Wordt het leuk wonen op Sloterdijk?

Kantoorgebied moet transformeren tot leefbare woonwerkwijk
Wordt het leuk wonen op Sloterdijk?

Deze zomer krijgt Sloterdijk zijn eerste vaste bewoners. Met een beetje geluk zijn dan ook de eerste nieuwbouwkavels in de markt gezet. Plan is het komende decennium het voormalige Teleport uit te breiden met zo’n drieduizend woningen. Nieuwe parkjes en betere fietsroutes moeten ervoor zorgen dat de kantorenlocatie een leefbare woonwijk wordt.

Bouwplannen ‘Groot Sloterdijk’
In de woningbouwplannen op Sloterdijk zijn voorlopig alle ogen gericht op het centrumgebied, het voormalige Teleport. Al kijkt de gemeente ook naar mogelijkheden voor woningbouw op sportpark Multatuli, net ten zuiden van de Haarlemmerweg. Eén van de sportvelden zou er opgeofferd kunnen worden voor de bouw van driehonderd nieuwe huizen. In het strategische woningbouwplan Koers 2025 wees de gemeente dit voorjaar ook het zuidelijk deel van Sloterdijk-1 als versnellingslocatie aan. Zij schat dat er hier tussen de A10-West, de Transformatorweg en het spoor 3500 woningen kunnen komen. Bestaande bedrijven hoeven er niet weg, wordt erbij gezegd. De gemeente zou alleen de kaders willen scheppen voor een geleidelijke transformatie.
Het initiatief voor nieuwbouw zal grotendeels bij ontwikkelaars komen te liggen. Eind mei gaat de strategienota voor de herontwikkeling naar B en W. Als die er hun fiat aan geven, volgen naar verwachting in het najaar van 2018 het investeringsbesluit, de verplichte MER en een nieuw bestemmingsplan, en kan er gebouwd worden. Voor de eerste tien jaar gaat de gemeente uit van een mogelijke woningproductie van 1000 tot 2600 huizen. Het noordelijk deel van Sloterdijk-1 zit tot 2025 nog op slot. Pas daarna loopt het convenant af dat de gemeente een aantal jaren geleden sloot met enkele bedrijven in de haven die zich zorgen maakten over de oprukkende woningbouw. In de toekomst kunnen hier volgens Koers 2025 nog eens 2700 woningen worden gerealiseerd.
Zie ook fotoreportage Sloterdijk

Wie al een tijdje niet op het plein voor NS-station Sloterdijk is geweest, kan zijn ogen bijna niet geloven. Waar vroeger stadsbussen en taxi’s met draaiende motoren op passagiers stonden te wachten, zitten nu toeristen en kantoorwerkers aan picknickbanken van de zon te genieten. Met een biertje in de hand kijken ze uit over honderden narcissen en bloeiende krentenboompjes die het ooit zo stenige viaduct in een groene oase hebben veranderd. Van de langs denderende intercity’s en metro’s is aan deze kant van het spoor ook amper iets te horen, met dank aan de tot hotels verbouwde kantoren naast de stationshal.
Geen wonder dat de eigenaar van bekende Amsterdamse horecazaken als De Ceuvel en Hannekes Boom zich liet verleiden om op het plein een bar-restaurant te beginnen. Met zijn felrode en op elkaar gestapelde containers die van binnen met onbewerkt hout zijn afgetimmerd, is BRET binnen een jaar de hotspot van Sloterdijk geworden. Op deze zonnige woensdagmiddag is er rond borreltijd amper nog een vrije plek op het terras te vinden. Binnenkort opent de eigenaar aan de overkant van de Radarweg een tijdelijke stadstuin, mét wijngaard en een kas met biologische groenten. Wie nu al onbespoten planten wil eten, gaat mee op wildplukexcursie door de Brettenzone. De oogst wordt na afloop door de kok van BRET omgetoverd tot een smakelijk diner.

Haarlemmerweg wordt stadsstraat

Sloterdijk kon ook wel een opfrisbeurt gebruiken. Het kantorengebied aan de westzijde van Amsterdam stond jarenlang bekend om zijn leegstand en troosteloze pleinen en straten. Vastgoedadviseur CBRE berekende dat het aantal lege vierkante kantoormeters door transformaties en de aantrekkende economie het afgelopen jaar spectaculair is gedaald. Rond de opstelplaats van de stadsbussen en tram 12 werden ook nieuwe grasperkjes en een fontein aangelegd. Maar het gebied wordt nog altijd gedomineerd door weinig verheffende kantoorgebouwen en een wirwar van fly-overs, wegen en parkeerterreinen. Het is moeilijk voor te stellen dat hier mensen willen wonen.
Toch staat de gemeente Amsterdam in de startblokken om in Sloterdijk-Centrum de eerste nieuwbouwkavels op de markt te brengen. De Dienst Grond en Ontwikkeling wacht alleen nog op een brief van het Rijk waarin het besluit wordt vastgelegd dat de Haarlemmerweg definitief tot stadsstraat wordt omgebouwd. Informeel is die verandering al toegezegd, maar de stad wil de afspraak zwart op wit hebben. “Zonder snelheidsverlaging en nieuw geluiddempend asfalt moeten ontwikkelaars aan de zuid- en westkant van hun bouwblokken dove gevels installeren. Dat zorgt voor hogere kosten en een lagere woonkwaliteit, verklaart junior projectmanager Arwen Schram van het Team Wonen Sloterdijk. Voorlopig is in het bestemmingsplan het nieuwbouwprogramma voor Sloterdijk-Centrum op tweeduizend woningen vastgesteld.

