Amsterdam telt circa 23.000 Verenigingen van Eigenaren (vve’s). Ook die moeten verduurzamen. Een ongelofelijk ingewikkelde opgave en een enorme verantwoordelijkheid voor de vve-besturen. Bij gemengde vve's met eigenaar-bewoners en huurders is het extra ingewikkeld, want het zijn de eigenaren die uiteindelijk beslissen. In Pakhuis de Zwijger werden de grootste uitdagingen geïnventariseerd en gezocht naar mogelijke oplossingen.
Holendrecht, Senso 1 en 2 met 935 woningen
Ongeveer zestig procent van alle Amsterdamse woningen is onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (vve). Dit geldt voor 27 procent van de corporatiewoningen. In het laatste geval gaat het om gemengde vve’s, die bestaan uit kopers, huurders en de verhurende eigenaar. Hoe moet je verduurzamen als je met zoveel verschillende belangen, omstandigheden en kennisniveaus te maken hebt?
 In het komende nummer van NUL20 is een thema gewijd aan 'de vve en verduurzamen'. Met onder andere enkele uitgewerkte cases. |
De avond start met Laetitia Ouillet, Specialist warmtetransitie/energiemarkt. Toen ze in 2021 begon als programmamanager van een aardgasvrije wijk in Schiedam, had ze geen idee wat ze zichzelf op de hals haalde. Want: 56 procent van de wijk bestaat uit vve's en daarmee bleek in geen enkele proeftuin aardgasvrij ervaring mee te zijn opgedaan. Groot pijnpunt blijkt de splitsingsakte, een document waarin staat hoe een gebouw is gesplitst in appartementsrechten en waar welke rechten zich bevinden. Om vve's aan een warmtenet te kunnen aansluiten, zoals in 'haar' wijk, moet die splitsingsakte worden aangepast.Van elke eigenaar wel te verstaan! “Ondertussen heb ik met zoveel juristen gesproken dat ik het gevoel heb dat ik kan promoveren op appartementsrecht”, verzucht Ouillet.
Aanpassen splitsingsakte
Als een gebouw met bijvoorbeeld een collectieve gasketel in de technische ruimte en in het appartement een geiser voor warm water aangesloten wordt op stadsverwarming, wordt de warmwatervoorziening collectief. Dit houdt in dat de splitsingsakte aangepast moet worden en het individuele deel (warm water) collectief wordt. De hel op aarde, volgens Ouillet. Want: je moet eerst een meerderheid krijgen om die splitsingsakte aan te passen. Al die vve's werken met andere modelreglementen en bij elk modelreglement worden andere eisen gesteld aan de besluitvorming, dus hoeveel leden aanwezig moeten zijn om een besluit te nemen, of voor welke type maatregelen hoeveel mensen vóór moeten stemmen. Als je die meerderheid hebt, moet je vervolgens toestemming krijgen van iedere betrokken hypotheekverstrekker. Bij een gebouw met 42 appartementen ging dat bijvoorbeeld om negentien hypotheekverstrekkers (en in enkele gevallen ouders)! Als er sprake is van erfpacht moet ook de erfpachter toestemming geven.
Een hels karwei inderdaad. Dan moet de financiering nog komen. Ook daar zitten allerlei halen en ogen aan. Corporaties hebben haast om de lage energielabels weg te werken en hebben daar vanwege het opheffen van de verhuurderheffing ook financiële ruimte voor. Dat geldt niet altijd voor eigenaar-bewoners. Als de vve een lening aangaat, willen corporaties daar liever niet aan meedoen en 30 jaar aansprakelijk worden gehouden voor de terugbetaling ervan. Liefst zouden zij direct hun deel aflossen, maar dat is in de Nederlandse wetgeving nu niet mogelijk. Gelukkig wordt op ministerie van VRO keihard gewerkt om de positie van vve's te verbeteren. In september stuurde minister De Jonge een kamerbrief over de vve-versnellingsagenda verduurzaming. [ https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brieven/2023/09/05/vve-versnell…] Ouillet: “Het ministerie wil helpen, maar de uitdaging is echt levensgroot!”
"Gewoon opbreken in stukjes"
Over naar de panelleden, die er een stuk positiever in staan. Volgens Theo Brinksma, Directeur Energiesprong Alliantie, en Ingrid de Moel, Bestuurder vve De Ontdekking in de Baarsjes, moet je de opgave gewoon in stukjes opbreken. Dan is het behapbaar. De Moel: “Als we met z'n allen de stad willen verduurzamen, dan moet er een beweging komen. Iemand moet de eerste zijn om dingen te ontdekken.”
