Image

Woningcorporaties zijn de afgelopen maanden op het nippertje ontsnapt aan een bevriezing van de huren voor een periode van twee jaar. Voor Johan Conijn kwam het voorstel van de toenmalige coalitie om specifiek huurders van corporatiewoningen een bescheiden financieel voordeel te gunnen, niet uit de lucht vallen. “De huurbevriezing als de uitkomst van nachtelijke onderhandelingen over de Voorjaarsnota, dat kwam ook voor mij onverwacht. Maar de keuze van de politiek voor zo’n maatregel hoeft niemand te verbazen. In 2021 hebben we ook al eens een huurbevriezing en een huurverlaging gehad, omdat mensen te duur zouden wonen. En de verschillende verkiezingsprogramma’s laten niks te raden over; van links tot rechts wordt gepleit voor huurbevriezing, huurverlaging of op zijn minst een gematigd huurbeleid. Eigenlijk zien alle partijen de huurprijs van een sociale huurwoning als onderdeel van te voeren inkomenspolitiek. Compensatie voor corporaties die door zo’n maatregel structureel inkomsten mislopen, is voor niemand in de Kamer een issue. Ook GroenLinks-PvdA heeft de afgelopen maanden gepleit voor huurbevriezing, zonder aanvankelijk na te denken over compensatie.”
De politieke discussie dit voorjaar is volgens hem extra wrang, vanwege de huurafspraken die eind vorig jaar nog met het toenmalige kabinet zijn gemaakt. In de Nationale Prestatieafspraken is voor 2025 een gematigde huursomstijging van 4,5 procent jaar vastgelegd. “Toen dacht ik, de kou is uit de lucht. Dat de politiek binnen enkele maanden toch een heel andere koers vaart, maakt de verbazing over de opstelling van politici des te groter.”

Weinig interesse

Wouter van Gent betoogde in de Jeroen van de Veerlezing van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) dat van partijen aan de rechterkant van het politieke spectrum niet veel hoeft te worden verwacht als het om volkshuisvesting gaat. “Dat klopt, die partijen hebben niet veel op met volkshuisvesting. Bij de VVD liggen ze niet wakker van een krimpende sociale woningvoorraad. Erger nog, links heeft het ook niet zo op de corporatiesector. De sector heeft geen politieke vrinden meer.” Conijn begrijpt dat tot op zekere hoogte. “Corporaties hebben in het verleden hun maatschappelijke rol onvoldoende waargemaakt. De Parlementaire Enquête Woningbouwcorporaties, alweer ruim tien jaar geleden, heeft heel wat ongerief naar boven gebracht over de rol van corporatiebestuurders en het falen van het toezicht. De trackrecord van corporaties is niet heel gunstig, maar de affaires bij Rochdale, Vestia en Woonbron zijn al een tijd geleden. Toch blijft die Maserati van corporatiebestuurder Hubert Möllenkamp in het collectieve geheugen zitten. En vergeet niet, nog steeds beloven corporaties in hun meerjarenprognoses veel meer nieuwbouw dan ze daadwerkelijk realiseren.” 

"Corporaties hebben in het verleden hun maatschappelijke rol onvoldoende waargemaakt"

Ook andere factoren hebben volgens Conijn de sector geen goed gedaan. “Niet alle corporaties zijn even transparant over waar ze wel of niet in investeren, waar wel en waar niet geld voor beschikbaar is.  Bovendien heeft de waardering van het woningbezit op marktwaarde de sector geen goed gedaan. Neem Amsterdam. Nergens zijn koopwoningen zo duur, corporaties hebben in de hoofdstad bijna 189.000 woningen, de waarde daarvan is dus enorm, maar daar kunnen zij niet mee handelen. Corporaties dienen een sociaal doel, er wonen niet zelden kwetsbare mensen die een huis moeten hebben. Soms wordt de indruk gewekt dat als de marktwaarde stijgt, de huren dus wel omlaag kunnen of dat zij veel meer investeringen kunnen doen, het is gewoonweg niet zo. Daar kun je niks mee.” 

