Hoe rijk zijn corporaties nu eigenlijk?

IBW moet meer transparantie bieden over bestedingsruimte
Hoe rijk zijn corporaties nu eigenlijk?

Deze zomer maakte minister Blok de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) bekend. In het eerste persbericht werd vooral benadrukt dat de corporaties ondanks de verhuurderheffing nog voor tientallen miljarden extra in nieuwbouw kunnen investeren. De kritiek op de rekenexercitie was niet mals. Bestuurder Mieke van den Berg van Eigen Haard is niettemin positief over het instrument, mits goed geïnterpreteerd.

Ophouden met dat gezeur over de verhuurderheffing. De Nederlandse woningcorporaties hebben voldoende investeringsruimte om voor 37,1 miljard euro extra in nieuwbouw te investeren, buiten de plannen die ze al hebben voor de periode 2016-2020. Aldus een recente boodschap van minister Blok. De kritiek brak direct los. Bijvoorbeeld van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Die vond de door de minister geschetste bestedingsruimte “te positief”, waardoor het beeld kan ontstaan dat de sector “ongelimiteerd middelen tot zijn beschikking heeft”, en noemt dat “zeer risicovol”. De Autoriteit hamert op financiële terughoudendheid, gezien de debacles waar de sector nog steeds de gevolgen van ondervindt.
“Ik denk dat het een goed instrument is”, zegt Mieke van den Berg, bestuurder van woningcorporatie Eigen Haard, over de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties. “We geven de gemeente en de huurders al inzicht in onze investeringen en wat we te besteden hebben, maar dit is een goed hulpmiddel bij het maken van afspraken.”
Ze wijst op de vele nuanceringen die wel in de Kamerbrief van minister Blok over de IBW staan.

Leenlimiet

Eigen Haard staat bekend als een behoedzame corporatie, die mede door haar eerdere zuinigheid de crisis goed doorstond. De corporatie zou volgens de IBW de komende tijd in de gemeenten waar ze actief is 634 miljoen euro extra kunnen investeren in nieuwbouw, of 504 miljoen in woningverbetering, of 27 miljoen in huurverlaging. Dat de corporatie nog zoveel investeringsruimte over heeft, betekent niet dat Eigen Haard op haar geld zit. Plannen voor 2016-2020 voorzien in 770 miljoen euro aan investeringen in nieuwbouw, renovaties en energetische ingrepen. Het gaat om 1900 nieuwbouw huurwoningen en tegen de 2500 renovatiewoningen.  
Toch stelt Ortec Finance, het adviesbureau dat door het ministerie in de hand is genomen om de IBW op te stellen, dat bijna het dubbele geïnvesteerd zou kunnen worden. Net als de Aw benadrukt Van den Berg dat corporaties dat geld niet ergens op een plank hebben liggen. “Dat geld hebben we helemaal niet, dat moeten we lenen.”
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt voorwaarden aan dat lenen wat betreft solvabiliteit en liquiditeit om te voorkomen dat volkshuisvesters in financiële problemen komen. De kritiek van de Aw is dat het ministerie de absolute onder- en bovengrenzen van het WSW hanteert voor het vaststellen van de leencapaciteit. Terwijl het volgens de toezichthouder beter is een eindje van die grenzen uit de buurt te blijven. Eigen Haard hanteert voor zichzelf overigens strengere normen voor solvabiliteit en liquiditeit dan het WSW (zie kader).
De Aw is ook bang dat corporaties door de IBW “op achterstand” worden gezet bij het maken van prestatieafspraken en “dat de verwachtingen over hun mogelijkheden te hoog gespannen” zijn. Van den Berg gelooft dat dat wel mee zal vallen. De gemeente Amsterdam is nog niet met vragen gekomen naar aanleiding van de IBW, zegt ze. Amstelveen wel: investeert de corporatie wel voldoende, gezien de bestedingsruimte? Dat is dan weer onderwerp bij het maken van prestatieafspraken.
“We hebben in Amsterdam op zich heel mooie samenwerkingsafspraken. Het zou gek zijn als nu opeens heel andere dingen nodig zijn. Er staat in de IBW ook niet: Eigen Haard kan op korte termijn wel even 400 miljoen uitgeven in Amsterdam, vanuit een perspectief dat de wereld volstrekt niet gaat veranderen en je geen rekening hoeft te houden met risico’s die zich kunnen voordoen. Dan zijn we terug in de situatie waarin bepaalde incidenten zijn ontstaan. De gemeenten zijn ook achtervang en willen niet in zo’n situatie terechtkomen.”

