Wie krijgt de woning?

Woonruimteverdeling in regio Amsterdam op de schop
Wie krijgt de woning?

Het systeem voor de woonruimteverdeling in de regio Amsterdam gaat op de schop. Althans daar koersen de betrokken vijftien gemeenten en woningcorporaties op aan. Gelet op de vastgestelde uitgangspunten zijn er dit keer wezenlijke veranderingen op til. De herziening moet leiden tot betere kansen voor starters en spoedzoekers. De opgebouwde inschrijfduur gaat aan belang inboeten.

Wijkvernieuwing in Nieuwendam.
Wijkvernieuwing in Nieuwendam. In Amsterdam Noord staan relatief veel sociale huurwoningen.
Aan welke knoppen wordt gedraaid?
Dit najaar hebben teams van gemeenten en corporaties een aantal modellen en varianten onderzocht en doorgerekend. Grosso modo liggen deze denkrichtingen op tafel, waarbij elke combinatie nog denkbaar is.
Voorrang Volgorde Doorstroming
Verdeelmodel: extra rij(en) voor spoedzoeker
  • extra rij(en) voor spoedzoekers, naast gewone woningzoekenden en urgenten (= directe bemiddeling)
  • voor spoedzoekers (ook) onzelfstandige of tijdelijke woningen beschikbaar stellen
  • wie voor deze rij kiest mag aangeboden woning niet weigeren
Matchmaker
  • Spoedzoekers blijven in het reguliere systeem, maar op basis van omstandigheden worden punten gegeven. Spoedfactoren zijn bijvoorbeeld een relatiebreuk, dakloosheid, inkomensval. Totaal puntenaantal bepaalt volgordecriterium. 
Optimalisatie huidig model
  • Huidige aanbod wordt aangevuld met ‘spoedwoningen’, eventueel met tijdelijk huurcontract
  • Deel van huidige aanbod krijgt label ‘spoedwoning’
  • Inschrijfduur blijft (gedeeltelijk) behouden na verhuizing om doorstroming te bevorderen

 

Woningmarktregio Amsterdam
  • Jaarlijks worden ca. 10.000 reguliere sociale huurwoningen aangeboden
  • 390.000 inschrijvingen bij WoningNet
  • 90.000 daarvan zoeken actief
  • Gemiddelde inschrijftijd starters: bijna 11 jaar
  • Dat is een stijging in 2015-2017 van 22%
  • Gemiddeld aantal reacties per woning: 257
  • Dat is een stijging 2015-2017 van 24%
  • 34% gaat naar urgenten
  • Een derde van verhuringen gaat buiten WoningNet om

Discussies over het toewijzen van sociale huurwoningen in Amsterdam en omgeving gaan lang terug. De geschiedenis leert dat ingrijpende voorstellen rond dit thema vele nota’s, discussies en besluitvormingsrondes later veelal eindigen in beperkte bijstellingen. Een van de meest opvallende ingrepen deze eeuw was de introductie van het loten in 2013. Met name starters en ‘spoedzoekers’ profiteerden daarvan. En juist deze beslissing is al weer (grotendeels) teruggedraaid.
Niettemin of wellicht juist daarom streven gemeenten en corporaties ditmaal naar een ‘fundamentele herziening’ van de woonruimteverdeling, zo blijkt uit de door alle gemeenten vastgestelde Nota van Uitgangspunten. Daar is ook reden voor: starters hebben de slechtste slaagkans en huishoudens die met enige of veel spoed een woning nodig hebben, hebben nauwelijks perspectief. De gemiddelde inschrijfduur is voor starters opgelopen tot elf jaar.
Maar wat dan? Dat ook woningzoekenden die niet in een urgentiecategorie vallen, met spoed een woning nodig kunnen hebben, weten ze bij de balies van gemeenten en woningcorporaties maar al te goed. In het nieuwe stelsel wil men huishoudens die de woning het hardst nodig hebben meer perspectief bieden, zo lezen we in de nota. De opgebouwde inschrijfduur wordt dan minder bepalend. Met 25 jaar inschrijfduur heb je de woningen straks vermoedelijk niet meer vanzelfsprekend voor het uitkiezen.
Dit zou een forse breuk met het verleden zijn. Naast de woningen die naar urgenten gaan, krijgen spoedzoekers in dit scenario meer kans op de overige vrijkomende woningen dan via hun inschrijfduur. Want zo lezen we: “De omstandigheden van de woningzoekende zijn belangrijker dan de opgebouwde wachttijd.” Maar we lezen ook dat deze ‘spoedzoekers’ niet te veel noten op hun zang moeten hebben: als ze een woning krijgen aangeboden, mogen ze die niet zonder gegronde reden weigeren.

