Dat jongeren moeite hebben een plek te vinden op de krappe Amsterdamse woningmarkt, is genoegzaam bekend. Maar een groep jongeren die maar geen vaste grond weet te vinden, klopt nu nadrukkelijk aan de deur.
(Amsterdam, start bouw gereguleerde woningen) |
Alaâ-Eddine Boujilali werkt nog maar kort als programmamedewerker en jongerenadviseur bij !WOON. “Toen ik daar vorig jaar begon, kreeg ik van alle kanten van vrienden te horen: we kunnen geen woning vinden, wat kunnen we doen?” Inmiddels is er een groep van ongeveer zestig jongeren die vindt dat er snel iets moet worden gedaan aan de woningnood onder Amsterdamse generatiegenoten. Boujilali: “Het zijn allemaal geboren en getogen Amsterdamse jongeren. En het is een heel gemengde groep. Jongeren met Marokkaanse, Turkse, Surinaamse, Antilliaanse en Nederlandse roots, maar allemaal Amsterdammer en het lukt ze niet om een woning te vinden. Ik probeer ze te helpen om het probleem zichtbaar te maken.”
De signalen die Boujilali krijgt zijn divers, maar draaien allemaal om schaarste op de woningmarkt. “Jongeren die na een vijfjarencontract geen nieuwe plek kunnen vinden, jongeren die bij het Leger des Heils aan moeten kloppen, omdat ze niks betaalbaars kunnen vinden na het aflopen van hun campuscontract. En dan zijn er heel veel jongeren die tot ver in de twintig noodgedwongen bij hun ouders moeten blijven wonen.”
De groep jongeren wil de situatie waarin zij zitten duidelijker bij de gemeente en de corporaties over het voetlicht brengen. Een afvaardiging zat al bij zowel wethouder Laurens Ivens als AFWC-directeur Egbert de Vries aan tafel.
Kleiner en duurder
| In de hoofdstad zijn de afgelopen jaren veel extra woningen voor woonstarters en statushouders gecreëerd via tijdelijke bouw. Bijvoorbeeld Stek Oost van Stadgenoot aan de Kruislaan in de Watergraafsmeer. In juli 2018 werd de eerste unit geplaatst, eind december kregen 125 jongeren en 125 statushouders hun sleutel. De woonunits, opgebouwd uit materialen van een Eindhovens zorgcentrum, blijven tien jaar staan. Door iets tijdelijk neer te zetten, kunnen allerlei omgevingsprocedures sterk worden ingekort. |
Uit gemeentelijke cijfers blijkt dat woningcorporaties in de vier jaar tussen 2015 en 2018 989 studentenwoningen en 931 jongerenwoningen in aanbouw namen en marktpartijen maar liefst 3951 studentenwoningen. In dat perspectief bouwde de marktsector dan weer relatief weinig jongerenwoningen: 1218, vooral te danken aan de twee Change=-projecten.
Jongeren vinden steeds moeilijker een (betaalbare) woning in de stad, zo liet Jeroen Slot, hoofd onderzoek bij OIS, onlangs tijdens een presentatie in Pakhuis de Zwijger weten. Zo is het percentage geboren en getogen Amsterdammers in de leeftijd 18-24 jaar dat thuis woont, in tien jaar tijd van 60 naar bijna 80 gestegen. Landelijk is dit volgens cijfers van het SCP ook een trend. Daarbij is de groep 18- tot 34-jarigen als enige leeftijdscategorie gemiddeld krapper gaan wonen. Bovendien betaalt diezelfde groep het meeste per ‘eenheid kwaliteit’ en zijn hun kosten voor woonruimte in de afgelopen twintig jaar het sterkst gestegen. Volgens Slot hebben jongeren een slechtere uitgangspositie op de woningmarkt dan elke andere groep.
