Particuliere beleggers zijn inderdaad begonnen met het massaal verkopen van huurwoningen. Deze conclusie trekken drie onderzoekers in een artikel in economenblad ESB. Beleggers deden vooral de goedkopere woningen in de grote steden van de hand. Jarenlang kochten beleggers koopwoningen op om ze verhuren. Die trend is vorig jaar omgeslagen, onder andere door gewijzigde (fiscale) wetgeving.
Vastgoedbeleggers kregen de afgelopen jaren te maken met een stapeling van maatregelen die hun rendementen beïnvloeden. Zo werd de overdrachtsbelasting voor beleggers in 2023 verhoogd tot 10,4 procent en daalde met de actualisatie van de leegwaarderatio in box 3 hun netto-rendement. Voeg daarbij de opkoopbescherming in grote steden en de aangekondigde Wet betaalbare huur. Daarnaast beïnvloedt de opgelopen hypotheekrente het rendement negatief bij tal van beleggers.
Vanwege deze ontwikkelingen is er vanuit de vastgoedsector regelmatig gewaarschuwd voor een uitpondgolf en dus een afname van huurwoningen. Afgezien van of dat erg is - de meeste van die woningen zijn eerder immers onttrokken aan de koopsector - blijft de vraag of er nu wel of geen sprake is van een verkoopgolf.
In antwoord op Kamervragen gaf demissionair minister De Jonge namelijk eind januari aan dat nog geen verkoopgolf zichtbaar is. Op basis van dezelfde bron, het Kadaster, komen de woningmarktonderzoekers in het ESB-artikel echter tot een hele andere conclusie.
Hoe zit dat? Zoals zo vaak is statistiek altijd een beetje de waarheid kneden. De Jonge kijkt alleen naar de totale verkoop door beleggers, de onderzoekers naar het netto resultaat van aan- en verkoop. De Jonge meldde in zijn overzicht dat beleggers vorig jaar 33.409 huurwoningen verkochten. Minder dan de 43.652 van 2022. Van toegenomen verkoop is dus geen sprake, aldus concludeert De Jonge. Wel kochten particuliere beleggers vorig jaar nauwelijks woningen aan, vulde hij aan.
Trend is omgeslagen
Maar volgens de ESB-onderzoekers is de relevante vraag of beleggers uiteindelijk netto verkopen aan of kopen van eigenaar-bewoners. En om wat voor woningen het gaat. En dat geeft een ander beeld: netto werd in 2023 een recordhoeveelheid van 11.700 woningen verkocht door beleggers, ongeveer één procent van de totale private huurvoorraad. Met name aan het eind van het jaar nam deze verkoop snel toe, ook in relatieve zin. De trend is dus volledig omgeslagen. De verkooptrend is het sterkst voor 'goedkope' woningen in grote steden. Opkoop is daar tot bijna nul gereduceerd, terwijl de verkoop fors gestegen is. Dit komt uiteraard mede door de opkoopbescherming. Beleggers kopen nu vooral nog dure woningen, die buiten de opkoopbescherming vallen en ongetwijfeld ook buiten de aangekondigde huurregulering.