Voorrang

Over het uitgangspunt dat spoedzoekers en starters betere kansen moeten krijgen, zijn de vijftien gemeenten en de corporaties het eens. Daarnaast wil men nog onderzoeken in welke mate men door regulering de positie van middeninkomens kan versterken. En ten slotte willen gemeenten de reguliere volgordebepaling soms opzij (blijven) zetten als het om woonzorgwoningen en woongroepen gaat. De huidige urgentiecategorieën staan in de Nota van Uitgangspunten niet ter discussie.
Terug naar de grote ambitie: spoedzoekers en starters - de outsiders van de woningmarkt - eerder helpen. Hoe wil men dat doen? En hoe ontwikkel je uitvoerbare, objectiveerbare en liefst ook fraudebestendige criteria voor dergelijk maatwerk? Het antwoord is er nog niet. Teams van ambtenaren en corporatiemedewerkers hebben de afgelopen maanden allerlei scenario’s en data-simulaties uitgewerkt om zicht te krijgen op de effecten van bepaalde varianten (zie kader). Dat moet begin volgend jaar leiden tot voorstellen die worden vrijgegeven voor inspraak. Vele stappen verder moet het eindresultaat worden verwerkt in WoningNet en in de lokale huisvestingsverordeningen. Dan is het snel 2021.

Regionale woningmarkt

Duidelijk is dat de corporaties en gemeenten uit de voormalige Stadsregio samen op willen blijven trekken: de inschrijving blijft regionaal geldig (WoningNet) en de gezamenlijke volgorde- en urgentiecriteria worden regionaal vastgesteld. Wel houden gemeenten net als nu lokale beleidsruimte. Diverse gemeenten hebben nu voorrangsregelingen voor eigen inwoners. Zo heeft Amsterdam de regelingen Van Groot naar Beter en Van Hoog naar Laag; en ook voor startende leerkrachten zijn in de hoofdstad honderd - tijdelijke - studio’s beschikbaar gesteld.
Wie is een spoedzoeker?
De categorie ‘starters’ is nog relatief makkelijk af te bakenen. Maar hoe definieer je een spoedzoeker? De Nota van Uitgangspunten geeft een lijstje van huishoudens die dringend een woning nodig kunnen hebben. Dat kan het geval zijn na een relatiebreuk, na plotselinge inkomensdaling, bij dakloosheid, bij een heel grote woon-werkafstand, bij mantelzorg, bij een veel te krappe woning of bij een starter die niet meer met zijn ouders onder één dak kan leven.

Sociale huurwoning een voorziening?   

Gedwongen door zowel de landelijke politiek als de huidige schaarste gaan gemeenten en corporaties de sociale huurwoning meer als een voorziening benaderen. Schaarstebeleid is meer sturen op wie de woning het hardst nodig heeft, maar ook meer sturen op de doelmatigheid van het woninggebruik. De nota: “Daar hoort ook bij dat verkend wordt of woningen tijdelijk verhuurd kunnen worden.” Wat zou dat betekenen? Men zou kunnen denken dat bepaalde spoedzoekers wel geholpen worden, maar met een tijdelijke woning, bijvoorbeeld na een relatiebreuk. Dat past bij een ander uitgangspunt van de herziening: nieuwe regels moeten doorstroming bevorderen.

