19.10.20
Geactualiseerd op: 
19.10.20
Wettelijke termijnen werden al voor corona vaak overschreden
Enorme achterstanden bij de Huurcommissie

Bij de Huurcommissie liggen vele duizenden zaken te wachten op behandeling. Na de uitbraak van het coronavirus heeft de commissie geen zitting meer gehad. Maar de problemen met overschrijding van wettelijke behandelingstermijnen dateren al van eerder. Een klein lichtpunt: vanaf begin november worden er weer zittingen gedraaid. Zoveel mogelijk via videoverbindingen maar zo nodig ook fysiek.

Bij Huurcommissie liggen meer dan 10.000 zaken te wachten op behandeling. De grote boosdoener heet nu het coronavirus, maar er was al een enorme achterstand voordat het virus het openbare leven lam legde. Terwijl de maximaal wettelijke behandelingstermijn vier maanden is, was het in de praktijk al vaak meer dan een jaar, zegt bewonersconsulent Tjerk Dalhuisen van !Woon. Deze Amsterdamse stichting vertegenwoordigt vaak huurders in procedures bij de Huurcommissie. Hij merkt daarbij op dat de doorlooptijden eigenlijk nog veel langer zijn omdat de Huurcommissie rekent vanaf het moment dat de leges zijn betaald. Dalhuisen: "Maar het duurt inmiddels vaak maanden voordat je bericht van ontvangst en de mogelijkheid tot betalen krijgt. Hoe ingewikkeld kan het zijn om een betaalknop toe te voegen aan het aanmeldformulier?" Daardoor ontstaat een minder ongunstig beeld van de doorlooptijden dan in werkelijkheid.
Dat beeld was overigens vorig jaar al ongunstig genoeg. In meer dan de helft van de geschillen rond zowel servicekosten als huurprijzen (afgezien van de huurverhoging) werden de geschillen niet binnen de wettelijke termijn behandeld. En ook na zes maanden zijn deze geschillen in meer dan 40 procent van de gevallen niet afgehandeld. Zie onderstaande grafiek:

Stijging instroom

De problemen bij de Huurcommissie zijn dus ouder dan de coronacrisis. Enkele jaren terug is er flink gesneden in het budget van de geschillencommissie, mede omdat het aantal zaken afnam. Maar terwijl veel ervaren mensen vertrokken nam vanaf 2018 de instroom ineens weer fors toe (+30%). Eind 2018 wachtten daardoor nog zo'n 5.700 verzoeken om behandeling. En ondanks een forse productiestijging met 25 procent was eind 2019 de 'werkvoorraad' nog iets verder opgelopen. Die stijging komt door de sterke toename van geschillen rond huurprijzen én die van bezwaren tegen huurverhogingen. Vorig jaar ontving de Huurcommissie er van die laatste categorie 2.104, waarvan 794 tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De coronacrisis en de relatief hoge inflatie heeft het aantal bezwaren tegen de huurverhoging dit jaar nog eens met 60 procent verhoogd, zo blijkt uit een brief van directeur Thieu Coffeng aan de huurteams. Veelal zijn dit soort bezwaren van huurders kansloos: in ruim 90 procent van de gevallen worden verhuurders in het gelijk gesteld. In tegenstelling tot de andere geschillen worden deze zaken wel grotendeels snel en administratief - de 'voorzittersuitspraak' - afgehandeld. (zie grafiek)

Corona 

Terwijl vertrekkend voorzitter Jacques Niederer - na een aanstelling van minder dan een jaar - in het jaarverslag 2019 nog optimistische woorden sprak over alle plannen voor 2020 om de dienstverlening verder te verbeteren, viel de geschilbeslechting dit jaar grotendeels stil, op de 'voorzittersuitspraken' na. De ambtelijke staf van zo'n 90 fte werkt sinds het uitbreken van de coronacrisis vanuit huis, maar tot inspecties en zittingen - fysiek of digitaal - kwam het tot voor kort niet. 
 