Gezinswoningen en sociale huur

De eerste twee bouwkavels die de stad wil uitgeven, liggen aan weerszijden van de Radarweg ten zuiden van de zogeheten Hemboog. Aan de westkant moeten op de N-kavel vier woonblokken verschijnen waarvan er twee voor bouwgroepen (CPO) zijn gereserveerd. De andere twee zullen door één marktpartij of consortium worden ontwikkeld. In totaal is er plek voor ongeveer 250 woningen waarvan er circa 150 in een toren van 75 meter hoog mogen komen. De rest wordt verspreid over blokken van maximaal 35 meter hoog. Het O-kavel aan de oostkant van de Radarweg is vergelijkbaar van opzet, al komen hier twee woontorens en vier lagere blokken met in totaal zo’n vijfhonderd woningen. Een deel wordt eveneens als CPO in de markt gezet. De ontwikkelaars mogen zelf bepalen welk type woningen ze op de kavels realiseren. De gemeente ziet wel graag in de onderste lagen van de blokken grote woningen van 150 tot 200 m2 verschijnen om ook gezinnen een plek in het gebied te geven. Daarnaast zullen er in de buurt ook sociale huurwoningen gebouwd gaan worden. “Sloterdijk moet een volwaardige werk-woonwijk worden met een gevarieerd woningaanbod”, verklaart Schram.

‘Extended stay’

Hoewel de N-kavel naar verwachting nog voor de zomer op de markt komt,  zullen de toekomstige huurders en kopers van deze nieuwbouw niet de eerste bewoners van Sloterdijk worden. Die eer krijgen waarschijnlijk de starters die vanaf augustus dit jaar in het getransformeerde kantoorcomplex The Spy gaan wonen. De twee aan elkaar gekoppelde kantoorvleugels aan de oostzijde van het metrospoor worden op dit moment door Foolen & Reijs Vastgoed uit Eindhoven omgebouwd tot 54 huurstudio’s van gemiddeld 25 m2. “Ideaal voor young professionals of mensen die net zijn gescheiden”, licht directeur Tom Foolen toe. Naast deze permanente woningen komen in het gebouw ook 103 appartementen die voor maximaal een jaar aan expats en andere flexibele bewoners worden verhuurd. Dat levert niet alleen meer huuropbrengsten op, maar ook een hogere vastgoedwaarde in de boeken. Bovendien gelden voor deze extended-stay-voorzieningen andere geluidsnormen, omdat ze in juridisch opzicht als hotel worden beschouwd.  
Er zijn dan ook meer ontwikkelaars op Sloterdijk die een voorkeur hebben voor deze woonvorm. Zo overweegt ook Stuproject bij de ombouw van drie leegstaande kantoorgebouwtjes langs de Barajasweg voor extended stay te kiezen. De transformatiemanager voor Sloterdijk, Martijn Braamhaar, ziet liever dat er in het complex 244 permanente studio’s voor jongeren komen. “We zijn nog in gesprek met de ontwikkelaar over onze wensen. Of hij daarin meegaat, is waarschijnlijk pas tegen de zomer bekend.”
Braamhaar en Schram hopen dat dan al wel de contracten zijn getekend voor de bouw van 350 tijdelijke jongeren- en studentenappartementen op de J-kavel pal ten zuiden van de Hemboog. De nieuwe woningen mogen er tien jaar blijven staan. De gemeente is met de ontwikkelaar nog in gesprek over enkele details, maar volgens Braamhaar worden het mooie blokken. “Ze hebben wel iets weg van het tijdelijke onderkomen van het 4e Gymnasium in de Houthavens.” De oplevering staat gepland voor begin 2017.

Groene loper

Aan nieuwbouwplannen is op Sloterdijk voorlopig dus geen gebrek. En ook de transformatie van lege kantoren blijft nog doorgaan. De grote vraag is natuurlijk of het op deze plek ook een beetje leuk wonen wordt. Schram en Braamhaar erkennen dat er nog wel iets moet gebeuren voordat het kantorengebied ook een volwaardige en leefbare woonwijk is geworden. Op dit moment is er nog maar één supermarkt. Gezinnen zijn voor het basisonderwijs van hun kinderen voorlopig ook aangewezen op de scholen in Geuzenveld-Slotermeer aan de overzijde van de Haarlemmerweg. “Sloterdijk zal altijd een gemengd karakter houden waarin iets meer wordt gewerkt dan gewoond. Maar we gaan het gebied de komende jaren wel vergroenen. Zo wordt de Arlandaweg ingericht als groene loper naar natuurgebied de Bretten. Fietspaden krijgen betere verlichting en bewegwijzering. En bij de Haarlemmerweg komen extra oversteekplaatsen als de weg in de toekomst opnieuw wordt ingericht.”
Het wordt lastiger om iets van een menselijke maat te introduceren in een gebied met zoveel verspreid staande hoogbouw. Veel kantoren blijven staan en de wegen in het gebied kunnen niet zomaar versmald worden zonder dat er files ontstaan. Ontwikkelaars zullen binnen hun eigen kavels wel worden aangemoedigd om met postzegelparkjes en autoluwe straatjes bewoners een zekere geborgenheid te bieden. Toch vindt niet iedereen die grootschaligheid van Sloterdijk een probleem, zo bleek uit de reacties van zelfbouwers die zich onlangs op de Arlandaweg over de plannen lieten informeren. Zij waren juist wel gecharmeerd van het hoogstedelijke karakter van de locatie. Sommigen gaven aan dat Sloterdijk nog wel iets meer op Manhattan mocht gaan lijken. Voor meer groen gaan ze wel naar het Westerpark. Dat ligt immers om de hoek.