Omdat de koopmarkt voor jongeren nauwelijks toegankelijk is en het aantal vrijkomende woningen van corporaties te klein is om aan de vraag te voldoen, zijn veel jongeren aangewezen op de duurdere vrijesectormarkt. Daarbij speelt concurrentie van woonstarters uit West-Europa die tijdelijk naar Amsterdam komen ook een rol. Hun komst drijft de prijzen op, waardoor jongeren moeilijk betaalbare huisvesting kunnen vinden. Mogelijkheden voor woningdelen zijn er wel. Volgens Slot gaat dat om zo’n 1.800 woningen in de stad die aan drie of vier jongeren verhuurd worden. Hij wijst er ook op dat die woonvorm niet voor iedereen geschikt is.
Gezien de enorme behoefte verbaast het niet dat Amsterdam in de komende jaren meer studenten- en jongerenwoningen wil toevoegen. De gemeente werkt momenteel aan een nieuw programma voor de periode 2019-2022. Een woordvoerder van de gemeente wil alleen een tipje van de sluier oplichten. Zij geeft aan dat in het plan nader wordt uitgewerkt wat in het Amsterdamse coalitieakkoord staat, namelijk het toevoegen van 10.500 woningen voor studenten- en jongeren in Amsterdam en de regio. Het uitgangspunt is om beide groepen ongeveer gelijk te bedienen. Daarnaast wil de gemeente meer aandacht voor jongerenhuisvesting in de bestaande bouw, onder meer als het gaat om de herziening van de woonruimteverdeling in de regio. “Betaalbaarheid blijft het belangrijkste speerpunt in het nieuwe plan, anders gaan de woningen aan de doelgroep voorbij,” aldus de woordvoerder. Daarbij wordt ook nadrukkelijk gekeken naar goedkopere woonvormen, bijvoorbeeld met gedeelde voorzieningen. Bovendien wil de gemeente jongeren zelf meer betrekken bij het nieuwe programma studenten- en jongerenhuisvesting. “Deze waren wat minder goed vertegenwoordigd in het verleden en daar willen we veranderingen in brengen.”
Woonruimte delen
Omdat de vrije sector moeilijk toegankelijk is voor jongeren en marktpartijen maar mondjesmaat gereguleerde jongerenwoningen toevoegen, is de hoop van veel jongeren op de woningcorporaties gericht, zegt ook Boujilali. Hoewel de corporaties aangeven moeite te hebben hun bouwambities te halen door een gebrek aan locaties, de verhuurderheffing, verduurzaming van bestaand bezit en toenemende bouwkosten, staan jongerenwoningen wel op de agenda van corporaties.
Perry Hoetjes, manager strategie bij Stadgenoot: “De slaagkans van jongeren op de woningmarkt is slechter dan voor andere groepen. Bouwen, bouwen, bouwen is daarom het devies en wij proberen ook meer jongerenwoningen toe te voegen.” Daarnaast helpt het middel van de tijdelijke vijfjarencontracten volgens Hoetjes de druk enigszins te verlichten. “Binnen vijf jaar heeft 80 procent een andere woning gevonden, bijvoorbeeld doordat zij een baan gevonden hebben en een duurdere woning kunnen betalen. Op die manier maken zij weer ruimte voor andere jongeren.” De manager strategie van Stadgenoot ziet daarnaast het nieuwe woonruimteverdelingssysteem dat ontwikkeld wordt als kans voor jongeren. “Daarnaast mogen wij als corporaties nu al een derde van de vrijkomende woningen aan jongeren toewijzen. Daar liggen ook kansen voor deze groep.”
Woningcorporatie De Key heeft de woonstarter – en daarmee de doelgroep jongeren – zelfs verheven tot core business. “Dat wij de woonstarter voorop stellen is niet zonder reden: vanwege de korte inschrijfduur heeft die groep het juist lastig,” zegt Lidy van der Schaft, directeur Wonen van De Key. “Wij zetten daarom in op de groep tot 28 jaar en bouwen tot 2022 bijna 2.000 woningen voor jongeren. Daarnaast is de bezettingsgraad van de sociale woningvoorraad een probleem. In 63 procent van de sociale huurwoningen in Amsterdam wonen mensen alleen.” Van der Schaft denkt, net als Hoetjes, dat vijfjarencontracten kunnen helpen om steeds weer nieuwe jongeren een kans te geven en dat verloten van woningen de mensen die echt op zoek zijn naar een woning kan helpen. Daarnaast wijst Van der Schaft op het belang van woonvormen als een vijfjarencontract is afgelopen. “Naast het verkopen van woningen aan huurders, denken wij dat er mogelijkheden zijn voor concepten als woningdelen. Jongeren vinden het vaak helemaal geen probleem om een keuken te delen. Daarnaast toppen we onze vrijesectorwoningen af tot 1.000 euro, waardoor de stap naar de vrije sector voor die groep die meer te besteden heeft, iets gemakkelijker te maken is.”