'Dit zet de geloofwaardigheid
van de hele geschilbeslechting op het spel'
 
"De Huurcommissie is in een kramp geschoten", concludeert Dalhuisen. Dit zet volgens hem de geloofwaardigheid van de hele geschilbeslechting op het spel. "Als je je wettelijke taak niet meer kunt uitvoeren, zou je verwachten dat je alle zeilen bijzet." Dat is volgens hem niet het geval. Voor Stichting !Woon is dit reden om zo mogelijk uit te wijken naar de kantonrechter. 
Ook de zittingsleden - bij elke zitting is er naast de voorzitter één commissielid namens huurders en één namens verhuurders vertegenwoordigd - zijn zich na begin oktober gaan roeren richting de kersverse voorzitter van de Huurcommissie, Asje van Dijk, in functie vanaf 1 oktober. Ze vinden dat de ZBO Huurcommissie matig communiceert en haar positie als 'autoriteit op de woningmarkt' niet waarmaakt: "Juist in de periode dat veel mensen teruggeworpen worden op hun eigen woonomgeving geeft het geen pas lekenrechtspraak daarover niet meer te leveren. Het beschadigt ook de bedrijfsvoering van verhuurders, die in deze periode nota bene juist een aanleiding vinden om extra service te leveren aan huurders", staat in een begeleidende brief van 12 oktober waarin zittingsleden reageren op een actieplan van de directie.  

Zittingen hervat

Volgens een woordvoerder van de Huurcommissie was het lange tijd niet mogelijk zittingen te organiseren, mede omdat de commissie niet over eigen vestigingen beschikt. De zalen die normaal worden gehuurd zouden niet aan RIVM-eisen voldoen dan wel zelfs gesloten zijn. 
Inmiddels is er dan toch een oplossing gevonden, want de zittingen worden begin november hervat. De eerste fysieke zitting is 3 november en de eerste videozitting 5 november, bevestigt de woordvoerder. "We zullen zoveel mogelijk de zittingen per video doen en als het niet anders kan uitwijken naar een fysieke zitting." De nieuwe strengere coronamaatregelen hebben daar geen invloed op.
Ook vinden er weer onderzoeken in woningen plaats. De Dienst Huurcommissie heeft bovendien een contract met drie externe bouwkundige bedrijven afgesloten waardoor op jaarbasis zo'n 600 extra huisbezoeken kunnen plaatsvinden.

Meer schriftelijk afhandelen

Daarnaast wil de Huurcommissie het stuwmeer aan bezwaren zoveel mogelijk via een 'verkorte procedure' - zonder zitting - afhandelen. De voorzitter doet dan uitspraak op basis van een onderzoeksrapport en de eventuele schriftelijke reacties van beide partijen daarop. Als verhuurder en huurder daarmee niet akkoord gaan blijft de mogelijkheid voor een hoorzitting (via video).
Een vertegenwoordiging van zittingsleden heeft uiterst kritisch op dit voorstel gereageerd. Het standaard afstappen van de laagdrempelige mondelinge behandeling zou de 'toegankelijkheid en het nuttig effect van de huurcommissie schaden'. Zittingslid Hans Bakker: "Het gaat er ook om dat mensen zich gehoord voelen én dat partijen elkaar eindelijk eens ontmoeten, al speelt natuurlijk tevens het belang dat er eindelijk weer geschillen beslecht worden." 
Ook vragen zittingsleden zich in hun advies af of alle huurders en verhuurders vooraf een weloverwogen keuze voor of tegen een 'voorzittersuitspraak' kunnen maken. Zijn zij in staat de gevolgen van hun keuze voor hun procedure te overzien? Een uitgebreide 'doenvermogenstoets' is wel het minste. 
Tenslotte hebben ze juridische bedenkingen bij de voorgestane aanpak via een 'keuzebrief'. Daarbij zou het principe gelden dat wie niet reageert instemt met een schriftelijke afdoening. Dat zou in strijd zijn met de huidige wetgeving.
Onderliggend spreekt uit de reactie van de zittingsleden de zorg dat deze 'coronamaatregelen' een opmaat vormen naar een structureel andere aanpak van huurgeschillen waarbij schriftelijke afhandeling de norm wordt. 

HUURCOMMISSIE - Zo zit het

Organisatie
De Huurcommissie is de naam voor het zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie samen. Het ZBO bestaat uit een bestuur, zittingsvoorzitters en zittingsleden. Het bestuur geeft leiding aan de hele organisatie.
 
Doelstelling 
Doelstelling is het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders in de gereguleerde huursector. 
 
Geschillen
De meeste verzoeken om geschilbeslechting hebben te maken huurprijsgeschillen; enorm gestegen is vanaf 2018 het aantal zaken rond de reguliere (inkomensafhankelijke) huurverhoging. Van oudsher dienen huurders op elk terrein veruit de meeste verzoeken in, maar de laatste twee jaar stijgt - bij niet inkomensafhankelijke geschillen - het aantal geschillen dat vanuit woningcorporaties wordt aangekaart. Zie onderstaand overzicht: 
 
Bron van alle grafieken: Jaarverslag 2019 Huurcommissie