Voorrang voor Amsterdammers; beperkingen voor verhuurders

Voorrang voor Amsterdammers; beperkingen voor verhuurders
Belangrijke aanpassingen in huisvestingsverordening

Strengere regels voor kamerverhuur en toeristische verhuur, én voorrang voor onderwijs- en zorgpersoneel en jongeren. Dat zijn de belangrijkste aanpassingen die het college vanaf 2020 wil doorvoeren in de huisvestingsverordening. Met de nieuwe maatregelen wil het college de leefbaarheid in wijken bevorderen, huurders beschermen en verdere prijsopdrijving door woningopkoop voor verhuur ('buy-to-let') beperken. Een overzicht van de plannen.

Voorrang


Voorrang voor jongeren

Het Amsterdamse college wil Amsterdamse jongeren meer kans geven op een jongerenwoning. Een van motieven om deze voorrangsregeling in te voeren is omdat buurgemeenten het ook doen. Dat zou Amsterdamse jongeren in een nog nadeliger positie brengen. Jongeren met binding aan Amsterdam krijgen met voorrang toegang tot jongerenhuurwoningen. Die binding is zo gedefinieerd: de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. De volgorde wordt verder zoals gebruikelijk bepaald door de lengte van de inschrijfduur bij Woningnet. Praktische alle jongerenwoningen worden verhuurd met een tijdelijk jongerencontract van vijf jaar. 
In 2018 betrof ongeveer een kwart van 6.212 verhuringen via Woningnet jongerenwoningen. Het reguliere aanbod dat beschikbaar zou zijn gekomen voor de voorrangsregeling betrof 921. Andere jongerenwoningen gingen via directe bemiddeling naar urgenten (388) of werden verloot (271). Ook volgend jaar kunnen jongeren zonder binding aan Amsterdam mee blijven loten. Ongeveer een kwart van het aanbod komt daarvoor beschikbaar. Studentenhuisvesting is een apart circuit.
Voorrang voor onderwijs- en zorgpersoneel
Mensen die in Amsterdam minimaal 20 uur per week werken in de zorgsector of het onderwijs, krijgen voorrang op bepaalde woningen. Dit kunnen zowel sociale als middeldure huurwoningen zijn. Een uitwerking ontbreekt nog. Vorig jaar kwamen studio's in de tijdelijke complexen met statushouders beschikbaar voor leraren.   
Voorrangsregels voor middensegment
Er komen voorrangsregels voor het gereguleerde middensegment. Woningen die tenminste 61 m2 groot zijn en drie kamers of meer hebben, worden met voorrang toegewezen aan gezinnen. Voor goedkopere middeldure huurwoningen (2019: huurprijs tot € 876,55) komen eerst mensen met een lager middeninkomen in aanmerking, en daarna de overige middeninkomens (2019: huishoudinkomen tot € 49.065).
Woningzoekenden die een sociale huurwoning in de woningmarktregio achterlaten, krijgen voorrang bij de toewijzing. Als het gaat om middeldure huurwoningen voor gezinnen en/of voor huishoudens met een lager middeninkomen, krijgen doorstromers voorrang als ze aan de passendheidseisen voor die woningen voldoen.
 

Kamerverhuur/woningdelen

Minder lucratief

Verkamering wordt minder lucratief zo blijkt uit deze voorbeeldberekening. Nu worden vaak prijzen van 400 tot 500 euro per kamer gevraagd. Bij een contract per kamer valt de verhuur onder het puntenstelsel (WWS).

 

 


De gemeente probeert bovendien allerlei creatieve constructies te bestrijden die worden ingezet om huren te maximaliseren of verhuur te legaliseren. Zo moet iedere huurder voortaan een individueel huurcontract krijgen. Dit zorgt ervoor dat huurders meer rechtsbescherming krijgen en een te hoge huur kunnen aanvechten bij de Huurcommissie. Bovendien mag er maar één persoon per kamer wonen. Ook de mogelijkheden van de zogenaamde 'hospitaverhuur' worden beperkt. Er mag maximaal één huishouden inwonen bij de verhuurder en de verhuur mag pas ingaan als de verhuurder er zelf twee jaar heeft gewoond. Mantelzorgers en familieleden zijn daarvan uitgezonderd.

