De Amsterdamse bouwproductie is in 2014 gestegen. Dat geldt zowel voor het aantal opleveringen als het aantal woningen waarvan de bouw is gestart. Er is zelfs een recordaantal woningen in aanbouw genomen.
| Je hebt opleveringen en opleveringen Alle startbouwcijfers en het oplevercijfer van 2014 zijn afkomstig uit het Basisbestand Woningbouwlocaties van het OGA. Met dank aan Jan Smit. Bewerkingen door NUL20. Het officiële oplevercijfer komt uiteindelijk uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dat wijkt om administratieve redenen af van het OGA-cijfer. Tot en met 2012 waren deze verschillen klein, maar in 2013 en 2014 zijn ze enorm, vooral omdat bij het officiële nieuwbouwcijfer transformatieprojecten niet meetellen. (zie toelichting bij Barometer) |
De crisis blijft de bouw- en woonsector landelijk parten spelen, maar in Amsterdam is de weg omhoog ingeslagen. In de hoofdstad steeg het aantal opleveringen voor het tweede opeenvolgende jaar, naar 3571 woningen. En de teller van de ‘start bouw’ schoot in 2014 omhoog naar maar liefst 5203 woningen.
In vergelijking met het eerste decennium van deze eeuw is de verhouding koop versus huur volledig omgeslagen. In 2014 bestond 64 procent van de bouwproductie (start bouw) uit huurwoningen, waarvan inmiddels een substantieel aandeel in het middensegment.
Verrassend genoeg namen de veelgeplaagde corporaties ondanks de oplopende verhuurderheffing maar liefst 1128 woningen in aanbouw. Dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2013; bovendien zitten er minder - relatief goedkope - studentenwoningen tussen. Ondertussen nam ook de belangstelling voor nieuwbouw-koopwoningen weer toe: er werden maar liefst 1899 koopwoningen in aanbouw genomen! Bouwers starten als regel pas als minstens 70 procent is voorverkocht.
Bestendig?
Een recordproductie dus. Bouwwethouder Laurens Ivens heeft zijn target - een jaarproductie van vijfduizend woningen vanaf 2018 - al bereikt nog voordat zijn Actieplan Woningbouw door de raad is vastgesteld.
Maar de vraag is hoe bestendig deze jaarproductie is. Volgens de theorie van de varkenscyclus werd het gewoon tijd; de start van de crisis ligt al weer zes jaar achter ons. Beleggers zoeken rendement dat elders moeilijk te vinden is; bewoners willen nu eindelijk wel eens die volgende stap zetten en de toestroom naar Amsterdam van studenten en young professionals blijft gewoon doorgaan.
Een aantal projecten die al lang in de pijplijn zaten, werd in 2014 ineens vlotgetrokken. Ongetwijfeld speelde de tijdelijke versoepeling van het schenkingsrecht een stimulerende rol.
Maar in 2015 houden stimuleringsmaatregelen gedeeltelijk op en worden de hypotheeknormen zelfs nog iets strenger. Bovendien loopt de verhuurderheffing de komende jaren nog verder op. Dat zijn negatieve invloeden.
Daar staat tegenover dat Amsterdam en de grote pensioenbeleggers elkaar hebben ontdekt, de transformatie van kantoren op gang is gekomen (maar liefst 1200 woningen via transformatie in 2014) en een groeiend aantal bouwende partijen zich manifesteert op de Amsterdamse markt. Dat maakt het aanbod diverser en de markt robuuster. Bovendien begint het zelfbouwprogramma, ingezet door de vorige wethouder Maarten van Poelgeest, tot resultaten te leiden. In 2014 zijn er 286 woningen door zelfbouwers in aanbouw genomen, waarvan 194 via een bouwgroep (CPO) en 92 door individuele bouwers.
Daarbij trekt de economie iets aan, groeit het consumentenvertrouwen, neemt het aanbod in de bestaande koopmarkt af en stijgen de woningprijzen weer. Er lijkt kortom weer een gezonde markt voor nieuwbouw, zolang er voldoende aantrekkelijke locaties beschikbaar zijn...
Amsterdam: studentenstad
Amsterdam wijkt af van de landelijke trend. Dat de productie al sinds 2013 aantrekt, komt doordat de hoofdstad de meest gewilde woonlocatie van Nederland is. Vooral voor jonge mensen is Amsterdam the place to be, om te studeren en werk te vinden. Ontwikkelaars bouwen steeds meer specifiek voor deze groep. De succesvolle transformatie van het GAK-gebouw door AM en Stadgenoot is daarvan een goed voorbeeld. De bouw van studentenhuisvesting en kleine huur- en koopstudio’s is een belangrijke factor geworden in de Amsterdamse woningmarkt. In 2011 bestond meer dan de helft (1032) van de productie uit studentenwoningen. In 2012 én 2013 bestaat bijna een derde van de gestarte nieuwbouw uit studentenwoningen en studio’s. Daarbij is de productie in Diemen (Campus Diemen Zuid) en Amstelveen (Uilenstede) nog niet eens meegeteld. In 2014 werden er wederom zo’n 950 studio’s in aanbouw genomen, dit jaar voornamelijk door nieuwe commerciële partijen die zich op transformatie van leegstaande kantoren hebben gestort, waaronder CityPads in Buitenveldert en Camelot in Nieuw-West (Rijswijkstraat). De tweede fase van de ombouw van het GAK-gebouw leverde ook weer 341 huur- en koopstudio’s op.
Markthuur en koop
In 2014 werden 744 woningen voor middeninkomens in aanbouw genomen (tegenover 311 in 2013 en 139 in 2012). In zijn algemeenheid groeit de belangstelling voor huurhuizen, ook in de duurdere prijsklassen.
De nieuwbouwproductie van koopwoningen zat sinds 2010 in het slop. Slechts 28 procent van de productie (start bouw) bestond in 2013 uit koopwoningen. In 2014 werden echter 1899 koopwoningen (36%) in aanbouw genomen, tegenover 750 in voorgaande jaren. Maar de kale aantallen zeggen niet alles. In 2011 en 2012 bestond een groot aandeel uit koopstudio’s voor starters; in 2013 begon de reguliere markt wat aan te trekken en in 2014 kostte bijna driekwart van de in aanbouw genomen koopwoningen meer dan 228.000 euro.
Bouwhausse in Oost
De meeste woningen werden in aanbouw genomen en opgeleverd in stadsdeel Oost maar ook in West (1084), Nieuw-West (894), Zuid (904) en Noord (610) knallen de heimachines. Hoewel, heipalen? Een deel van de nieuwbouw bestaat uit transformatie. Het grootste project dat in 2014 in aanbouw werd genomen én opgeleverd was bijvoorbeeld de transformatie van het ING-kantoor op de Van Heenvlietlaan in Buitenveldert tot 351 gemeubileerde studio’s voor studenten of starters (CityPads).
In stadsdeel Oost is een ware bouwhausse gaande, dankzij de grote nieuwbouwlocaties Overamstel, Amstelcampus, Eenhoorngebied, Oostpoort, Sciencepark, Zeeburgereiland en toch ook nog IJburg. In totaal werden in het stadsdeel 1206 woningen opgeleverd en 1286 in aanbouw genomen. En het aantal opleveringen had nog honderden hoger kunnen uitvallen als de al bewoonde complexen Het Baken (130 vrije sector huurwoningen) en Feniks (342 studentenwoningen) in het Eenhoorngebied al waren afgemeld.