Image

Het lot van wethouders wonen is dat zij vooral oogsten wat voorgangers zaaien. Een eerste paal geslagen? Vermoedelijk van een project dat bij een voorganger op het bureau heeft gelegen. Eerste sleutel overhandigd? Dikke kans dan een voorganger van een voorganger zich met de programmering heeft bemoeid. Alles wat met bouwen te maken heeft duurt lang, soms zelfs decennia. De metafoor van de mammoettanker die wordt bijgestuurd is hier op zijn plaats.

Goed om dat in gedachten te houden bij het evalueren van de bouwambities uit het Amsterdamse coalitieakkoord 2018-2022 en het woningbouwplan 2018-2025. Want die logen er niet om: de woningproductie opschroeven naar 7.500 woningen per jaar en daarvan ook nog eens 80 procent in het betaalbare segment realiseren. Is dat gelukt? Ja en nee.

Hoge productie

Amsterdam houdt zichzelf bij les - als enige Nederlandse gemeente - door de bouwstart van projecten te monitoren. Dat is het ijkpunt, ook in dit artikel. Deze aanpak heeft het voordeel dat resultaten van beleid veel eerder te zien zijn dan bij het tellen van opleveringen. Bovendien blijkt uit de statistiek dat eerste palen uiteindelijk altijd tot opgeleverde woningen leiden. 

Een blik op de grafiek met startbouw-cijfers leert dat het Woningbouwplan 2018-2025 wat aantallen betreft na vier jaar goed op koers ligt: er zijn 29.106 woningen in aanbouw genomen. Gemiddeld 7.276 per jaar; dicht bij het uiterst ambitieuze streefcijfer van 7.500 dus. En dat in een periode met een langdurige pandemie, oplopende bouwprijzen en personeelstekorten! Een prestatie van alle bouwende partijen.

De gemeente waarschuwt zelf in een recente rapportage dat de grenzen wel bereikt zijn. En niet alleen vanwege het ontbreken van voldoende gekwalificeerd personeel. Er zou ook een 'draagvlakprobleem' groeien. Dat omwonenden bij nieuwbouw in de buurt inzetten op 'lager en minder' is nauwelijks verrassend meer. Maar fundamenteler is dat groepen inwoners ervaren dat de stad overal in investeert behalve in hun wijken en hun kansen op betere woningen. Met name 'noorderlingen' vertolken die onvrede.

Sociale huur

Wat daarbij niet helpt is dat juist de bouw van 'betaalbare woningen' achterblijft. De magische verdeelsleutel 40-40-20 wordt in 2021 nog steeds niet gehaald: geen 80 maar 61 procent 'betaalbaar'. Ook hier speelt het langjarige karakter van projectontwikkeling een rol.

De woningproductie van de corporaties is weliswaar fors gegroeid deze bestuursperiode (van 4.985 naar 7.121), maar blijft achter bij de doelstellingen; 2021 was zelfs een dieptepunt. Bovendien is de sociale productie van commerciële partijen gehalveerd ten opzichte van de periode 2014-2017 (van 5.027 naar 2.512). Bedrijven als IC Netherlands (nu: Rockfield RE), Change= en Student Experience bouwden toen grote aantallen studenten- en jongerenwoningen.

Overigens bestaat ook een fors deel van de sociale productie van woningcorporaties uit studentenwoningen. Studenten- en jongerenhuisvester Lieven de Key nam de afgelopen vier jaar bijna 40 procent (2.808 woningen) van de totale nieuwbouw van sociale huurwoningen voor zijn rekening, grotendeels kleine studio's voor woonstarters.

Ten slotte: per saldo is het aantal sociale huurwoningen na jaren van daling na vier jaar 'kneiterlinks' bestuur nog altijd niet toegenomen. Dure huur- en koopwoningen zijn er daarentegen relatief veel in aanbouw genomen: 6.340 plus 7.461 is 13.801. 

