Waar blijft de noodknop?

Wat regulering kan betekenen voor de woningmarkt
Waar blijft de noodknop?

Nu de druk op de woningmarkt steeds verder toeneemt en de betaalbaarheid afneemt, zwelt de roep om overheidsingrijpen en meer regulering aan. “Amsterdam, grijp de macht terug van de markt”, was zelfs de oproep van Geert Mak bij de laatste Staat van de Stad in de Amsterdamse Stadsschouwburg. Maar simpel is dat niet. De marktdruk is enorm, wetgeving wordt in Den Haag gemaakt en beleggers wegtreiteren brengt de bouwproductie in het slop.

 

Extra regulering?

Gemeenten proberen met extra regulering en maatregelen wonen betaalbaar te houden. Friso de Zeeuw (emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling) en Johan Conijn (directeur Finance Ideas en emeritus hoogleraar Woningmarkt) geven hun mening.

“Uw vijfjaarscontract loopt binnenkort af. De huur van uw woning is opnieuw getaxeerd en wordt aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Uw huur gaat van 850 naar 1600 euro.”
Dit soort prijsverhogingen zijn niet ongewoon bij huurders van particuliere huurwoningen in Amsterdam. Bij de institutionele verhuurders zijn de prijsverhogingen gematigder, maar ook daar komen de jaarlijkse stapsgewijze verhogingen uiteindelijk bij de ‘marktprijs’ uit. Zo bedroeg in 1998 de gemiddelde aanvangshuur voor de huurwoningen van Bouwinvest op het Java-eiland iets meer dan 600 euro. Na het aflopen van de erfpachtafspraken zijn vanaf 2011 de huren stapsgewijs verhoogd tot 1.467 euro. Voor nieuwe huurders bedraagt de huur 1.600 euro voor een woning van 90 m2.
Volgens huurdersvereniging JR Java is de huur in de periode 2010–2015 met 22 procent gestegen, terwijl er in die periode nauwelijks inflatie was (2,8%). Het gevolg is volgens de huurdersvereniging dat de woningen voor veel van de oorspronkelijke huurders onbetaalbaar zijn geworden. In 2017 en 2018 vertrokken bijna tweehonderd huurders.  
In het huuradvies voor 2019 heeft JR Java aan Bouwinvest voorgesteld de huren voor de komende drie jaar te bevriezen en daarna alleen met de inflatie te verhogen. Bouwinvest gaat daar niet in mee. Per 1 juli 2019 gaat de huur met 3,1 procent omhoog.
Vesteda, een andere grote pensioenbelegger in de vrije sector, ligt in de clinch met huurders in het hele land, mede vanwege moeilijk te motiveren hoge servicekosten. Daarbij is het onderhoud bij diverse luxe complexen onder de maat, zo onthulde NRC eind mei.
Het beeld: vrije sector huurders hebben weinig rechten.

Deregulering

Sinds 2008 groeit Amsterdam met zo’n 10.000 inwoners per jaar, terwijl de woningproductie daar ver bij achterblijft. De woningprijzen - koop en huur -  zijn geëxplodeerd, en de schokgolf daarvan strekt zich uit tot voorbij de grenzen van de metropoolregio.
Woningen worden voor grotere groepen huishoudens onbetaalbaar. Veel factoren spelen daarbij een rol: de populariteit van de stad, het toenemende toerisme, immigratie, de bouwstagnatie tijdens de crisis, minder baanzekerheid. Maar de prijsopdrijving wordt ook aangewakkerd door twee decennia neoliberaal overheidsbeleid, betoogt onder andere UvA-wetenschapper Cody Hochstenbach. Daar zit wat in. Zo zijn de mogelijkheden van tijdelijke verhuur verruimd en is het gereguleerde deel van de huursector door opeenvolgende maatregelen verkleind: verkoop van corporatiewoningen, bevriezing van de liberaliseringsgrens, aanpassing van het woningwaarderingssysteem (WWS). De meest ontwrichtende maatregel is ongetwijfeld de opname van de WOZ in het WWS geweest. Kregen huurwoningen in populaire woongebieden er met de zogeheten ‘Donnerpunten’ nog 25 punten bij, nu is dat in Amsterdam al gemiddeld zo’n 56 punten, oftewel 40 procent van het wws-puntentotaal. Het gevolg daarvan is dat praktische elke huurwoning bij mutatie kan worden geliberaliseerd. Geen wonder dat huurders soms tienduizenden euro’s krijgen aangeboden om te vertrekken. Daarna is het immers kassa.

Noodknop?