Volgens Hessel van der Hoorn, Adviseur verduurzaming vve’s bij Eigen Haard, is de grootste uitdaging voor Eigen Haard het meekrijgen van zowel de huurders als de vve. “Je moet proberen mensen mee te nemen in jouw gedachtegang en een gemeenschappelijk doel proberen te creëren.” Ook de huurders, want die hebben geen stemrecht in de ALV, waar uiteindelijk de beslissingen worden genomen. Eigen Haard heeft 230 vve's, 60 daarvan hebben een “energetische uitdaging”, dus energielabels E, F en G die de komende jaren verplicht moeten worden verbeterd.
Sprekers
Ook vve De Ontdekking is een gespikkelde vve, met 102 appartementen en twee winkels. Het merendeel bestaat uit particuliere eigenaren; woningcorporatie Stadgenoot bezit iets minder dan de helft en zit niet in het vve-bestuur. Het contact met de corporatie is heel goed, aldus vve-bestuurslid Ingrid de Moel. Zij nemen voor een belangrijk deel de huurders mee. Het pand was in slechte energetische staat en bewoners kampten met vochtproblemen. Er was steeds iets aan de hand.: “Het was voor iedereen duidelijk dat er iets moest gebeuren. Dan maar meteen verduurzamen.” Stadgenoot had het vve-bestuur toegezegd mee te stemmen met de meerderheid van de bewoners. De Moel: “Het was fijn dat de corporatie een voorspelbaar gedrag vertoonde en het bestuur serieus nam. Dan wisten we dat we het niet voor niets deden.”
Energiesprong Alliantie is een bedrijf wat vve's begeleidt van advies tot en met de volledige uitvoering. Directeur Theo Brinksma vertelt dat ze eerst een soort quickscan doen: wat is er in grote lijnen mogelijk en wat zijn daar de maandlasten van. “Een van de belangrijkste scenario's is dat je heel duidelijk in kaart brengt wat er gebeurt als je niks doet. Want niks doen is ook een keuze.”
Zijn de uitgaven terug te verdienen via lagere energielasten? Dat is volgens De Moel een illusie. Ook volgens Brinksma kun je dat niet zeggen: het energieverbruik is per bewoner enorm verschillend. “Wij noemen het vaak verbeteren en verduurzamen. Je kijkt hoe je het onderhoudsplan op een slimmere manier kunt invullen en zo kostenbesparend werkt.”
Corporatie als grooteigenaar
Van der Hoorn vertelt dat een corporatie zich op verschillende manieren tot een vve kan verhouden. Bij twee grote complexen in Holendrecht, Senso 1 en 2 met 935 woningen, was het vve-bestuur erg actief. Zij hebben de 235 eigenaren overgehaald. Eigen Haard verhuurt 700 woningen. Hier hadden alle bewoners een gezamenlijk doel: het vernieuwen van de kozijnen. Eigen Haard wilde daarnaast ook verduurzamen. Er was geen dekking voor het vervangen van de kozijnen, dat wordt vaak niet meegenomen in het meerjarenonderhoudsplan ( MJOP). Dus moest er worden geleend. Dat kon bij het Warmtefonds. Wel tegen een hogere rente dan waartegen de corporatie normaal leent, maar het was nodig voor de voortgang. Leermoment is volgens Van der Hoorn dat huurders beter op de hoogte moeten worden gehouden. Nu waren de kopers goed geïnformeerd, maar de huurders minder. Desalniettemin lukte het om binnen drie weken ook draagvlak te halen bij de huurders.
Een andere case is vve Koekoeksplein, met 211 appartementen, waarvan tweehonderd van Eigen Haard en elf van andere eigenaren. De andere eigenaren wilden niet verduurzamen, maar er was wel groot onderhoud nodig. Ook hier was het een zoektocht naar een gezamenlijk doel. Met een lening aan de vve zou Eigen Haard zelf die elf woningen kunnen financieren, maar dat mag niet van de Woningwet. Daarnaast moet je je als Eigen Haard aan de vve-regelgeving voldoen en aan de wensen van de eigenaren en de corporatie. Uiteindelijk heeft Van der Hoorn gekeken of er ruimte in de splitsingsakte zat om ervoor te zorgen dat de eigenaren minder hoefden te betalen.
