De projectontwikkelaars gaan de hoogte in om op hetzelfde stuk grond meer woningen te kunnen plaatsen. Zonder deze ingreep worden de fors gestegen bouwkosten onbetaalbaar en de nieuwbouw onrendabel. Een kleine greep uit de nieuwbouwprojecten die onder financiële druk al zijn opgeschaald: Sloterdijk-Zuid in Amsterdam-West (van 2.000 naar 4.700 nieuwbouwwoningen), Legmeer in Amstelveen (van 3.000 naar 4.400) en De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel (van 5.000 naar 6.200).

Lees ook: Wat bepaalt straks de leefbaarheid van De Nieuwe Kern?

De dertig gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) noteren voor de komende vijftien jaar ruim 2.400 woningbouwlocaties in de Monitor Plancapaciteit van de provincie Noord-Holland. Een vergelijking van de actuele cijfers met eerdere plannen leert dat deze locaties intensiever bewoond gaan worden. Op de ruim 400 geplande uitleggebieden aan de stads- en dorpsranden bestaat de nieuwbouw voor meer dan de helft (60 procent) uit appartementen. Op bijna 2.000 verdichtings- en transformatielocaties loopt dit op tot bijna 95 procent. In totaal is van de geplande nieuwbouw ongeveer 80 procent een appartement en 20 procent een grondgebonden woning (met straatdeur en tuin).

Image

Het door woningzoekenden breed gedeelde ideaal van huisje, boompje, beestje raakt uit het zicht. De vraag naar nieuwe, grondgebonden eengezinswoningen is tot 2040 onverminderd groot, constateren RIGO-onderzoekers in een analyse van de woningbehoefte in opdracht van de provincie Noord-Holland: “Het idee ‘kind = tuin’ is diep ingesleten.” Als aan de woonwensen van woningzoekenden wordt voldaan, moet 43 procent van de geplande nieuwbouw in de MRA uit grondgebonden eengezinswoningen bestaan. Mocht de komende jaren de beoogde doorstroming van senioren van grote naar kleine woningen echt op gang komen, dan zou nog altijd 34 procent van de nieuwbouw zo’n eengezinshuis moeten zijn. In de planning is dat dus 20 procent.

“Het idee ‘kind = tuin’ is diep ingesleten"

Door deze kloof tussen vraag en aanbod missen naar schatting 50.000 jonge gezinnen in de MRA hun gedroomde eengezinswoning. Een generatie groeit op zonder het huis met een tuintje dat veel ouders voor hun kinderen wensen. Ook andere woningzoekenden willen meer vierkante meters dan hen wordt aangeboden, blijkt uit onderzoek van O&S Amsterdam in opdracht van de MRA. Terwijl het gemiddelde appartement in omvang slinkt, vragen woningzoekenden als gevolg van toegenomen thuiswerk juist vaker om iets grotere woningen met een extra (werk)kamer.

Leefbare wijken

In de nieuwe wijken komen dus meer mensen te wonen dan eerder gepland; in woningen die kleiner zijn dan de bewoners wensen; zonder de tuinen waarvan velen dromen. De leefbaarheid wordt in deze wijken een belangrijk thema. De stelling “hoe meer buren, hoe meer vreugd” blijkt onwaar. Het groeiende aantal bewoners maakt de openbare ruimte drukker en het onderlinge contact vluchtiger. Gevoelens van eenzaamheid en onveiligheid liggen op de loer, zo constateren TNO-onderzoekers in de notitie Ruimtelijk ontwerp voor sociale cohesie. Daarom moeten we volgens hen blijvend aandacht houden voor de leefbaarheid: “Sociale cohesie vraagt om een duurzame investering, ook nog na twee, vijf, tien en vijftien jaar.”

