Berlijn voert strijd op tegen Airbnb & Co

Al honderden appartementen terug in reguliere verhuur
Berlijn voert strijd op tegen Airbnb & Co

Na een overgangsperiode van twee jaar treden Berlijnse stadsbestuurders sinds 1 mei hard op tegen verhuurders van vakantiewoningen. Particulieren en online verhuurplatforms als Airbnb en Wimdu kunnen rekenen op hoge boetes als ze het Zweckentfremdungsverbot overtreden. In de populaire stadsdelen Mitte en Pankow (Prenzlauer Berg) zijn begin juni al tweehonderd appartementen terug in de reguliere verhuur gebracht.

Vijf jaar lang verhuurde Antje Freitag haar lichte tweekamerappartement aan de Helmholtzplatz door aan toeristen. De woning in Prenzlauer Berg was erg geliefd. Hij lag niet alleen centraal, maar had met zijn hoge stucwerkplafonds en originele houten vloer ook veel Altbau-flair. Voor de 85 euro die twee personen er per nacht betaalden, hoefde je in deze buurt bij hotels niet aan te komen. Toch moeten vakantiegangers sinds 1 mei naar een ander overnachtingsadres omkijken. Freitag is gestopt met de verhuur vanwege de nieuwe regels die het Berlijnse stadsbestuur voor vakantiewoningen heeft ingevoerd. “Op zich kan ik begrijpen dat de stad iets wil doen tegen illegale verhuur, maar ze pakken de verkeerde mensen aan. Ik heb mij altijd netjes aan de regels gehouden en belasting afgedragen over mijn inkomsten. Toch is mijn aanvraag om door te mogen gaan door het stadsdeel afgewezen.”
Als Freitag haar huurwoning na 1 mei nog wél aan toeristen had kunnen doorverhuren, had ze de strijd aan moeten gaan met de eigenaar van het appartement. “Die wilde alleen met mij verder als ik voortaan 50 procent meer huur zou betalen. Dat wilde ik niet.” Inmiddels was ze voor haar inkomsten ook niet langer afhankelijk van de woning. Afgelopen maand heeft ze het appartement daarom opgezegd. Wat ze al die jaren aan haar gastenverblijf heeft verdiend, kan ze moeilijk zeggen. “Dat moet ik eerst bij mijn boekhouder navragen. Er ging ook veel geld naar de belasting. Maar als alleenstaande moeder met twee kinderen hebben die extra euro’s mij aan het einde van de maand regelmatig gered.”

PvdA: “Liever het Barcelonese model”
Vanuit de Amsterdamse gemeenteraad wordt met belangstelling gekeken naar de harde aanpak in Berlijn. Van alle fracties zijn PvdA en GroenLinks er nog het meest op gebrand om de uitwassen van woningverhuur aan toeristen aan te pakken. “Ik vind het idee om je woning te kunnen verhuren aan bezoekers nog altijd sympathiek, maar we hebben het fenomeen met zijn allen wel onderschat. Nu de zaak uit de hand loopt, moeten we de handhaving verbeteren”, vindt PvdA-fractieleider Marjolein Moorman. Ze denkt daarbij aan een meldplicht voor mensen die hun woning tijdelijk willen verhuren. Het maximum aantal dagen dat een appartement mag worden verhuurd, zou ook terug moeten naar dertig. “Er zijn maar weinig personen die meer vakantiedagen hebben.”
In plaats van de eventuele overname van de strenge regels uit Berlijn ziet Moorman meer in het Barcelonese model. “Die stad wil de verhuur van vakantiewoningen voortaan via een eigen website laten lopen, zodat er gemakkelijker tegen misbruik kan worden opgetreden. Adverteren via andere platforms wordt dan illegaal.”
GroenLinks-fractieleider Rutger Groot Wassink vindt dat idee wel sympathiek, maar vraagt zich af of dit in Amsterdam wel geregeld kan worden. “We hebben immers een samenwerkingsovereenkomst met Airbnb. Die kun je niet zomaar opzeggen.” Het liefst ziet hij de gemeente strengere afspraken met verhuurplatforms maken, zodat verhuurders die zich niet aan de Amsterdamse regels houden, automatisch van de websites worden geweerd. Ook is hij net als Moorman voorstander van het terugbrengen van de maximumverhuur naar dertig dagen. De gemeente zou bovendien van verhuurders kunnen eisen dat ze een verklaring van hun VvE overleggen. “Dan kun je veel gemakkelijker handhaven.” Juridisch is het niet mogelijk om de verhuur te beperken tot een of twee kamers zoals in Berlijn. Anders was dat misschien ook een mogelijkheid geweest om de overlast en prijsopdrijving op de woningmarkt terug te dringen. “Maar zware boetes op overtreding van de regels vind ik zeker interessant.”

