De woningprijzen in Nederland laten, afgezien van een stevige dip vanaf de tweede helft van 2022 (de oorlog in Oekraïne), een gestaag stijgende lijn zien. Gedurende de korte maar hevige dip zakten de prijzen relatief het meeste in de duurste gebieden, en in de hoofdstad het meeste in Centrum. De mediane transactieprijs zakte in de hoofdstad het vierde kwartaal van 2022 naar 538.000 euro, een daling met ruim 10 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Das war einmal. De gekte is weer helemaal terug. In Amsterdam worden de meeste woningen weer boven de vraagprijs verkocht. Dat de transactieprijzen desalniettemin weer zakken komt omdat er meer appartementen in het goedkopere segment op de markt komen. Particuliere beleggers zijn aan het uitponden geslagen, met een piek in het laatste kwartaal van 2024, maar de verkoop van appartementen is in het eerste kwartaal van 2025 ook nog altijd 32 procent hoger dan een jaar eerder.

Regio Amsterdam

Dit zijn de ontwikkelingen binnen de deelregio's bij Amsterdam in het tweede kwartaal 2024:

Uitponding

Wat in het vierde kwartaal in Amsterdam gebeurde zien we verder doorzetten naar heel Nederland. Er komen steeds meer uitpondwoningen op de koopmarkt en het effect daarvan wordt steeds beter zichtbaar. Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, vooral van particuliere beleggers. Dat geeft een korte impuls in de koopmarkt, maar omdat het ten koste gaat van de huurvoorraad, blijft de krapte onverminderd.

Onderstaande trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. In heel 2024 verkochten investeerders 53.275 woningen, veel meer dan zij aankochten; aldus het Kadaster . Deze ontwikkeling speelt bij uitstek in de vier grote steden waar na particuliere beleggers vanaf 2013 veel appartementen kochten om te verhuren. Bedrijfsmatige investeerders in de G4 verkochten 138 procent meer woningen dan in vierde kwartaal van 2024 dan een jaar geleden. Zij kochten 37 procent meer woningen. Particuliere investeerders verkochten daar 64 procent meer woningen en kochten kochten 50 meer woningen dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.
65 procent van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners ging naar een koopstarter. Die betaalde hiervoor gemiddeld 344.000 euro.
Vanaf 2021 neemt ook het het aantal verkochte tweede woningen toe, net als bij particuliere investeerders met meer woningen. 

Deze ontwikkeling heeft geleid tot sterke afname van het huuraanbod in de vrije sector, maar niet in het netto aantal huurwoningen. Dat is dankzij nieuwbouw in 2024 wederom gegroeid, zowel in Nederland als in de regio Amsterdam:

Volgens de meest recente NVM-cijfers zijn in regio Groot-Amsterdam in het eerste kwartaal van 2025 29 procent meer woningen te koop gezet ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Die trend is zichtbaar in heel Nederland: de stijging in aanbod van 22 procent ten opzichte van Q1 2024. Met als gevolg een vergelijkbare stijging van de verkopen.

Nieuwbouw

De nieuwbouwmarkt is bij uitstek gevoelig voor het consumentenvertrouwen. Eind 2022 klapte de verkoop van nieuwe - vaak nog te bouwen - woningen dan ook volledig in. NVM-makelaars rapporteerden over het vierde kwartaal van dat jaar een daling met maar liefst 46 procent ten opzichte van een jaar eerder en 20 procent minder dan in het derde kwartaal.
Volgens NVM- en CBS-cijfers profiteert ook de nieuwbouw vanaf het tweede kwartaal 2024 van de opverende markt, al blijven de cijfers achter bij de jaren voor half 2022.

Behalve de NVM publiceert ook CBS/Kadaster cijfers over de woningmarkt. Die kunnen verschillen. Dat komt doordat de cijfers van de NVM zijn gebaseerd op de koopovereenkomsten van door NVM-makelaars verkochte woningen, terwijl het CBS en het Kadaster de prijsontwikkeling meten van álle bestaande koopwoningen en gebruikmaken van de koopakten die bij het Kadaster worden geregistreerd. Tussen koopovereenkomst en koopakte zit bovendien een tijdverschil.