 

Tumult over ‘Passend Wonen’
Een verwant onderwerp is de discussie over ‘Passend Wonen’. Deze titel gaven 23 woningcorporaties, inclusief vijf Amsterdamse, mee aan een pamflet dat ze in juni overhandigden aan minister Ollongren. Daarin pleiten ze voor beleidsruimte om sociale huurders die ‘te groot’ of ‘te goedkoop’ wonen niet alleen te verleiden maar ook via huurverhogingen te stimuleren naar een andere - ‘meer passende’ - woning te verhuizen. Dit met het hogere doel huurders die te duur of te krap wonen, beter te kunnen helpen. Beleidsadviseur Minke Kolstein van Ymere eerder in NUL20: “In Amsterdam wonen duizenden gezinnen in veel te krappe woningen. Als de corporatie in dezelfde straat een ruime eengezinswoning verhuurt waar maar één persoon woont, dan zou je willen dat het andersom is, ook al woont die huurder daar naar volle tevredenheid.”
Dit manifest roept enorme weerstand op onder huurdersorganisaties. In de eerste plaats bij de Woonbond, die er principieel op tegen is dat woningcorporaties inkomenspolitiek bedrijven. Bovendien vreest de bond, met vele individuele huurdersorganisaties, dat huurders door forse huurverhogingen min of meer worden gedwongen te verhuizen. Een petitie van huurdersorganisaties waarin wordt geprotesteerd tegen deze ‘aantasting van het huurrecht’ is inmiddels al enkele duizenden keren ondertekend.
In essentie ligt aan deze discussie de principiële vraag ten grondslag of een sociale huurwoning een thuis is (zoals een koopwoning) of een voorziening waar voorwaarden van inkomen of gezinssamenstelling blijven gelden.
Woningschaarste leidde eerder tot de tijdelijke campuscontracten en later de 5-jaars jongerencontracten. In de Passend Wonen-discussie wijzen de corporaties nu met name op de knellende tekorten aan grote woningen: er wonen in de regio Amsterdam zo’n 5.000 grote gezinnen (drie of meer kinderen) in een krappe woning, terwijl 45 procent van de grote sociale huurwoningen (70 m2 WWS en minimaal vier kamers) in de regio Amsterdam wordt bewoond door huishoudens zonder kinderen.
Of de term ‘Passend Wonen’ nog veel gebruikt gaat worden, is de vraag. Maar dat neemt niet weg dat er iets van het gedachtegoed uiteindelijk op kan duiken in nieuwe Haagse of lokale regelgeving. 

 

Urgenten - zo zit het in Amsterdam

Een flink deel van de vrijkomende woningen wordt met voorrang toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten en kwetsbare groepen. Het gaat om stevige aantallen. In 2017 gingen in Amsterdam ruim 2.700 reguliere sociale huurwoningen naar deze ‘urgenten’. Dat is zo’n 36 procent van het totale aanbod (=7.513 reguliere verhuringen, inclusief directe bemiddeling). In de hele WoningNet-regio Amsterdam is dat aandeel 34 procent.

Stadsvernieuwingsurgenten    896
Uitstroom maatschappelijke opvang  941
Verblijfsgerechtigden

536

Dringende medische of sociale reden 321
Vrouwenopvang/huiselijke geweld     25
Totaal 2.719

 

Zie ook:

Gemeentelijke enquête over regels verdeling sociale huurwoningen: tien vragen

Verslag PakhuisNUL20 bijeenkomst over herziening woonruimteverdeling (17 december 2018)

Onderzoek Inschrijfduur en andere kengetallen sociale huursector Metropoolregio Amsterdam (NUL20, december 2018)