De Amsterdamse woningcorporaties staan voor enorme opgaven, zo bleek tijdens de jaarbijeenkomst van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Daar was ook reden voor optimisme: de sociale woningvoorraad groeide vorig jaar weer na vele jaren van afname. Directeur Anne-Jo Visser: “Onze corporaties hebben een belangrijk keerpunt bereikt.”
De Amsterdamse corporatievoorraad nam vorig jaar toe met 619 sociale huurwoningen en 680 middeldure huurwoningen. Het aantal nieuwe verhuringen nam substantieel toe met 6 procent. Zo blijkt uit het Jaarbericht 2022 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC).
Dat is allerminst een reden om achterover te leunen. Woningzoekenden zijn voor een betaalbare woning namelijk steeds meer aangewezen op corporaties. "De nood is ontzettend hoog. Reguliere woningzoekenden hebben te maken met te lange wachttijden. Bovendien verlangt de samenleving een omvangrijke bijdrage van ons voor de opvang van bijzondere groepen.Dit vraagt van corporaties een onverminderde inzet op uitbreiding van de woningvoorraad", aldus directeur Anne-Jo Visser.
Vorig jaar werden 2.117 woningen verhuurd aan die kwetsbare groepen, een fikse toename ten opzichte van eerdere jaren waarin het jaarlijks om zo'n 1.800 woningen ging. Voor 2022 lijkt dit toegenomen aantal echter zwaar onvoldoende, er is namelijk een forse extra toestroom van statushouders, toename van dakloosheid en een stuwmeer van nog te verzilveren sociale of medische urgenties.
Nieuwbouw
Het beoogde gemiddelde van 2.500 nieuwe sociale huurwoningen per jaar is niet gehaald. Vorig jaar werden er 1.930 sociale huurwoningen opgeleverd, waarvan bijna 800 in Noord en 700 in Nieuw-West. De corporaties willen volgens Visser het bouwtempo graag verhogen, maar zijn daarvoor afhankelijk van de snelheid van vergunningverlening, van het aantal beschikbare locaties en van de beschikbaarheid en prijzen van bouwbedrijven.
Als de bestaande nieuwbouwplannen allemaal lukken, zal de groei van de sociale woningvoorraad zich volgens Radboud Sutorius, beleidsadviseur nieuwbouw van het AFWC, de komende jaren voortzetten. Nieuwbouw is belangrijk voor het terugdringen van de woningnood en het verbeteren en verdichten van bestaande wijken middels sloop-nieuwbouw. Daarbij moet het adagium volgens hem zijn: een plan is goed voor de wijk als het goed is voor de bewoners van de wijk. Maar ook bij stadsuitbreiding, zoals op Strandeiland of rond Sloterdijk, is het van belang dat er voldoende betaalbare woningen worden ingepland, zodat het gemengde wijken worden.
Sutorius' vraag aan Lex Brans, bouwadviseur Provincie Noord-Holland en de MRA: bij de ontwikkelafdelingen van corporaties en gemeente staan de meters in het rood. Hoe gaan we dit tempo volhouden? Brans' advies: denk regionaal. In de MRA zijn er in negen gemeenten rond de stations plannen ontwikkeld voor 120 duizend nieuwe woningen voor de komende tien jaar, waarvan 60 procent betaalbaar moet zijn. “Smeed een coalitie met elkaar en bied je aan die gemeenten aan.” Er zijn middelen beschikbaar; 'Turbo Hugo' is volgens hem 7,5 miljoen euro aan het verdelen.
Brans adviseert corporaties daarnaast meer in het middensegment te bouwen, dat past bij de doelstelling om een gemengde, gezonde stad te maken.
Ook is het nodig de procedures te verkorten. Nu is de doorlooptijd zo'n 10 jaar. Volgens Josje van der Veer, directeur Ruimte en Duurzaamheid bij de gemeente Amsterdam, is verkorten mogelijk door niet object voor object te ontwikkelen maar door met gemeente, corporaties en andere partijen een strategisch plan te maken op het niveau van het stadsdeel en aan de voorkant de kaders vast te stellen. Dat gebeurt bijvoorbeeld nu in Nieuw-West.
Huisvesting 'urgenten'
Vorig jaar zijn de doelstellingen voor het huisvesten van statushouders en urgenten die geen begeleiding nodig hebben gehaald, aldus Yvonne van Veen, senior adviseur Bijzondere Doelgroepen, Zorg en Wonen bij Eigen Haard. Voor kandidaten die langdurige zorg nodig hebben is het lastiger geschikte oplossingen te vinden. De behoeftes van de verschillende doelgroepen zijn divers. Onder individueel wonen onder begeleiding vallen bijvoorbeeld al negen doelgroepen. Een zorg is ook: is er wel voldoende ruimte voor mensen die geclusterd moeten wonen?
