Vanaf 1 juli zijn er twee nieuwe wetten van kracht die de huursector ingrijpend veranderen. Het gaat om de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Wat verandert er precies voor huurders en verhuurders?
Einde tijdelijke huurcontracten
De Wet vaste huurcontracten maakt van het vaste huurcontract weer de norm. De afgelopen jaren maakten met name steeds meer kleine particuliere beleggers gebruik van het tijdelijke huurcontract. Dat ging samen met de opkomst van buy-to-let. Vastgoedpartijen waarschuwen ervoor dat verhuurders er nu massaal voor zullen kiezen om bij het einde van het tijdelijke huurcontract hun woningen weer te verkopen, ook al vanwege de Wet betaalbare huur.
Tijdelijke verhuur blijft mogelijk voor specifieke doelgroepen zoals studenten, jongeren, statushouders, gescheiden ouders en huurders die werken op de Waddeneilanden. Tijdelijke verhuur blijft ook mogelijk bij proefsamenwonen of als een huurder of eigenaar een periode elders werkt of studeert. Meer info
Strengere regels voor kamerverhuur
De nieuwe huurwet moet ook een einde maken aan verkapte kamerverhuur, zoals Friendsverhuur aan studenten en starters of arbeidsmigranten. Daartoe is de definitie van een zelfstandige woning uitgebreid: een woning mag worden bewoond door maximaal twee personen óf door ‘drie personen of meer die samen een duurzame huishouding voeren’. Dat lijkt erg op de regels die Amsterdam al sinds 2020 hanteert; de hoofdstad doet dat in combinatie met een vergunningsplicht. Vanaf drie personen gelden de regels voor kamerverhuur en de daarbij behorende maximale huurprijzen. Dat betekent in de praktijk dat de huuropbrengst veelal fors omlaag gaat. Er is geen overgangstermijn. Gunstig voor huurders in een kwetsbare positie is dat hun rechten toenemen en woekerhuren kunnen worden tegengegaan. Maar vermoedelijk gevolg is ook dat het aanbod aan onzelfstandige woonruimte verder zal krimpen. De Amsterdamse corporaties besloten eerder al vanwege deze regels te stoppen met 'friends-verhuur'. Meer info
Wet betaalbare huur
De impact van de Wet betaalbare huur is groot. Met deze wet wil minister De Jonge een nieuwe categorie gereguleerde middenhuurwoningen creëren, naast de sociale huursector. Het woningwaarderingssysteem (WWS) wordt daartoe verplichtend tot en met 186 punten (was 143 punten). De corresponderende maximumhuur is 1.158 euro.
In de modellen van het ministerie gaan daardoor op termijn de huren van zo'n 300.000 woningen dalen, met gemiddeld 190 euro per woning, en komen er 113.000 huurwoningen terug in het sociale segment. Maar dat is theorie. De kans is groot dat flink wat particuliere beleggers hun woningen bij leegkomst zullen verkopen. Die ontwikkeling werd al zichtbaar in 2023, mede vanwege eerdere fiscale maatregelen.
De huurbegrenzing geldt alleen voor nieuwe huurcontracten. Daarop zijn twee uitzonderingen waarbij huidige huurders wel recht hebben op huurkorting :
- Per 1 juli 2024 onmiddellijke huuraanpassing: voor woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens waarvan de huur te hoog is volgens het woningwaarderingsstelsel. Huurders van zo’n woning konden al naar de huurcommissie om een lagere maandhuur af te dwingen, maar dat moest binnen zes maanden. Nu mag dat ook als het huurcontract al ouder is. Daarmee grijpt de wet, anders dan bij middenhuur, in op lopende huurcontracten. Echter:
- Uiterlijk per 1 juli 2025 huuraanpassing: voor woningen met een huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens waarvan de huur volgens het woningwaarderingsstelsel onder die grens zou moeten vallen (tot 144 punten). Het WWS is overigens op tal van punten aangepast, waarbij met name goede isolatie extra wordt beloond.
Om de bouwproductie van middenhuurwoningen te stimuleren geldt de komende jaren voor nieuwbouw de mogelijkheid de maximale WWS-huur met 10 procent te verhogen. Deze opslag geldt voor maximaal twintig jaar.
Handhaving
Een belangrijk maar wat onderbelicht aspect van de wet betaalbare huur is dat de nieuwe huurregels afdwingbaar worden. Tot dusver moest een sociale huurder naar de huurcommissie stappen om een te hoge huur aan te vechten. Dat moest binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract. En de verhuurder kon het bij een nieuwe huurder zonder sanctie weer opnieuw proberen. Niet alleen vervalt de bezwaartermijn én kunnen ook huurders van middenhuurwoningen nu naar de huurcommissie stappen. Minstens zo belangrijk is dat gemeenten boetes kunnen opleggen aan verhuurders die te veel huur rekenen, ook zonder klachten van huurders. Gemeenten mogen vanaf 2025 gaan handhaven. Dat half jaar moet gemeenten én verhuurders voldoende tijd geven om zich in te stellen op de nieuwe regelgeving. Zo moeten verhuurders hun huurders ook verplicht gaan informeren over de puntentelling van hun huis.