Gemeenten kunnen nauwelijks iets doen aan de prijsstijgingen in de vrije huursector. Van het Rijk is weinig steun te verwachten voor aanpassing van het puntenstelsel of meer regulering. Minister Ollongren heeft wel aangekondigd een ‘noodknop’ te overwegen om excessieve prijsstijgingen in de middeldure huursector (tijdelijk) tegen te gaan. Maar de uitwerking laat op zich wachten, ongetwijfeld mede vanwege een intensieve lobby uit de vastgoedsector tegen dit voornemen. Woningmarktdeskundigen Friso de Zeeuw en Johan Conijn begrijpen overigens de vrees van de beleggers. Het verhoogt het risicoprofiel van nieuwe investeringen. Want als er eenmaal een noodknop is, kan de politiek er ook gaan draaien (zie 'Extra regulering').

Wethouders van grote steden kunnen niet meer dan ‘de gekte op de woningmarkt’ (Laurens Ivens) een heel klein beetje afremmen. De Amsterdamse wethouder Ivens kondigde recentelijk een aantal maatregelen aan om woningverhuur aan toeristen of kamergewijze verhuur te beperken en verder te reguleren. Dat moet onder andere het ‘omkatten’ van woningen tot lucratieve verhuurobjecten ontmoedigen.
Het succes van deze maatregelen hangt in hoge mate af van een effectieve handhaving. Dat blijkt een taaie materie. Het wemelt in deze hoek van de woningmarkt van illegale praktijken, sluipwegen en creatieve ontwijkingsconstructies; er is domweg te veel geld mee te verdienen.  
Recent onderzoek van het Kadaster maakt duidelijk dat steeds meer woningen door particuliere verhuurders worden opgekocht. In 2017 is in Amsterdam 11 procent van de verkochte koopwoningen omgezet in huurwoningen; in een zestal wijken - en in het stadshart van Amstelveen - zelfs meer dan 20 procent. Johan Conijn vindt dat maatschappelijk ongewenst (zie pag.25). De meest effectieve remedie daartegen is volgens hem het verhogen van de overdrachtsbelasting voor niet-
eigenaar/bewoners. Dat heeft in Engeland goed uitgepakt.

Nieuwbouw

Veel meer invloed hebben gemeenten op de nieuwbouw. Amsterdam kan via erfpachtvoorwaarden stevig sturen op het bouwprogramma: hoeveel sociale huurwoningen, hoeveel middeldure woningen, welk type woningen. Andere gemeenten kunnen via bestemmingsplannen ook hun wensen opdringen aan ontwikkelaars. Maar in beide gevallen zit er wel een grens aan: het moet voor ontwikkelaars financieel interessant blijven om te bouwen.
Geld is het probleem niet. De Nederlandse woningmarkt is hot bij beleggers. In 2018 werden wederom records gebroken. In totaal werd voor 8,5 miljard euro in huurwoningen geïnvesteerd, een toename van 63 procent ten opzichte van 2017 (aldus Capital Value). Het merendeel daarvan is gebruikt om bestaande woningportefeuilles over te nemen. Dat is niet per se goed nieuws voor de huurders. Maar beleggers bouwen ook veel. In de periode 2013 – 2017 realiseerden commerciële partijen in Amsterdam meer dan 40 procent van de nieuwbouwproductie.
De pensioenbeleggers en ontwikkelaars begrijpen ook dat er een grens ligt aan de woonlasten die Nederlandse huishoudens kunnen dragen. In de regio Utrecht presenteerden ze samen met de woningcorporaties een ‘Biedboek Middenhuur’ waarin ze aanbieden 7.000 middeldure huurwoningen te bouwen in combinatie met een gematigde jaarlijkse huurstijging (inflatie +2% op portefeuilleniveau). De set voorwaarden had veel gemeen met een eerder aanbod van ontwikkelaars, beleggers en corporaties in Amsterdam onder de noemer Platform Amsterdam Middenhuur.

Het nieuwe Amsterdamse college heeft dit voorstel naast zich neergelegd. Men wil veel strenger sturen op de blijvende betaalbaarheid van middeldure huurwoningen. Beleggers dreigden daarop Amsterdam de rug toe te keren. Achter de schermen gaan de gesprekken door. Maar ondertussen daalt de animo om op tenders in te schrijven.
“Ik snap de wethouders”, zegt emeritus-hoogleraar Friso de Zeeuw elders in dit nummer. “Maar we zitten in Nederland met bekende partijen waarvan we willen dat die pensioengeld fatsoenlijk investeren. Die moet je niet wegtreiteren. Blijf met elkaar in gesprek. Zorg dat de bouwproductie nu in hoog tempo doorgaat.”
De andere emeritus-hoogleraar, Johan Conijn, sluit zich daarbij aan: “Voor de gemeente zou de belangrijkste prioriteit moeten zijn: hoe voorkom je dat institutionele beleggers minder gaan bouwen. Nog liever een onbetaalbare woning dan geen woning.”

Deel