Wachten op Warmtefonds
Bij vve De Ontdekking is het wachten nu op een herbeoordeling van het Warmtefonds. Bij de begroting was wel rekening gehouden met de prijsstijgingen, mede door eisen van de welstand, maar niet voldoende. De aannemers zijn al geselecteerd, het wachten is op groen licht van het Warmtefonds.
Energiesprong Alliantie werkt nu aan 18 tot 20 complexen, een paar duizend appartementen. De grootste uitdaging is ervoor zorgen dat alle stapjes op tijd opgelijnd zijn. De grooteigenaar, de financiering, de welstand en uiteindelijk ook het ecologisch onderzoek. Dat laatste gaat volgens Brinksma vaak fout. “Omdat je allemaal verschillende disciplines hebt, die een bestuur niet heeft, ontzorgen wij een bestuur. Je hebt een technische, ecologische, financiële en juridische discipline en het besluitvormingsproces moet gemanaged worden. In de tijd komen al die stukken bij elkaar en dat moet je precies op tijd managen.”
Rol gemeente
Roben Gort, Beleidsadviseur duurzaam wonen Gemeente Amsterdam, ziet beweging bij de vve's die het aan het doen zijn, maar ook bij het Rijk, de gemeente, de corporaties en een deel van de particuliere verhuurders. De gemeente heeft geld van het Rijk gekregen voor de verduurzaming van vve's in specifieke buurten in Zuidoost. Gort hoopt dat dit nu ook in Nieuw-West kan worden gedaan.
De gemeente zou vve's volgens Brinksma kunnen helpen door financiering aan de voorkant mogelijk te maken. Brinksma: “Om tot die besluitvorming te komen, moet je best veel kosten maken, zoals voor een welstandsonderzoek of architecttekeningen. Een vve weet niet zeker of ze uiteindelijk ja gaat zeggen.” Met het Warmtefonds kijkt de gemeente volgens Gort inderdaad of het in Amsterdam te regelen is dat een vve geld kan lenen, zodat ze professioneel ondersteund worden. Als op de ALV besloten wordt om niet voor verduurzaming te kiezen, kan de gemeente misschien zelfs een deel van die lening borgen, zodat niet alle kosten bij die vve terechtkomen. Dit zou al enorm helpen, aldus Brinksma.
Ook is de gemeente bezig met een isolatieoffensief. Het college zet vooral in op de buurten waar het het hardst nodig is. Voor de andere buurten wordt vooral gewerkt aan goede informatieverstrekking via de website, zodat vve's weten hoe ze aan de slag kunnen gaan. Er is ondersteuning in de vorm van subsidies, met pilots en adviezen die we geven. Gemeente richt zich op vier fasen: Informeren, Advies, Planvorming en Uitvoering. Daaronder zijn er allerlei projecten, zoals een driedaagse cursus zodat de vve en de koplopers weten waar ze aan beginnen, maar ook haalbaarheidsonderzoeken, waarbij verschillende scenario's worden doorgerekend. Naast een voorfinanciering om een bureau zoals Energiesprong Alliantie in dienst te nemen wil de gemeente financieel advies geven aan mensen die de verduurzaming niet denken te kunnen betalen of daadwerkelijk niet kunnen betalen.
"Splitsingsakte moet ook verduurzaamd"
Het moet sneller, groter en meer, zegt Claudia Siewers, Expert appartementsrecht & directeur-bestuurder Stichting Visitatie Woningcorporaties, die vandaag de rol van advocaat van de duivel op zich neemt. Zij vindt dat er nogal wat van vve's wordt gevraagd. 65 procent van de vve's bestaan uit een tot drie wooneenheden. “Om daarvan een hele verduurzamingsopgave te verlangen die ook op technisch, sociaal, financieel, juridisch gebied bijzondere expertise verlangt, dat is nogal wat.” Hoe doen we het met mensen die het echt niet kunnen betalen? En met mensen die verduurzaming tegenhouden? “Het moet echt sneller. We moeten ook mensen durven te passeren als we met zijn allen in een duurzame stad willen wonen.”
Zij waarschuwt voor problemen met de splitsingsakte. “De wetgeving is heel simpel: als het niet in de splitsingsakte geregeld is, dan hoeven opvolgende eigenaren zich er niet aan te houden. Die splitsingsakte moet ook verduurzaamd worden.”