Je kunt ook blijmoediger naar de sociale woningproductie kijken: die van de corporaties blijft weliswaar flink achter bij de ambities, maar is historisch gezien zonder meer hoog te noemen met gemiddeld 1.780 woningen per jaar (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen). En ook ten aanzien van de vorige periode is een enorme stap (+43 procent) voorwaarts gezet. 

Maar toch. Waarom halen de woningcorporaties hun streefcijfers bij lange na niet? Allereerst, ze komen van ver. De politieke afrekening na de parlementaire enquête leidde tot verlamming, onzekerheid en afbouw van de projectontwikkeling. Dan was er ook nog de verhuurderheffing. Niettemin. De corporaties hebben zich gecommitteerd aan de bouwambities. De enorme terugval in 2021 wijten de corporaties zelf vooral aan het gebrek aan locaties. Dat zou dan dit jaar beter moeten gaan. De 'planvoorraad' voor 2022 is namelijk enorm: 6.463 woningen: 

Middensegment

In het coalitieakkoord stonden ambitieuze productiedoelen voor het middeldure huursegment. De onderliggende analyse spreekt voor zich: proberen middeninkomens vast te houden, nu koopwoningen en de bestaande huursector voor hen onbetaalbaar zijn geworden. Uit Den Haag kwam geen hulp: alle voorstellen tot huurprijsregulering zijn tot dusver vakkundig ontmanteld.

Het enige alternatief is kortom nieuwbouw van gereguleerde middeldure huurwoningen. Na de start onder wethouder Van Poelgeest kreeg de bouw daarvan vanaf 2015 een jaarlijks volume tussen de 1.000 en 1.500 woningen. Het huidige college zette in op minimaal 1.670 per jaar, maar scherpte ook de voorwaarden aan. De doelstelling werd de eerste jaren niet gehaald en in 2020 zakte de productie zelfs volledig in. Die dip kan niet los worden gezien van een slepend conflict tussen Amsterdam en de institutionele beleggers over de eisen die het college stelde. In februari van 2020 bereikte wethouder Ivens een akkoord met IVBN, Vastgoed Belang en Neprom. Het akkoord droeg eraan bij dat opgehouden en nieuwe projecten loskwamen in onder andere transformatiegebieden als Amstel III. Dat leidde tot een recordproductie van 2.700 woningen in 2021.

Terwijl het aandeel middenhuur in de bouwproductie bleef steken op 19 procent, is daarmee na vier jaar toch 85 procent van het streefcijfer in aantallen (1.670 per jaar) gerealiseerd,
De bescheiden planvoorraad voor 2022 - 2.881 woningen - doet vermoeden dat dit record wel even blijft staan. Maar de gemeente is vol vertrouwen dat de productie hoog blijft: "Er is voldoende animo bij marktpartijen en woningcorporaties om middeldure huurwoningen te bouwen en in portefeuille te nemen." (Rapportage Woningbouwplan 2018-2025). Men wil daarnaast ook inzetten op 'sociale koopwoningen' voor middeninkomens. De eerste tender is daarvoor gepubliceerd. 

Zelfbouw en wooncoöperaties

Daarnaast heeft het college nog allerlei ambities dan wel taakstellingen vastgelegd voor woonruimte voor speciale doelgroepen: jongeren- en studenten, wooncoöperaties, zelfbouwers, ouderen en statushouders. Daar komt NUL20 in de loop van dit jaar nog op terug. 
Heel in het kort: streefcijfers worden niet gehaald; het blijkt lastig om in deze overspannen woonsector projecten van de grond te krijgen.
Zo blijkt het uitermate lastig vaart te maken met de nieuwe ontwikkelvorm wooncoöperaties. Ook andere collectieve zelfbouwvormen kampen met vertragingen. 
Hetzelfde gaat op voor jongeren- en studentenwoningen. De streefcijfers van het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022 waren uiterst ambitieus: 9.000 wooneenheden in vier jaar (of 11.500 inclusief de regio). Na drie jaar staat de teller op zo'n 3.600 zelfstandige wooneenheden, naast de tijdelijke en onzelfstandige. Planvoorraad genoeg, aldus de gemeente. "Maar het kost meer tijd voordat gestart wordt met de bouw van de geplande woningen."