Haar vraag aan Karin Boudewijns, regio-directeur HVO Querido: hoe krijgen we in beeld hoeveel geclusterde woningen er nodig zijn en hoe realiseren we die dan? Volgens Boudewijns is Amsterdam met de manier waarop gemeente en corporaties samenwerken om de huisvesting van kwetsbare groepen aan te pakken een voorloper in het land. Het door staatssecretaris Van Ooijen gepresenteerde kabinetsbeleid om dakloosheid te bestrijden is bijvoorbeeld gebaseerd op de Amsterdamse aanpak. Desondanks neemt dakloosheid zowel in Amsterdam als in Nederland en ook in het buitenland toe. Het blijkt voor steeds grotere groepen moeilijk de eigen huisvesting te regelen. HVO Querido is als zorgorganisatie ook op zoek naar nieuwe locaties en nieuwe concepten om ervoor te zorgen dat mensen langdurige zorg kunnen krijgen, bijvoorbeeld ouderen die graag geclusterd willen wonen zodat de zorg goed geregeld kan worden.
Volgens Van Veen is het zaak de groepen die onder de WLZ (Wet Langdurige Zorg) vallen beter in beeld te krijgen. Het is duidelijk dat corporaties hun op korte termijn niet de ideale woonvorm kunnen bieden. Enige concrete oplossing die Boudewijns nu heeft, is dat er bij nieuwbouw ook vormen van geclusterd wonen ontwikkeld moeten worden.
Betaalbaarheid
Ondanks de huurachterstanden die in coronatijd zijn ontstaan, is het meestal gelukt huisuitzettingen te voorkomen, aldus Anneke Verboom, beleidsadviseur Schuldenaanpak AFWC. Het aantal uitzettingen is nog nooit zo laag geweest; vorig jaar waren het er 33. Dat komt doordat corporaties en schuldhulpverleners in een vroeg stadium proberen huurders met huurachterstanden te bereiken, en dat lang blijven volhouden. Gezien de huidige inflatie en hoge energieprijzen is de kans groot dat mensen die het nu net redden, straks door het ijs zakken. Mensen met een bijstandsuitkering waarop de huur automatisch wordt ingehouden houden straks niets over om van te leven. Haar vraag aan Famke Veenstra, manager Geregelde Betaling bij de gemeente Amsterdam: wat kan de gemeente bieden aan huurders met betalingsproblemen?
De aanpak Geregelde Betaling is een samenwerking met corporaties gericht op vroegsignalering van huurachterstanden. Veenstra: "De gemeente gaat uit van energiearmoede als huishoudens meer dan 10 procent van hun inkomen kwijt zijn aan energielasten." In het voorjaar van 2020 gold dat voor 9 procent van de Amsterdamse bevolking. Dit treft 92 procent van de laagste inkomensgroep. Als de energieprijzen stabiliseren op het huidige niveau, zal het percentage Amsterdammers dat aan energiearmoede lijdt, volgens haar stijgen naar 43 procent.
Er komt volgens Veenstra dus inderdaad een ramp die op ons af. De gemeente probeert daar op allerlei manieren op te anticiperen. Onder andere door naast de toeslag van het Rijk een energietoeslag van 200 euro aan 77 duizend huishoudens te verstrekken (cijfers dateren van 17 mei). Met buurtteams is de gemeente bezig een financieel vangnet te creëren en helpt bewoners met energiebesparing. Voor wie de energietoeslag ontoereikend is, wordt onder andere gewerkt aan individuele bijzondere bijstand en sociale incasso door energiebedrijven. De gemeente gaat mensen waarvoor het mis dreigt te lopen actief benaderen om ze bijzondere bijstand toe te kennen.
Leefbaarheid
Zoals een Rotterdamse wethouder ooit zei: “Bakstenen kun je tellen, leefbaarheid niet”. Leefbaarheid is een lastig te vangen thema waarbij allerlei factoren meespelen, aldus Lidewij van Bakel, beleidsadviseur Wonen bij het AFWC. Samenwerking is dan ook noodzakelijk. Corporaties hebben die samenwerking de laatste jaren geïntensiveerd, onder andere in het project WeAmsterdam. Dat krijgt binnenkort een vervolg, want de corporaties willen naar een gezamenlijke portefeuillestrategie toe.
