Amsterdam verdiende in het verleden veel geld met de bouw van kantoren; heel veel geld zelfs. Die tijd is voorbij en komt ook nooit meer terug. Daarover laat OGA-directeur Jan Hagendoorn geen enkel misverstand bestaan. Bij zijn aantreden in 2007 ging grond nog als warme broodjes over de toonbank. Op kantorengebied was al wel sprake van stagnatie, maar de woningbouwproductie liep nog op rolletjes. In 2008 werden 4400 woningen in aanbouw genomen. Pas vanaf 2010 zou de woningbouwproductie scherp dalen, en luidde verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest de noodklok over dreigende tekorten bij het Grondbedrijf.
Wat voor omslag heeft het Grondbedrijf moeten maken?
“Vijf jaar geleden werkten we nog aanbodgericht. Wij deden grote investeringen in de stellige overtuiging die investeringen later wel terug te kunnen verdienen. Winsten gingen niet in een oude sok, maar werden via het Vereveningsfonds gebruikt om te herinvesteren. Veel mensen willen zich in Amsterdam vestigen. Dat vraagt woningbouwproductie. De tekorten daarop werden aangevuld uit het Vereveningsfonds. Maar dat verdienmodel werkt niet meer.”
Om tekorten van honderden miljoenen te voorkomen – het gaat bij het Grondbedrijf altijd om grote bedragen – werd een streep gehaald door ‘papieren plannen’ voor kantoren die toch nooit zouden worden gebouwd, ging de stofkam door de planvoorraad en werden de inkomsten en uitgaven voor lopende projecten onder de loep genomen.
De accountant, specialisten van Deloitte en een onafhankelijke commissie adviseerden over de toekomst van het Grondbedrijf en de inrichting van het Vereveningsfonds. Een ingewikkelde operatie met na veel plussen en minnen een opbrengst van bijna 900 miljoen euro. Hagendoorn is heel tevreden over dat proces. Daarmee weet OGA te voorkomen dat een beroep moet worden gedaan op de reguliere gemeentekas. “We hebben gedaan wat we konden. Het gaat niet alleen om een heel ingewikkeld boekhoudkundig proces. De proceskosten zijn in twee jaar tijd gehalveerd. Er werken tegenwoordig veel minder mensen aan de voorbereiding van plannen. En anders dan in het verleden, proberen we uitgaven en inkomsten dichter bij elkaar te brengen. We doen alleen kostbare voorinvesteringen als het risico is te overzien. Geld moet eerder binnenkomen. Dat waren we in overheidsland nooit gewend.”

Toch IJburg 2

De gemeente blijkt niet altijd heel streng in de leer. Tegen de nadrukkelijke wens van wethouder Lodewijk Asscher van Financiën is gekozen voor uitbreiding van IJburg. De OGA-directie steunt dat besluit. “Het is een ingewikkeld besluit. Dat vinden wij ook. Dat vindt iedereen. Wij hebben daar actief over meegedacht. Bij uitbreiding zijn belangen voor de korte en lange termijn aan de orde. Er is uitvoerig onderzoek gedaan naar de toekomstige woningmarkt. Dan blijkt dat we de groepen die we zo graag willen bedienen, hoogopgeleiden die in de stad willen blijven of die vanwege de aantrekkelijke arbeidsmarkt naar de stad komen, onvoldoende een aantrekkelijk woonmilieu kunnen bieden. Amsterdam heeft veel appartementen, daar is niks mis mee, maar we moeten ook kwalitatief goede grondgebonden woningen in een compacte setting durven bieden. Die mogelijkheid kunnen we op IJburg realiseren.
Vervolgens hebben we gekeken naar de investeringen. De aanleg van het Middeneiland kunnen we ons nu niet permitteren. Het Centrumeiland is veel goedkoper. Bovendien weten we door deze relatief geringe investering veel procedureleed te voorkomen. Als de ruimtelijke procedures over de aanleg van IJburg opnieuw hadden moeten worden gevoerd, dan gooien we pas echt geld in het water. De investering in de uitbreiding van IJburg is ook bedrijfsmatig goed te verdedigen.” Het is voor hem een voorbeeld van anders denken in andere tijden. “Het toont aan dat we in crisistijd bereid zijn oude plannen achter ons te laten. Het is inhoudelijk gezien geen crisisplan. Het Centrumeiland krijgt kwaliteit.”
Dat op een steenworp afstand provincie Noord-Holland en gemeente Weesp het licht op groen hebben gezet voor bebouwing van de Bloemendalerpolder, deert hem niet. “Cijfers over de toekomstige woningbehoefte moeten altijd met enige voorzichtigheid worden bekeken. Het gaat om de latente vraag. Maar als de markt weer aantrekt, we moeten nog wel zien wanneer en in welk tempo, dan hebben Amsterdam, Almere en de buitengebieden een grote woningbehoefte te vervullen. Daarbij gaat het om heel verschillende groepen. Iemand die in Weesp of Almere wil wonen, is een ander dan die in Amsterdam wil wonen. De regio biedt heel verschillende milieus. Ik zie dat aan mijn eigen kinderen: zij kiezen voor het Oostelijk Havengebied. Dat doen zij vanwege het stedelijke milieu, de locatie, de befietsbaarheid en de aanwezigheid van scholen. Ook al is de vierkante-meterprijs daar hoger dan op sommige plekken elders.”
Hij merkt daarbij op dat de regiogemeenten wel degelijk proberen tot onderlinge afstemming te komen. “We bekijken of we elkaar kunnen helpen. Er wordt bijvoorbeeld gemeenschappelijk onderzoek gedaan. Onze woningbouwregisseur bespreekt de prioriteiten. We zijn echter nog niet zover als op het gebied van kantoorlocaties. Daar beseffen we al heel goed dat we in dezelfde markt zitten. Als het om woningbouw gaat, blijven we aparte gemeenten.”

