Het woningprogramma van het eerste woonblok NZ3 in het noordelijk deel van Elzenhagen wordt aangepast. Vanwege de 'huidige marktomstandigheden' wil CZAN een gepland bouwblok met 105 vrijesectorwoningen omzetten naar sociale huur én 85 middeldure huurwoningen omzetten naar permanente middeldure huur. Beide wijzigingen leiden tot een substantiële daling van de gemeentelijke grondopbrengsten. De projectontwikkelaar is met de Alliantie in overleg om de woningen af te nemen. Wethouder Van Dantzig gaat onder voorwaarden akkoord met de wijziging die als voordeel heeft dat er meer betaalbare woningen komen, zo schrijft hij in een brief aan de gemeenteraad.
Blok NZ3 is de eerste van zes te realiseren woningblokken in het noordelijk deel van Elzenhagen Zuid. In het blok zouden 105 marktwoningen (koop of huur) én 82 middeldure huurwoningen komen. De projectontwikkelaar ziet vanwege stijging van de bouwkosten, onzekerheid in de markt en meer huurregulering geen haalbare business case meer voor het afgesproken programma. De gemeente gaat akkoord met de wijzigingen. Zo kan volgens wethouder Van Dantzig de woningbouwproductie op gang worden gehouden. Dat leidt weliswaar tot "substantieel lagere grondopbrengsten", maar die kunnen volgens hem "ruimschoots binnen de grondexploitatie Elzenhagen Zuid worden opgevangen".
Aan de gemeentelijke toestemming is een aantal eisen verbonden, bijvoorbeeld over de minimale gemiddelde grootte van de woningen: van de sociale huur 60 m2 en van de middeldure huur 65 m2 gbo. Bovendien moet een kwart van de sociale huur met voorrang gaan naar bewoners met binding aan stadsdeel Noord.
Elzenhagen Zuid
CZAN ontwikkelt het overgrote deel van de woningen in Elzenhagen Zuid. De enige uitzonderingen zijn 207 sociale huurwoningen die door Ymere worden ontwikkeld en circa 100 zelfbouwwoningen. Het plangebied is opgedeeld in de Noordbuurt, de Zuidbuurt en de Singelstrook. Elzenhagen Zuid is de laatst te ontwikkelen woonbuurt in het CAN-gebied. Als de wijk klaar is staan er straks 1.800 woningen.
De Zuidbuurt gaat bestaan uit 'urban villa’s' in een parkachtige omgeving die aansluit op het nog aan te leggen Krijtmolenpark dat ook onderdeel is van het plangebied. De Noordbuurt bestaat uit stedelijke gesloten bouwblokken die qua volume meer aansluiten op het gebied rond metrostation Noord. In de Singelstrook is een groot blok met appartementen in aanbouw genomen en zal tevens een moskee worden gerealiseerd.
Begin 2023 zijn 59 sociale huurwoningen van Ymere opgeleverd en inmiddels bewoond. Vorig jaar heeft CZAN 570 woningen in aanbouw genomen in alle segmenten. Voor nog eens 70 vrije sectorwoningen wordt binnenkort de omgevingsvergunning aangevraagd. Voor de blokken NZ1 en NN2 voorziet CZAN vergelijkbare financiële problemen als bij NZ3. Deze drie bouwblokken bevatten in totaal ongeveer 475 woningen in de middeldure en vrije sectorwoningen (koop of huur). Het besluit voor NZ3 is volgens Van Dantzig "nadrukkelijk geen precedent voor de ontwikkeling van de overige blokken".
Veel onzekerheid in de markt
Momenteel staat de realisatie van veel meer bouwprojecten ter discussie vanwege de gewijzigde marktomstandigheden. Nu vastgoedbeleggers en nieuwbouwkopers afhaken, doen ontwikkelaars ook elders een beroep op woningcorporaties om woningen af te nemen dan wel het sociale deel eerder te realiseren. De gestegen bouwkosten en oplopende rente maken het voor corporaties overigens net zo lastig als voor commerciële partijen om een bouwproject 'rond te rekenen'. Zo worstelt de Alliantie met een bijzonder nieuwbouwproject in Sloterdijk-Centrum, het eerste project met permanente middelhuur. De eerste aanbesteding voor dit project is niet gelukt.