In de huidige praktijk wordt bij kamerverhuur vaak een gezamenlijk huurcontract afgesloten waarbij elke huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de totale huur. Een andere variant is dat er één of twee hoofdhuurder(s) op het huurcontract staan en de rest als onderhuurder woont.
Verkamering wordt door de nieuwe maatregelen minder lucratief, tenminste als de gemeente in staat blijkt de nieuwe regels te handhaven. Voor een kamer met cv van 15 m2 in een appartement met een gemeenschappelijke woonkeuken van 15 m2 mag bijvoorbeeld ongeveer 230 euro kale huur worden gevraagd volgens het puntenstelsel. Voor verhuurders die de legale route willen volgen wordt het straks weer lucratiever de vrijesector appartementen aan stellen c.q. twee personen te verhuren. De illegale route: de derde of vierde persoon mag zich niet inschrijven in het pand.   

Quota: Het quotum per gebouw is vastgesteld op zo'n 25 procent. Van een Amsterdams huis met drie of vier woonlagen mag maximaal een appartement worden verkamerd. Het quotum per wijk wordt 5 procent van het totaal aantal woningen in de wijk met een oppervlakte van minimaal 60m². Voor heel de stad betekent dit dat maximaal 13.405 vergunningen worden verstrekt. Deze vergunningen zijn tijdelijk. Bij overschrijding wordt er geloot. De vergunning vervalt op het moment dat een aaneengesloten periode van drie maanden twee of minder bewoners in de basisadministratie staan ingeschreven op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven.

Geen eisen meer voor geluidsisolatie: De eis dat een woning met kamerverhuur een gemeenschappelijke verblijfsruimte heeft van minimaal 11 m2 blijft ongewijzigd. Goed nieuws voor woningcorporaties is dat de extra eisen voor geluidsisolatie komen te vervallen bij het omzetten naar maximaal drie kamers. Ze vonden de geluidseisen onwerkbaar en onredelijk en negeerden de verplichte vergunningaanvraag. De gemeente gaat nu in de redenering mee dat het vreemd is dat voor drie kamerbewoners hogere geluidseisen zouden moeten gelden dan voor een gezin. Er lijkt nu geen gegronde reden meer om bestaande situaties niet te legaliseren. 
 

Verhuur aan toeristen


Maximum aan Bed & Breakfasts

Voor de exploitatie van een B&B is een nieuwe vergunning nodig. Per wijk komt er een quotum. Als er meer aanvragen zijn dan het quotum, wordt er geloot. Voor bestaande B&B-houders die worden uitgeloot geldt een overgangsregeling van twee jaar volgens de oude regels. Een B&B-vergunning geldt voor maximaal vijf jaar en wordt daarna, als het quotum in de wijk is bereikt, opnieuw verloot. Om te voorkomen dat één eigenaar meer dan een B&B exploiteert, geldt vanaf 2020 dat vergunningen alleen worden verstrekt aan de eigenaar die er zelf woont. Daarnaast mag, naast het bestaande maximum van 40 procent van de woning, maximaal 61 vierkante meter verhuurd worden.
Vakantieverhuur
Amsterdam overweegt in bepaalde wijken vakantieverhuur geheel te verbieden. Deze mogelijkheid wordt opgenomen in de nieuwe verordening. Sinds eind 2017 geldt een meldplicht vakantieverhuur; de verhuurtermijn is sinds dit jaar verkort van 60 naar 30 dagen.
 
Voorzover nu niet het geval: voor woonboten gelden vanaf 2020 dezelfde regels als voor woningen.
 
De voorstellen tot wijziging van de huisvestingsverordening liggen vanaf 1 juni tot 13 juli ter inspraak (zie HIER). De gemeenteraad bespreekt de voorgestelde wijzigingen aan het eind van dit jaar en besluit of de voorgestelde wijzigingen worden doorgevoerd.