de gemeente. Met heel duidelijke opdrachtgevers per gebied. En daar hebben we naar aanleiding van ervaringen van de woningcorporaties, en andere bouwpartners in de stad, geconstateerd dat we soms ook te veel ambities stapelen. Die ook wel tegen elkaar inwerken én niet altijd het gewenste resultaat hebben. Voor de ontwikkeling van nieuwe gebieden hebben we daarom de aanpak ‘gewoon goed’ bedacht. Daarbij moet het steeds gaan om een afweging op haalbaarheid en betaalbaarheid. Die ‘gewoon goed’-aanpak in gebiedsontwikkeling willen nu ook toepassen in de stedelijke vernieuwing.”
Visser: “Het gegeven dat de gemeente in die bestaande stad ook met één team wil gaan werken, waar je alle disciplines laat langskomen en waar je gezamenlijk gaat kijken naar participatie, waar je goed gaat kijken naar erfpacht en de verduurzamingsopgave, dat is echt een belangrijke stap. Dus één partij die met ons gaat kijken wat nou het slimst is, hoe kan je hier betaalbaar renoveren?”
"Die ‘gewoon goed’-aanpak in gebiedsontwikkeling willen nu ook toepassen in de stedelijke vernieuwing”
Van der Veer: “Dat kan ook een keuze betekenen voor levensduurverlenging van een complex. Dat je zegt, we gaan dit complex voor een wat kortere termijn naar een niveau B of een niveau C brengen. Op die manier krijg je ook wat meer spreiding in de investeringsopgave. Dat is natuurlijk primair aan de corporaties, maar een deel van de oplossing kan zijn om meer gedifferentieerd om te gaan met de vastgoedportefeuille. Want dan koop je misschien tien jaar tijd om te sparen, om dan over tien of vijftien jaar daar weer mee aan de slag te gaan.”
Nagengast: “Als je samen kunt bepalen wat nou het belangrijkste voor de komende decennia is. En met elkaar kunt vaststellen wat er haalbaar is en hoe we de financiën van gemeente en corporaties in onderling verband kunnen bekijken, dan is daar niet één recept voor. Dan gaat het erom dat je, aan de voorkant, per buurt, de tijd en ruimte neemt om de beste oplossing te vinden. En dat betekent óók dat je de bewoners van deze buurten perspectief biedt en iets moet willen brengen.”