“Sociale cohesie vraagt om een duurzame investering, ook nog na twee, vijf, tien en vijftien jaar"

We zullen scherper moeten nadenken hoe woningen en woonomgevingen de komende jaren worden vormgegeven, stelt Tess Broekmans, hoogleraar Urban Design aan de TU Delft en stedenbouwkundige bij bureau Urhahn. “Om te beginnen is een buurt meer dan woningen. Juist in een stedelijke context zijn voorzieningen zoals een buurttuin en een bakker essentieel. Dat zijn de plekken waar je elkaar tegenkomt. Daarbij hoort ook variatie in woningaanbod. Ik ben van mening dat dat prima kan met appartementen. Juist een appartement biedt veel vrijheid in de plattegrond, ook voor gezinnen. We moeten ontwikkelaars uitdagen om meer variatie aan te bieden in appartementen en om meer de werkelijke behoefte van mensen te onderzoeken. Een gedeelde tuin biedt misschien wel meer woonkwaliteit, een gedeelde klusruimte maakt een kleinere woning prima.”

Eerste levensjaren

De Amsterdamse transformatiewijk Oostenburg, waarvoor Broekmans het stedenbouwkundig plan tekende, groeide op de tekentafel van 800 naar 1.900 woningen. Door zowel de woningcorporatie als de projectontwikkelaars werden vooral kleine woningen voor starters en expats ontwikkeld, vertelt Broekmans: “Als je naar de Oostelijke Eilanden als geheel kijkt is de woningmix er wel. Juist in de stadsvernieuwing op het naastgelegen Kattenburg en Wittenburg zijn veel grotere woningen gerealiseerd. Oostenburg is stedelijker en dichter. Dat voorziet wel in een behoefte: compact wonen met alle voorzieningen die daarbij horen, waaronder zelfs zwemmen voor je deur. Maar die droom van stedelijk wonen is nog niet uitgekomen. Op dit moment is het nog een buurt in ontwikkeling. Bewoners moeten daar lang op wachten.”

"Dat voorziet wel in een behoefte: compact wonen met alle voorzieningen die daarbij horen, waaronder zelfs zwemmen voor je deur"

Van deze wijk in wording leerde Broekmans dat beter moet worden nagedacht over de eerste levensjaren van een nieuwe wijk: “De placemaking, waarin je met bewoners bedenkt hoe een levendige wijk ontstaat, gaat eigenlijk heel goed. Maar op het moment dat het bouwproces begint, houdt de placemaking op. Want ingewikkeld, want vrachtwagens, want veiligheid, en zo. De eerste bewoners wonen heel lang in een bouwput. Het duurt jaren voordat de openbare ruimte er een beetje fatsoenlijk uitziet. Dat was voor mij echt een eyeopener. We moeten met z’n allen bedenken hoe een wijk ook in de bouwjaren echt leefbaar is.”

Puzzel rond park

Ook Ivo Hulskamp, ruimtelijk ontwerper bij bureau Bygg Architecture & Design, ervaart dat de eerste levensjaren van een wijk cruciaal zijn. Hij is projectleider voor het beoogde park op de vierbaansweg tussen Ikea en de Johan Cruijff ArenA in Amsterdam-Zuidoost. Dit 800 meter lange Hondsrugpark wordt een belangrijke plek voor ontspanning en ontmoeting in Bullewijk en Paasheuvelwijk, waar in totaal 10.000 nieuwbouwwoningen verrijzen. Zeker in deze wijken met zeer veel kleine appartementen is een goede, groene, publieke ruimte heel belangrijk. Maar terwijl steeds meer woningen worden opgeleverd, duurt het waarschijnlijk nog tot 2029 voordat het park er helemaal ligt.

Image

De kleinbehuisde bewoners verlangen zeer naar het toekomstige Hondsrugpark, dat in samenspraak met een bewonersadviesraad is ontworpen. “Het wordt een plek waar mensen even kunnen luchten”, vertelt Hulskamp. “We gaan het ook zo inrichten dat bewoners zelf kunnen bepalen hoe ze het gaan gebruiken. We plaatsen minder traditionele meubels zoals statische bankjes. Plateaus en podia nodigen uit tot een vrijer gebruik, waarbij mensen zelf bepalen of ze willen zitten, picknicken, optreden, simpelweg toekijken of elkaar ontmoeten.”

