In 2022 was de inflatie (CPI) hoog. Om grote huurstijgingen te voorkomen is bij de Nationale Prestatieafspraken afgesproken de toegestane verhoging niet meer te koppelen aan de inflatie maar aan de loonontwikkeling. Tenminste, als die lager uitvalt dan de inflatie. Deze wetswijziging blijkt inmiddels geen garantie dat de huurstijgingen gematigd blijven, want dit jaar stijgen de lonen sneller dan de - nog altijd stevige - inflatie. In de periode december 2021 tot en met november 2022 was de gemiddelde loonontwikkeling 3,1 procent. Dat is de grondslag voor 2023.

Image

Gemiddeld verhogen de Nederlandse corporaties de huren met 2,4 procent. Dat meldt koepelorganisatie Aedes. Bij de Amsterdamse corporaties varieert de huursomstijging tussen de 2,25 en 2,5 procent, aldus eigen opgave.

De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze liberalisatiegrens is in 2023: 808 euro (was  763 euro).

In de nationale prestatieafspraken zijn het Rijk, Aedes en de Woonbond overeengekomen om bij huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum en een huur van meer dan 575 euro, de huur te verlagen tot 575 euro. Dit levert voor 30 procent van de Nederlandse corporatiehuurders een verlaging op, gemiddeld met 58 euro per maand.

Sommige corporaties hebben aan enkele regels genoeg om hun huurverhogingsbeleid uit te leggen. Andere corporaties passen veel meer maatwerk toe; voor verschillende soorten woningen, verschillende huurklassen of verschillende inkomensgroepen. Een deel van de corporaties (43%) verhoogt de huren van woningen met een slecht E,F of G-energielabel niet of nauwelijks. In Amsterdam doen alleen Stadgenoot en Eigen Haard dat voor een beperkte categorie huurders.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2021 waren vanwege de pandemie alle huren bevroren. Sinds 2022 is de inkomensafhankelijke huurverhoging weer terug voor huishoudens met een hoger inkomen. Landelijk benut 45 procent van de corporaties die mogelijkheid, waaronder alle Amsterdamse. Deze inkomensafhankelijke verhoging kan ook een vast bedrag zijn, tot maandelijks maximaal 50 en 100 euro. Dat kan dus flink oplopen. De gemiddelde verhoging voor de hoge middeninkomens is 39 euro en voor de hogere inkomens 73 euro. De meeste corporaties hanteren wel een plafond, voor de hoogste inkomens de grens van de categorie middensegment (= 1.131 euro).

Daar staat tegenover dat sinds vorig jaar veel minder huishoudens in aanmerking komen voor deze inkomensafhankelijke verhoging: niet alleen is toen de inkomensgrens duizenden euro’s omhoog gegaan, ook de huishoud­samenstelling wordt meegewogen. De inkomensgrens ligt nu voor singles op bijna 49.000 euro en voor meerpersoonshuishoudens op 56.500 euro.

Grote verschillen

Hoewel landelijke wetgeving in grote mate het huurbeleid van de corporaties bepaalt, verschilt het huurbeleid per corporatie binnen de wettelijke maxima nog aanzienlijk. Stadgenoot en Lieven de Key voeren bijvoorbeeld de maximale verhoging van 3,1 procent nergens door. Ymere past die alleen toe bij huren tot 452 euro, Eigen Haard doet het tot de lage aftopgrens, enzovoort.

Bij de Amsterdamse corporaties openbaren zich grote verschillen bij het beleid rond de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hoge inkomens die nog een huur onder de liberalisatiegrens betalen, krijgen er bij de meeste corporaties 100 euro bij. Maar de ene corporatie heeft meer compassie voor wat we vroeger ‘scheefwoners’ noemden dan de andere. Dat geldt met name voor middeninkomens die al een stevige huur (meer dan 763 euro per maand) betalen. Op onze website staan alle details per corporatie.

• Alle details: Zoveel gaan per 1 juli de huren in Amsterdam omhoog