15.12.21
Steden in regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming
Belegger wordt voet dwars gezet

Meerdere steden in de regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming om te voorkomen dat beleggers woningen ‘wegkapen’ voor starters. Haarlem heeft per 1 februari 2022 de primeur. Amsterdam rekt de voorwaarden tot het uiterste op: voor alle koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde geldt straks na aankoop een verhuurverbod.

Uitzonderingen
Gemeenten kunnen in drie gevallen een verhuurvergunning niet weigeren.
De koper mag de woning wel aan eerste- of tweedegraads familieleden verhuren of - onder voorwaarden - tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld tijdens verblijf in het buitenland. Ook woningen die onlosmakelijk zijn verbonden aan een bedrijfsruimte vallen buiten de maatregel.
Het verhuurverbod geldt tot vier jaar na aankoop. Woningen die nu al worden verhuurd vallen buiten de maatregel.

De opkoopbescherming is een nieuwe regeling in de Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking treedt. De maatregel geeft gemeenten de mogelijkheid een verhuurverbod voor bestaande goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden in te voeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor kopers die op zoek zijn naar een eigen woning. De Amsterdamse wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen): “Het is onacceptabel dat mensen die op zoek zijn naar een woning worden afgetroefd door beleggers die woningen opkopen om ze tegen torenhoge prijzen te verhuren.”

Amsterdam was begin november de eerste gemeente die uitgewerkte plannen naar buiten bracht. Veel andere grote gemeenten willen een vergelijkbare barrière voor beleggers opwerpen. Dat zijn niet alleen de andere G4-steden (Rotterdam, Utrecht en Den Haag), maar ook kleinere steden. In de Amsterdamse regio zijn dat ieder geval Haarlem, Almere, Amstelveen en - wellicht op termijn - Zaanstad.
Mogelijk is er een zwaan-kleef-aan effect, want gemeenten die niet meedoen moeten vrezen voor een waterbedeffect. Wat hen kan weerhouden zijn de invoeringskosten. Die zijn zeker voor kleinere gemeenten relatief hoog. Zaanstad bijvoorbeeld schat de totale implementatiekosten op circa 100.000 euro. Zo is er onderzoek nodig om de noodzaak van een opkoopbescherming te onderbouwen, een juridisch traject om de maatregel op te nemen in de huisvestingsverordening, en de bouw van een digitaal portaal om een verhuurvergunning aan te vragen. Dan is er na implementatie ook handhaving nodig, anders wordt de verordening snel een dode letter.

Inbreuk op eigendomsrecht

“Gemeenten moeten wel kunnen onderbouwen wat de noodzaak is van dit zware instrument”, waarschuwt woonbeleidspecialist Thierry Wever van RIGO. “Het moet allemaal juridisch houdbaar blijken. Je breekt in op het eigendomsrecht. Je moet aannemelijk maken dat er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor de doelgroep van goedkope en middeldure koopwoningen. Een nieuw aspect is dat je ook negatieve gevolgen voor de leefbaarheid mag inbrengen in de onderbouwing. De wetgever zegt bovendien dat je het zoveel mogelijk gebiedsgericht moet doen.”
Wever is betrokken bij de modelverordening en handreiking die de VNG aan het ontwikkelen is voor de nieuwe regeling.

Waterbedeffect

Steden blijken dat ‘gebiedsgericht’ ruim in te vullen. Behalve Amsterdam heeft ook Haarlem aangekondigd dat het verhuurverbod in de hele stad wordt ingevoerd; Rotterdam doet dat in zestien wijken. Rotterdam wil direct per 1 januari 2022 starten.
Dat wilde Haarlem ook, maar de implementatie blijkt meer tijd te kosten. De regeling start nu op 1 februari. Het afgelopen jaar is onderzoek gedaan naar de invloed van beleggers op de woningmarkt. De conclusie is dat koopstarters in Haarlem inderdaad minder aan de bak komen omdat investeerders meer en meer woningen kopen. Senior beleidsadviseur Philomeen Hillege: “Uit Kadastergegevens blijkt dat van 2018 tot en met 2020 10 procent van het vrijkomende aanbod van eigenaar-bewoners is aangekocht door investeerders. Van 2009-2013 was dat nog 4 procent. Hierbij valt op dat koopstarters en investeerders veelal dezelfde soort woningen kopen, al kopen investeerders gemiddeld iets kleinere en goedkopere woningen.” De percentages verschillen echter sterk per wijk. In de Oude Stad gaat al 20 procent van het aanbod naar investeerders. Haarlem vreest een waterbedeffect als het verhuurverbod niet in de hele stad wordt ingevoerd. Hillege: “Het is het hele complex. De kansen van koopstarters nemen af, er is prijsopdrijving, terwijl ook de huurprijzen blijven stijgen en er problemen ontstaan op het gebied van leefbaarheid.”