1.100 euro per maand

Freitag was in haar buurt niet de enige die een vakantiewoning aan toeristen verhuurde. Volgens schattingen van de onafhankelijke website insideairbnb.com stonden er in oktober 2015 op de website van het verhuurplatform zeker 364 verhuuradressen in een wijde cirkel rond de Helmholtzplatz. Ze leverden gemiddeld zo’n 730 euro per maand aan inkomsten op. Bij de populaire woningen die minimaal negentig nachten per jaar werden verhuurd, lagen de verdiensten met gemiddeld 1.121 euro per maand nog een stuk hoger. Voor heel Berlijn schatte de website het aantal Airbnb-adressen op ruim 15.000, die gemiddeld 121 nachten per jaar werden verhuurd. Daarmee zou gemiddeld zo’n 592 euro per maand worden bijverdiend (973 euro bij populaire woningen). Airbnb bestrijdt deze getallen. Volgens het bedrijf zou het afgelopen jaar in Berlijn een woning gemiddeld slechts 34 dagen aan toeristen zijn verhuurd, waarmee in totaal 1800 euro op jaarbasis werd verdiend.
Ondanks de tegenstrijdige cijfers zijn alle partijen het over één ding eens: de verhuur van woningen aan toeristen is de afgelopen jaren snel gegroeid. Tegelijkertijd  is er door de komst van 50.000 nieuwe inwoners per jaar – exclusief vluchtelingen – in Berlijn een groot gebrek aan betaalbare huurwoningen ontstaan.

Hoge boetes

In mei 2014 stelde het stadsbestuur een verbod in op het onttrekken van appartementen aan de reguliere woningmarkt, het Zweckentfremdungsverbot. Alle verhuurders van vakantiewoningen moesten zich binnen enkele maanden bij hun stadsdeel melden. Ze  kregen twee jaar de tijd om een uitzonderingspositie aan te vragen wegens een zwaarwegend publiek of privaat belang. Op 1 mei dit jaar liep die overgangstermijn af en is iedereen die zonder Ausnahmegenehmigung appartementen aan toeristen verhuurt in overtreding. Hij of zij riskeert een boete die kan oplopen tot 100.000 euro.
In april scherpte het parlement van de Berlijnse stadstaat de regels rond vakantieverhuur verder aan. Daarbij werden ook de online verhuurplatforms als Airbnb en Wimdu verplicht om klantgegevens af te dragen als ambtenaren daarom vragen. Het hoofd van de afdeling Global Policy and Public Affairs van Airbnb vloog nog uit San Francisco over om het stadsbestuur op andere gedachten te brengen. In de ogen van het bedrijf is er bij ‘homesharing’ namelijk geen sprake van woningonttrekking. Maar het stadsbestuur liet de topman koeltjes weten dat ze van hem verwachten dat Airbnb zich aan de wet houdt en volledige medewerking aan de handhaving verleent.  

Weinig uitzonderingen

De controle op overtreding van het verhuurverbod is een taak van de afzonderlijke stadsdelen (Bezirke). Twee jaar geleden stelden die hiervoor al 34 handhavers aan. Onlangs zegde het centrale stadsbestuur hun nog eens dertig extra medewerkers toe. In het bij toeristen populaire stadsdeel Mitte speuren dagelijks zes ambtenaren op het internet naar illegale vakantiewoningen en leggen huisbezoeken af bij verdenking van strafbare feiten. Binnenkort krijgen ze er vier collega’s bij. Dat is geen overbodige luxe. Uit onderzoek dat stadsdeelwethouder Stephan von Dassel in het najaar van 2015 liet uitvoeren, bleek dat er in Mitte waarschijnlijk vijfduizend woningen aan vakantiegangers worden verhuurd. Bij invoering van de nieuwe wet hebben zich toch maar 1.557 verhuurders bij het stadsdeel gemeld.
Iets meer dan de helft van hen vroeg een vergunning aan om na 1 mei door te mogen gaan met de verhuur van de woning. Hoewel veel aanvragen nog moeten worden beoordeeld, geeft Von Dassel aan dat van de afgehandelde verzoeken er maar zeer weinig gehonoreerd zijn. “Dan moet je denken aan de tijdelijke verhuur van woningen aan patiënten van een nabijgelegen hartkliniek die zich er voorbereiden op of herstellen van een operatie. Normaal kunnen die gebruik maken van enkele hostels in de buurt, maar die zitten vol met vluchtelingen. Ook hebben we een uitzondering gemaakt voor enkele wooncoöperaties met een gastenwoning en er zijn ook vakantieappartementen die ongeschikt zijn voor permanente bewoning.”
Andere verhuurders worden door het stadsdeel hard aangepakt. Tot eind april hebben de ambtenaren in 938 gevallen een juridische procedure in gang gezet. Eind mei heeft dat in 99 gevallen geleid tot het beëindigen van de illegale praktijken. De appartementen werden terug in de reguliere verhuur gebracht. Ook andere stadsdelen waar veel toeristen verblijven, hebben succes met hun harde aanpak. Zo meldde begin juni de betrokken wethouder van stadsdeel Pankow (met het populaire Prenzlauer Berg) dat van de 905 door verhuurders aangemelde vakantiewoningen er al weer zo’n honderd op de reguliere woningmarkt worden verhuurd.