Dialoog
Boujilali is intussen tevreden dat de groep jongeren die hij ondersteunt, meer aandacht krijgt. “Het is een eerste stap, we hebben nog geen harde toezeggingen gekregen. De Amsterdamse jongeren zijn inmiddels wel betrokken bij de gesprekken over de woonruimteverdeling. Het is goed dat we de dialoog aan kunnen gaan met de gemeente en de woningcorporaties. Het is een ingewikkeld probleem, maar het is belangrijk dat het geluid van jongeren die hier geboren en getogen zijn, gehoord wordt. De moeite die zij hebben een plek in hun eigen stad te vinden, verdient meer aandacht.”
Achraf el Johari Achraf el Johari (22) huurt sinds december vorig jaar een kleine woning in het project Stec in Amsterdam-Oost. In Stec wonen Amsterdamse jongeren en jonge statushouders in een gebouw. “Het was voor mij net op tijd. Ik was bijna naar Utrecht vertrokken, maar ik kon op basis van mijn motivatie een jongerenwoning voor vijf jaar krijgen,” zegt El Johari. De student rechten is tevreden dat hij in Amsterdam-Oost kan blijven wonen waar hij opgroeide. Zijn familie woont al decennia in de Transvaalbuurt. “Maar ik voel nu al de druk dat ik over vijf jaar iets nieuws moet hebben. Dat is in de huidige woningmarkt niet te doen. Samenwonen of kinderen krijgen zit er voorlopig al helemaal niet in. Ik woon nu op 22 vierkante meter.” |
Ook in Dossier Jongerenhuisvesting:
Sinds 2015 mag nog maar een kwart van de sociale huurwoningen met voorrang worden toegewezen aan inwoners van een gemeente. Gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam maken in verschillende mate gebruik van deze mogelijkheid: van helemaal niet, tot volledig. Voorrangsregelingen lijken vooral gericht op woonstarters. Maar maatwerk en het bevorderen van doorstroming zijn ook redenen om buiten de wachtrij om te gaan.
Onder leiding van Leon Bobbe specialiseert Woonstichting De Key zich in huisvesting voor studenten en jongeren. Hoewel iedereen onderschrijft dat ‘woonstarters’ een belabberde uitgangspositie hebben, valt deze keuze niet overal in goede aarde. Bobbe over de kansen voor de woonstarter en de gevolgen van de nieuwe koers.
Dat jongeren moeite hebben een plek te vinden op de krappe Amsterdamse woningmarkt, is genoegzaam bekend. Maar een groep jongeren die maar geen vaste grond weet te vinden, klopt nu nadrukkelijk aan de deur.
De komende vier jaar wil Amsterdam de bouw starten van 10.500 betaalbare woningen en kamers voor studenten en jongeren. Daarvan moeten er 9.000 woningen in de stad zelf komen en 1.500 in omliggende gemeenten. Het gaat zowel om tijdelijke als permanente woningen. Dit staat in het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022.
Change= levert in juni in Amsterdam zijn tweede woongebouw voor werkende jongeren op. Een bijzonder gebouw met een bijzonder concept. Maar of ditmaal een wethouder of stadsdeelbestuurder het gebouw wil openen? Na krantenartikelen waarin huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, hoge servicekosten en betutteling, tonen politici zich niet meer zo happig op ontmoetingen met initiatiefnemer Ralph Mamadeus. Mamadeus voelt zich slachtoffer van ‘trial-by-media’: “Wij zijn de goedkoopste in dit segment”.