Het moet allemaal wel juridisch houdbaar blijken. Je breekt in op het eigendomsrecht

Ook Amsterdam wil een verhuurverbod voor de hele stad. Dit om te voorkomen dat beleggers zich steeds op andere wijken gaan richten. Het beleidsvoorstel motiveert deze keuze zo: “Door de verschillen in huizenprijzen (...) zal de regeling per gebied anders uitpakken en ontstaat er als het ware een wijkgerichte aanpak. Aan de ene kant worden de wijken waar beleggers het meest actief zijn beschermd. Aan de andere kant worden ook de goedkope en middeldure koopwoningen in de wijken waar relatief minder beleggers actief zijn behouden voor eigenaar-bewoners. Een waterbedeffect wordt daarmee voorkomen.”
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems bij de TU Delft, betwijfelt of een opkoopbescherming voor de hele stad juridisch houdbaar is. “Dat is in ieder geval niet door de wetgever als zodanig bedoeld.”

Waar ligt de grens?

De wetgever heeft gemeenten niet alleen de ruimte gegeven om - onderbouwd -  gebieden vast te stellen waar de zelfwoonplicht gaat gelden, maar ook om zelf een bovengrens te bepalen van de te beschermen ‘goedkope en middeldure’ woningen. Hier maken gemeenten hun eigen keuze. Rotterdam kiest voor de NHG-grens van 355.000 euro (prijspeil 2022, NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie), terwijl Haarlem daar met 389.000 euro enkele tienduizenden euro’s boven gaat zitten. Amsterdam koerst zelfs af op een bovengrens van ruim een half miljoen euro. Anders heeft de maatregel geen zin, is de argumentatie. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen van eigenaar-bewoners lag in 2020 al op 542.450 euro. Met de gekozen grenswaarde van 512.000 euro geldt het verhuurverbod straks voor 60 procent van de koopwoningen.
Haarlem zet alles op alles om de verordening per 1 januari 2022 in te voeren. Amsterdam bespreekt het voorstel komende februari in de gemeenteraad. Een invoeringsdatum is nog niet genoemd.

 

Beleggers kopen in goedkoopste en duurste wijken

Ondanks de forse nieuwbouwproductie stagneert het aantal eigenaar-bewoners in Amsterdam op zo’n 130.000. Dat komt door de veelvuldige omzetting van koop naar huur. In het jaar 2019 waren dat per saldo 4.000 woningen. Deze toename is zowel het gevolg van aankoop voor verhuur (buy-to-let) als van ‘keep-to-let’ waarbij de eigenaar na verhuizing zijn oude woning aanhoudt. De buy-to-let-beleggers kopen vooral in gebieden met hele dure (Grachtengordel, Vondelparkbuurt en De Pijp) én relatief goedkope woningen (Noordelijke IJ-oevers West en Slotermeer-Zuidwest).

 

Opkoopbescherming in andere MRA-gemeenten
  • Almere laat onderzoek doen of er gebieden zijn die aan de voorwaarden voor een opkoopbescherming voldoen. Indien dat het geval is, staat het college er positief tegenover. Er geldt al een zelfwoonplicht bij nieuwbouw.
  • Amstelveen gaat gebruikmaken van de Wet opkoopbescherming als het aan wethouder Rob Ellermeijer ligt. Zijn voorstel komt naar verwachting in februari in de raad. Er geldt al een zelfwoonplicht bij nieuwbouw.
  • Haarlemmermeer ziet geen noodzaak voor een opkoopbescherming. Het percentage woningen dat aan beleggers wordt verkocht, ligt al jaren rond de 10, lager dan het Nederlandse gemiddelde. Er is ook behoefte aan vrijesectorhuurwoningen. Er geldt een zelfwoonplicht bij nieuwbouwwoningen tot de NHG-grens.
  • Zaanstad overweegt invoering van opkoopbescherming, aldus wethouder Songül Mutluer: “We verkennen voor welke wijken dit een goede aanvulling zou zijn en voor welke koopprijzen dit zou moeten gelden.” Maar de raad moet eerst besluiten of er budget voor wordt vrijgemaakt. In een raadsnotitie worden de implementatiekosten op een ton geschat. De regeling zou in ieder geval moeten gaan gelden voor wijken waar leefbaarheidsproblemen spelen. Er geldt al een zelfwoonplicht bij nieuwbouw.