Succesvolle kliklijn

Toch kan de strijd tegen illegale vakantieverhuur pas definitief gewonnen worden als online verhuurplatforms als Airbnb en Wimdu de adresgegevens van hun klanten afstaan. De kans dat zij dit vrijwillig zullen doen, is erg klein. Hoofd communicatie van Airbnb Duitsland, Julian Trautwein, benadrukt dat het bedrijf de privacy van zijn gebruikers wil beschermen. “Als we een verzoek binnenkrijgen om persoonlijke data met overheden te delen, zullen we onderzoeken in hoeverre dit is te verenigen met nationaal en internationaal recht en onze verplichtingen tegenover onze gebruikers.”
Van Wimdu hoeft het stadsbestuur even weinig medewerking te verwachten. Het bedrijf heeft in juni een van haar klanten die de stad een proces had aangedaan, met een topadvocaat bijgestaan. De rechter wees de aanklacht af, maar de advocaat heeft aangegeven het er niet bij te laten zitten. Andere procedures van boze verhuurders wachten nog op behandeling.
Recentelijk heeft de Europese Commisie de lidstaten ook laten weten dat zij bedrijven als Airbnb of Wimdu niet kunnen dwingen om klantgegevens te overleggen. Voorlopig zijn de stadsdelen daarom aangewezen op hun eigen speurwerk en het online meldpunt waar Berlijners anoniem illegale vakantiewoningen kunnen opgeven.
Deze ‘kliklijn’ leidde in de stad die slechte ervaringen heeft met het ‘verraden’ van medeburgers, tot veel tumult. Toch blijken in de buurten die ieder weekend volstromen met toeristen, weinig bewoners er moeite mee te hebben de gemeente een handje te helpen in haar strijd tegen illegale woningonttrekking. Zo kwamen in Mitte afgelopen jaar iedere dag tien tot vijftien meldingen van gefrustreerde buren of plaatselijke huurdersorganisaties binnen. De angst voor het verlies van betaalbare huurwoningen is in Berlijn nog nooit zo groot geweest.

 

Gebrek aan harde cijfers

Er zijn in Berlijn weinig betrouwbare cijfers over vakantieverhuur van woningen.
Wel zijn er schattingen van het aantal adressen op de verhuurplatforms. Zo telde de onafhankelijke website insideairbnb.com afgelopen najaar 15.373 woningen op de Airbnb-site;  Airbnb zelf publiceerde onlangs geanonimiseerde data op ruim 20.000 listings in 2015. Of Airbnb dit voorjaar vooruitlopend op het Berlijnse verhuurverbod meer dan vierduizend adressen van haar website heeft gehaald, zoals het weekblad Die Zeit beweerde, wil het bedrijf bevestigen noch ontkennen. “We ondernemen routinematig initiatieven om de kwaliteit van onze dienstverlening te kunnen garanderen”, is het enige dat het hoofd communicatie Julian Trautwein van Airbnb Duitsland kwijt wil.
Inclusief de andere verhuurwebsites kan de teller oplopen tot zeker 23.000 vakantiewoningen, aldus een onderzoek uit 2015 in opdracht van Mitte-wethouder Stephan Von Dassel. Op de resultaten kwam destijds veel kritiek – er zouden veel dubbeltellingen in zitten – maar onlangs kwam een studie in opdracht van woningontwikkelaar GBI tot ongeveer dezelfde cijfers. Het enige officiële aantal dat de Berlijnse Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kan overleggen, vormen de 6.300 bij stadsdelen aangemelde vakantiewoningen. Voor ongeveer tweeduizend daarvan vroegen particulieren in de afgelopen twee jaar een uitzonderingspositie aan. Eind 2015 waren er daarvan slechts 87 toegekend.