Met andere partners in de stad werken corporaties samen in de masterplannen. In 2021 is in Nieuw-West een alliantie opgericht, in Zuidoost is het Masterplan ondertekend. Daar zijn ze aan de slag gegaan met een aantal acties, zoals het woonfraude-offensief. Onder al die acties ligt natuurlijk deelname van de bewoners. Maar oude vormen van participatie zijn niet meer toereikend. Dat vraagt veel creativiteit van corporaties en het loslaten van heilige huisjes. In het Kolenkitcollectief heeft Rochdale bijvoorbeeld bewonersorganisaties gevraagd de bewonersparticipatie te organiseren. De informatie die zij hebben opgehaald is onderdeel geworden van de opdracht aan de architecten. Deze manier van werken vraagt veel extra inzet van deze bewoners, Rochdale en de gemeente, maar het is een goed voorbeeld van gebruikmaken van de bestaande informele netwerken. Er ligt een enorme kans om meer gebruik te maken van dat potentieel.
Aan Michelle van Gastel van Masterplan Zuidoost de vraag: hoe duid jij de ontwikkelingen in de bewonersparticipatie? Van Gastel is blij met deze ontwikkelingen en vindt het Kolenkitcollectief een mooi voorbeeld. Masterplan wil meer vanaf het begin met bewoners samenwerken en ze bij de ontwikkeling van een plan betrekken. In Zuidoost zijn beloftes te vaak niet nagekomen, waardoor veel bewoners het vertrouwen in de gemeente en andere instanties hebben verloren. Daarom moet nu het gesprek worden aangegaan en moet bewoners worden gevraagd wat ze nodig hebben. “Daar gaan we te vaak aan voorbij.”
Verduurzaming
Wat betreft het halen van de verduurzamingsdoelstellingen moeten de corporaties "nog wel een tandje bijzetten", becommentarieerde AFWC's beleidsadviseur duurzaamheid en energietransitie Frank van der Veek de achterstanden ten opzichte van de prestatieafspraken 2020-2023 enigszins eufemistisch. Wat betreft het gasloos maken en het aantal behaalde 'labelstappen' is halverwege bijna de helft van de doelstelling gerealiseerd. Voor de realisatie van zonnestroom en de feitelijke beperking van CO2-uitstoot is echter nog een flinke inhaaloperatie nodig om de doelen te halen.
De AFWC heeft een afspraak gemaakt met Vattenfall om vier Amsterdamse wijken aan te sluiten op het warmtenet. Daarbij gaat het ook om particuliere eigenaren. Vanaf 2026 wordt een hybride warmtepomp verplicht bij het vervangen van de cv-ketel. Van der Veeks vraag aan Sven Ringelberg (strategisch adviseur energietransitie): Hoe kijk jij naar de rol van de hybride warmtepomp in de energietransitie een waar liggen de kansen en bedreigingen?
Met een hybride warmtepomp kan volgens Ringelberg 50-70 procent gas worden bespaard, maar dat betekent niet dat het in iedere situatie het beste alternatief is. Op dit moment is er een enorme run op hybride warmtepompen; met de huidige energieprijzen is de terugverdientijd vierenhalf jaar. Als mensen dat nu doen in wijken waar een warmtenet wordt aangelegd en ze straks niet meegaan op dat warmtenet, dan wordt het duurder voor de mensen die nu niet genoeg geld hebben voor de overstap. Hugo de Jonge zegt dat mensen die binnen tien jaar een warmtenet krijgen dat niet mogen doen, maar daar zit nu geen consequentie aan vast. Misschien moet dat worden ontmoedigd door de subsidie weg te nemen.
Volgens Van der Veek moet bewoners worden uitgelegd dat ze met hun keuze voor een individuele oplossing het collectief ondergraven. En dit is een sociale oplossing. Bovendien kost het iedereen volgens Ringelberg extra geld omdat er bij versnippering meer infrastructuur aangelegd en onderhouden moet worden.
Urgentie
Het eindwoord is aan Zita Pels, de nieuwe wethouder Duurzaamheid, Energietransitie & Volkshuisvesting. Volgens haar wordt het de komende jaren ingewikkeld, maar is iedereen het erover eens dat de energietransitie opgelost moet worden. “We hebben elkaar daarbij nodig.” Ze wijst erop dat iedere keer wanneer isoleren langer duurt omdat het planmatig minder goed uitkomt of het meer geld kost, er mensen in de kou zitten. “Die urgentie moeten we met elkaar voelen.”
Ze kijkt uit naar een eerlijke samenwerking met de corporaties, om samen ambitieuze en realistische plannen te maken en elkaar te helpen met het oplossen van obstakels waar ze tegenaan lopen. “Want de Amsterdammers verwachten veel.”