“Organische planning”

Vooralsnog zijn er weinig tekenen van economisch herstel. De markt is mager. Toch is Hagendoorn niet ontevreden over de huidige woningproductie. De teller staat halverwege 2012 op 1573 woningen. “Dat valt me mee. Ik weet niet hoeveel er dit jaar nog bijkomen, misschien wel niks. We rekenen ons niet meer rijk.”
Het valt hem op dat nieuwe segmenten tot ontwikkeling komen. De markt bouwt andersoortige woningen. Kleiner. Aan koopstudio’s werd in het verleden niet gedacht. In de huidige markt is daar wel behoefte aan. Dat geldt ook voor zelfbouw. En de ontwikkeling van betaalbare vrije sector huurwoningen. ”Meer dan ooit kijken we waar het geld zit. Ons land kent nog steeds partijen die in woningen willen beleggen. Family-offices. Pensioenfondsen. Zeker nu de koopsector het lastig heeft, oriënteren woningzoekenden zich meer op de huurmarkt. Dan ontstaan nieuwe beleggingskansen. Afgelopen zomer hebben we vier tenders aangekondigd voor de bouw van vrije sector huurwoningen tot een huurprijs van 950 euro in de maand. De belangstelling is groot. Er dienen zich allerlei nieuwe partijen aan.”
Ook niet onbelangrijk: OGA geeft meer steun aan initiatieven van burgers. “We kijken niet alleen naar geld, maar ook waar vandaag de bruikbare krachten liggen. Bij zelfbouw bijvoorbeeld. Bij mensen die met hart en ziel hun eigen woning willen ontwikkelen. Ons zelfbouwteam is laaiend enthousiast. Maar dat vraagt wel een andere manier van werken. Meer maatwerk. Ik heb eerder al eens gezegd: we gaan van blauwdrukplanning naar organische planning. OGA bepaalt niet hoe de stad in elkaar zit, maar we luisteren naar de burgers in de stad. Grote plannen met grote risico’s worden ingewisseld voor plannen in een andere maatvoering.”
Verder ziet Hagendoorn OGA vaker optreden als regisseur. Als voorbeeld mag dienen de geleidelijke ontwikkeling van het Cruquiuswerkgebied in stadsdeel Oost. Amvest heeft belangrijke posities in dat gebied. “Het is een on-Amsterdamse manier van werken. Wij treden niet op als actieve grondontwikkelaar, maar laten het initiatief bij Amvest. Zij veranderen binnen bepaalde spelregels het gebied en wij vinden het niet erg dat het zo gebeurt. We lopen immers niet het risico.”
Maakt de economische crisis het ook niet nodig de grondprijzen drastisch te verlagen? Hagendoorn ziet daarvoor geen aanleiding. “Wij zijn marktvolgend. Europese regels dwingen ons daartoe. Voor een prijsverlaging ontbreekt bovendien een objectieve aanleiding. We doen jaarlijks onderzoek naar de ontwikkeling van de grondprijzen. Binnen de Ring is ook nu nog de vraag groter en blijven de prijzen redelijk stabiel. Daarin scoren we beter dan de rest van Nederland. Buiten de Ring treedt een daling op vergelijkbaar met de rest van het land. Die ontwikkeling krijgt een plek in ons prijsbeleid.” Hij weerspreekt veelgehoorde kritiek dat de gemeente te langzaam reageert op neerwaartse marktontwikkelingen. “Vorig jaar hebben we de prijzen bevroren, maar gelet op de marktontwikkeling hadden we dat toen niet hoeven doen.”
Al is een generieke prijsverlaging niet aan de orde, OGA is volgens Hagendoorn altijd bereid tot een gesprek. “De huidige tijd vraagt meer flexibiliteit. We luisteren naar goede verhalen met goede argumenten, maar soms zijn we streng. Zoals in het Amstelkwartier. Daar heeft Rochdale nog onder leiding van Hubert Möllenkamp op het hoogtepunt van de markt een hoge prijs geboden. Dan geldt: grote jongen in goede tijden, dan ook grote jongen in slechte tijden. Deze partij komen we ook elders tegen en dan proberen we hen - net als andere partijen - uit de wind te houden. Maar dat doen we niet altijd.”

Mandjesgesprekken

Hagendoorn zou ook graag iets willen doen aan de onderhandelcultuur in de stad. “Gemeente, corporaties en marktpartijen hebben de neiging altijd maar door te onderhandelen. In de huidige tijd moet daar een einde aan komen. Daarom houden wij met corporaties en marktpartijen zogeheten ‘mandjesgesprekken’: dan nemen we de portefeuille door en analyseren we de stagnerende projecten en proberen we knopen door te hakken. Soms lukt het alsnog een project van de grond te krijgen. Soms komen we tot de conclusie dat het beter is afscheid van elkaar te nemen.”
Andere contractvormen zouden daarbij kunnen helpen, maar de stad is reeds bezaaid met contracten, ontwikkelposities en een voorraadkast met plannen. Toch voelt hij wel iets voor een teruggaveplicht. “Partijen willen met de voet tussen de deur blijven zitten. Maar als er niks gebeurt, dan is het beter dat een ander een kans krijgt. Het Hamburgse model: ontwikkelaars worden op kwaliteit geselecteerd en krijgen een aantal jaren de tijd om hun plan van de grond te tillen. Lukt het niet, dan krijgt een ander de kans.”