Terwijl steeds meer woningen worden opgeleverd, duurt het waarschijnlijk nog tot 2029 voordat het park er helemaal ligt

Of het niet jammer is dat het park nog enkele jaren op zich laat wachten? “Het is wat het is”, zegt Hulskamp. Eerst moet nog worden uitgepuzzeld hoe alle kabels en leidingen na het afbreken van de weg kunnen worden verlegd, zodat het toekomstige groen echt wortel kan schieten. “Het is onder de weg drukker dan op de weg zelf”, constateert Hulskamp. Zijn bureau werkt nu samen met de landschapsarchitecten van bureau KruitKok aan tijdelijke maatregelen. Er komt alvast groen op één van de flanken van het toekomstige park. Hulskamp: “Dan hebben de bewoners in ieder geval al een buitenruimte met sport- en spelmogelijkheden. Ook kunnen ze alvast zien hoe groen het in de toekomst wordt.”

Lees ook: Hondsrugpark: van weg naar park naar groene stadsruimte

Deze voorziene en onvoorziene omstandigheden maken stadsmakers tot “systeempuzzelaars”, ervaart Broekmans. “Kwaliteit maken in hoge dichtheid” is voor haar een interessante uitdaging. Hoewel het nooit zo mag zijn dat ontwikkelaars louter om financiële redenen appartementen stapelen, ziet de stedenbouwkundige best een zonnige toekomst zonder nieuwe grondgebonden eengezinswoningen. “Laten we stoppen met het bouwen van eengezinswoningen”, zegt ze enigszins provocerend. “Het vergt een omslag in het denken over wat prettig samenleven is en ook wat prettig oud worden is. We hebben natuurlijk sinds de jaren vijftig alleen maar eengezinswoningen gebouwd. Dus iedereen is opgegroeid in zo'n context en denkt dat het voor altijd de norm is.”

"We hebben natuurlijk sinds de jaren vijftig alleen maar eengezinswoningen gebouwd. Dus iedereen is opgegroeid in zo'n context en denkt dat het voor altijd de norm is"

Als de gemeentebesturen en projectontwikkelaars na hun financiële onderhandelingen ruimte geven aan creativiteit en innovatie, ontstaan betere appartementen in betere wijken, verwacht Broekmans. “Is een eengezinswoning met één leeflaag en twee lagen slapen niet eigenlijk een hele suffe plattegrond? En is zo’n postzegel met een hoge schutting eromheen werkelijk een ideale tuin? Van een gemeenschappelijke tuin waar je je kinderen in kunt loslaten, heb je misschien wel veel meer plezier dan van al die tegelachtertuinen. Mensen zullen moeten wennen aan nieuwe vormen van wonen. Maar daarvoor heb je wel overtuigingskracht en veel goede voorbeelden nodig. Het is aan ons om te laten zien dat het ook anders kan. Dat iedereen ziet van: oh, zo kan het ook en eigenlijk is dit misschien wel een veel fijnere manier van wonen.”

‘Plinten zijn misschien wel de belangrijkste vierkante meters van de stad’ Stedenbouwkundige Tess Broekmans kijkt met verbazing naar het gebrekkige gebruik van de plinten op de begane grond van appartementencomplexen: “Er zitten enkele vervelende mechanismen in die plinten. In de financiering wordt er vaak al rekening mee gehouden dat ze de eerste twee jaar leeg staan. Ze kunnen in die tijd ook niet tijdelijk voor buurtinitiatieven worden gebruikt, omdat ze vaak casco zonder vloer, keukenblok en wc worden opgeleverd.” Image Na deze leegstand komen de eerste ondernemers, zag Broekmans op Oostenburg in Amsterdam: “Daarvan weten de projectontwikkelaars eigenlijk al dat ze het niet gaan halen in zo’n beginnende, deels onbewoonde, moeilijk bereikbare wijk. Ik heb alleen al in één winkelruimte drie ondernemers over de kop zien gaan. Voor projectontwikkelaars is het financieel kennelijk niet interessant, want ze laten het keer op keer gebeuren, maar voor de sociale contacten en dus het leven in de wijk zijn juist de plinten heel belangrijk. Het zijn misschien wel de belangrijkste vierkante meters van de stad.”