Huurverlaging werkt lang door

“De huurdersorganisatie zou misschien in een eerste reflex kunnen denken dat die 27 miljoen kan worden ingezet voor huurverlaging”, vervolgt Van den Berg. “Maar dat levert een heel mager bedrag voor huurders op, terwijl het een enorme impact heeft op de investeringsmogelijkheden en de zekerheden die we hebben. Dat is ook het mooie van de IBW: ze maakt duidelijk dat de huur een heel belangrijke inkomstenbron is voor corporaties.”
“De IBW levert een gemeenschappelijke taal voor stakeholders. Dat je niet in een appels-en-perendiscussie belandt. In onze meerjarenbegroting schommelen we met onze ‘loan to value’ (LtV, zie kader, jvdt) rond de 60 procent. Onze eigen bovengrens is 70 procent. Dan is het de vraag wat wij onszelf gunnen met die marge van 10 procentpunten, ook gezien de betere economische situatie. Stoppen we het in nieuwbouw, renovatie of misschien toch in huurverlaging? Of moeten we misschien toch een marge aanhouden? Want wat gebeurt er als de inflatie nul is of zelfs negatief: moeten we dan volgens de huursombenadering huren gaan verlagen? Want dan schiet de LtV hard omhoog. Door recente wetswijzigingen zijn er nog onzekerheden die niet in deze IBW zijn meegenomen. Het is verstandig rekening te houden met de uitwerking van dergelijke maatregelen. Sowieso vormde de politiek de afgelopen tien jaar de grootste risicofactor voor corporaties.”

Arm en rijk

De geraamde investeringsruimten verschillen enorm per corporatie. Toch zeggen de cijfers weer niet alles, vertelt Van den Berg. “Bij de vaststelling wordt rekening gehouden met investeringsplannen die de corporaties zelf hebben opgegeven. Het is de vraag hoeveel ‘zachte’ plannen daartussen zitten, waarvan de kans bestaat dat ze niet doorgaan, door gebrek aan productiecapaciteit, doordat bewoners niet instemmen met een renovatie of zich verzetten tegen sloop/nieuwbouw. Als die plannen niet of pas veel later doorgaan, hebben die corporaties meer investeringsruimte dan hier wordt gesuggereerd.”
“Los van of het verstandig is, zou je ook geen reëel beeld krijgen als wij die 634 miljoen indicatieve bestedingsruimte van Eigen Haard nu vol gaan plempen met investeringsplannen. Daar zouden dan flink wat zachte investeringen bij zitten. Bovendien loop je bij zoveel investeringen ineens de kans dat het inefficiënt gebeurt. lk zeg weleens: je bent sociaal als je zakelijk bent.”

Toeters en bellen

Van den Berg is ook nieuwsgierig naar de houding van wethouders en lokale politici tegenover het eventueel overhevelen van investeringsbudgetten naar andere gemeenten. Bij regionaal opererende corporaties als Eigen Haard zijn de investeringsruimten per gemeente verdeeld naar rato van het aantal gereguleerde woningen in die gemeente. “Maar de investeringen verschillen per gemeente. De gemeente  Amstelveen heeft bijvoorbeeld geen behoefte aan sociale nieuwbouw. Dus blijven we daar investeren in renovatie en verduurzaming. Maar niet met extra toeters en bellen om het investeringsbedrag te halen. Ik snap heus dat je er als wethouder moeite mee kunt hebben als de opgebrachte huur of de waarde niet helemaal wordt ingezet in de eigen gemeente. Aan de andere kant is het ook mooi als je als wethouder kunt zeggen: ‘we hebben heel mooie afspraken en ik ben er trots op dat we als gemeente kunnen bijdragen aan de volkshuisvesting in de regio.’”

 

Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties: zo zit het

De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) vloeit voort uit de nieuwe Woningwet, waarin is vastgelegd dat gemeenten en huurders inzicht krijgen in de beschikbare middelen van corporaties.
De IBW geeft aan hoeveel corporaties extra zouden kunnen investeren bovenop de plannen voor 2016-2020 die ze al aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hebben doorgegeven. Bij de bestedingsruimte gaat het niet om vrije liquide middelen of geld dat vrijkomt uit extra verkopen, maar om leencapaciteit. Het ministerie neemt bij de vaststelling van de bestedingsruimte de financiële grenzen in acht die het WSW hanteert voor woningcorporaties. Dat zijn:

  • Interest Coverage Ratio (ICR, minimaal 1,4. De ICR geeft aan hoeveel maal een onderneming haar rentelasten verdient. Het is een indicator hoever de winst kan terugvallen voordat de onderneming in financiële problemen komt).
  • Debt Service Coverage Ratio (DSCR, minimaal 1,0. Dit kengetal geeft aan of er genoeg operationele kasstromen worden gegeneerd voor rente en aflossing).
  • Loan to Value (LtV) op basis van bedrijfswaarde (maximaal 75 procent. De LtV geeft hier de verhouding leningen/bedrijfswaarde aan).
  • De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde (minimaal 20 procent. Het gaat om de verhouding eigen vermogen/totaal vermogen op basis van bedrijfswaarde).
  • De dekkingsratio (maximaal 50 procent. Het is verhouding leningen/WOZ-waarde bezit).


Bij corporaties die in de periode 2016-2020 al op of aan de verkeerde kant van de WSW-normen zitten, is de extra bestedingsruimte nul. Voor alle Nederlandse corporaties tezamen is de indicatieve bestedingsruimte in 2017 37,1 miljard euro voor nieuwbouw, 28,3 miljard euro voor woningverbetering en 1,1 miljard voor huurverlaging. Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 586,68). De bestedingsruimten voor de verschillende investeringen kunnen niet bij elkaar worden opgeteld, maar gaan ten koste van elkaar.
Duidelijk te zien hier is hoe beperkt de mogelijkheden voor huurverlaging zijn. Dat komt doordat corporaties deze investeringen definitief kwijt zijn: er staan geen latere inkomsten tegenover. Huurverlaging leidt ook tot een aanzienlijke beperking van de investeringsruimte van corporaties, doordat - net als bij de verhuurderheffing - een flinke hap uit de kasstroom wordt genomen. Een gezonde kasstroom is belangrijk om de rente te kunnen betalen en aflossingen te doen.

 

Indicatieve bestedingsruimten corporaties in Amsterdam
Bij corporaties die in meerdere gemeenten actief zijn, wordt de indicatieve bestedingsruimte in een gemeente vastgesteld naar rato van het aantal gereguleerde woningen in die gemeente. Voor Amsterdam zien de bestedingsruimten er als volgt uit:  
Indicatieve bestedingsruimten corporaties in Amsterdam
Bedragen x 1000. Bron: ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
 

 

IBW-rekenexercitie gevaar voor hele sector?
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft scherpe kritiek op het hanteren van de absolute onder- en bovengrenzen bij het vaststellen van de bestedingsruimte. Door bekendmaking van deze cijfers kunnen corporaties onder druk worden gezet om te investeren. En als veel sociale huisvesters de grens opzoeken kan de hele sector erdoor zakken, omdat nu al enkele grote corporaties niet aan de normen voldoen.
Het ministerie erkent overigens dit gevaar. Bijvoorbeeld bij de solvabiliteit, waar de ondergrens voor afzonderlijke corporaties 20 procent is, maar voor de sector als geheel 25 procent geldt.
Om technische redenen is ervoor gekozen de indicatieve bestedingsruimte te berekenen op basis van volledige besteding in 2017. Terwijl met investeringen in nieuwbouw en renovatie vele jaren gemoeid kunnen zijn en in de tussentijd veel kan veranderen. Daarnaast wordt er geen rekening gehouden met eventuele toekomstige volkshuisvestelijke behoeften als het geld in een keer wordt uitgegeven.

 

Eigen Haard is behoedzamer dan WSW
Eigen Haard stelt voor zichzelf strengere financiële normen dan het WSW. De tabel maakt duidelijk dat de corporatie nog ver verwijderd is van de absolute grenzen.

 

IBW grootste 5 gemeenten

In deze tabel staan de totale indicatieve bestedingsruimten van de vijf grootste gemeenten van de Stadsregio Amsterdam. De gemeenten vallen binnen de nieuwe woningmarktregio Metropoolregio Amsterdam. Corporaties mogen niet meer in gemeenten buiten hun eigen woningmarktregio investeren, tenzij de minister hiervoor ontheffing verleent. Als de corporaties Intermaris en Wooncompagnie deze ontheffing niet krijgen, worden de noordelijke gemeenten van de Stadsregio, waaronder Purmerend ernstig getroffen. Intermaris en Wooncompagnie zijn ingedeeld bij Noord-Holland Noord, maar zijn grote of soms zelfs enige corporaties in de Stadsregio-gemeenten Waterland, Beemster, Purmerend en Edam-Volendam.