Eenvoudige rekensom

Stel de huurbevriezing was doorgegaan, zo vervolgt Conijn, dan is de rekensom voor corporaties heel simpel. “Bij een lagere operationele kasstroom kunnen ze minder geld lenen en daardoor kunnen zij minder investeren. Het maakt niet uit of er in nieuwbouw of renovatie wordt geïnvesteerd, dan ontbreekt het benodigde geld. Wat het wel ingewikkeld maakt, is dat voor elke corporatie de situatie weer anders is. Vooral woningcorporaties die de afgelopen jaren al veel hebben geleend, de corporaties die op verzoek van de politiek hun nek hebben uitgestoken om de bouwproductie te laten stijgen, ondervinden daarvan de gevolgen. Zij zitten door die hoge uitgaven dicht bij die ondergrens en bij afnemende inkomsten duikelen zij als daar eerste onder.”
Die huurbevriezing mag dan zijn afgewend; volgens Conijn is het kwaad al geschied. “Corporaties zijn vanwege hun langetermijninvesteringen gebaat bij een stabiele politieke omgeving. Het feit dat zich zo maar een omslag kan aandienen, zal ervoor zorgen dat alle corporaties hun knopen tellen en voorzichtiger opereren. Dat zal leiden tot minder investeringen in renovaties en minder nieuwbouw, terwijl die investeringen zo hard nodig zijn. Het woningtekort is omvangrijk, de wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn ontzettend lang. Bovendien woont nog lang niet iedere huurder in een energiezuinige, schimmelvrije woning. Maar corporaties denken altijd aan hun voorbestaan, de investeringsbereidheid zal bij onzekere huurinkomsten afnemen, het is doodzonde, maar dat gaat in dat geval gebeuren.”   

Gebrek aan draagvlak

Valt daar nog iets aan te doen? “Eén van de fundamentele problemen in de volkshuisvesting is het gebrek aan binding met de huurders. Zij voelen zich te vaak niet betrokken bij de keuzes die hun corporatie maakt. In theorie is het allemaal op orde: we hebben te maken met een gesloten financieel systeem, iedere euro die de huurder betaalt komt weer terug bij de huurder. Maar die huurders hebben niet het idee dat hun belang voorop staat. Natuurlijk, een corporatie is er niet alleen voor de zittende huurders, de insiders. Handelen in het belang van de volkshuisvesting, de basis van onze woningwet, betekent dat er ook aandacht moet zijn voor al die woningzoekenden. De woningnood is een landsbrede opgave, maar toch is het cruciaal dat het handelen van corporaties, hoe ingewikkeld soms ook, draagvlak vindt onder de huurders.”  Terugkeer naar de (kleinschalige) woningbouwvereniging van weleer – soms wordt er door progressieve politici voor gepleit – ziet hij in dit verband niet als een goede oplossing. “Niet alleen omdat corporaties dan wellicht te veel aandacht hebben voor alleen de insiders. De wereld van bouwen en wonen is ontzettend ingewikkeld geworden. Het gaande houden van de bouwproductie, het verbeteren van de woningkwaliteit, het toewijzen van woningen vraagt om professionele vastgoedbedrijven, vraagt om de aanwezigheid van professionele verhuurders.”

"Het gaande houden van de bouwproductie vraagt om professionele vastgoedbedrijven"

Veel liever bewandelt hij de weg naar een sociaal huurakkoord. “Om het vertrouwen te herstellen, is het belangrijk dat corporaties kunnen rekenen op een stabiele kasstroom. Bij de onderhandelingen vorig jaar tussen Aedes, Rijk, VNG en Woonbond is daar uitvoerig over gesproken, de uitkomst was een huursomstijging in 2025 van 4,5 procent. Binnen de Woonbond bestond daarvoor echter geen draagvlak, voor hen dé reden om de Nationale Prestatieafspraken december vorig jaar niet te ondertekenen. Ik had dat toen niet zo scherp op het netvlies, maar daar ligt het kantelpunt. Vanaf dat moment ging het over het beperken van hoogte van de huren, toen werd het pad geëffend voor de huurbevriezing.” 

Nieuwe afspraken

Het is zaak die Nationale Prestatieafspraken open te breken en met de Woonbond alsnog de dialoog aan te gaan over het huurbeleid, benadrukt Conijn. “Landelijke overeenstemming over de ontwikkeling van de huren biedt corporaties, gemeenten en huurders handvatten voor lokale afspraken. Het is dus belangrijk te praten over de juiste balans tussen huurhoogte en investeringskracht. Sommige groepen huurders ervaren een sociale huurwoning als te duur. Maar komt dat door een te hoge huur? Ook uit berekeningen van de Woonbond blijkt dat de huurquotes helemaal niet zo hoog zijn. Dat komt ook door een goed functionerend systeem van huurtoeslagen. Mensen ondervinden wel financiële problemen, ik wil het armoedevraagstuk absoluut niet bagatelliseren, maar dat heeft andere oorzaken. Alles wordt duurder, maar waarom juist inkomenspolitiek via de huren? En dan het kleed onder de corporaties wegtrekken?”

"Corporaties kunnen met een wat meer zakelijke benadering hun inkomsten nog  optimaliseren"

Hij denkt overigens dat corporaties met een wat meer zakelijke benadering wel degelijk hun inkomsten nog kunnen optimaliseren. Om vervolgens meer te investeren. “Het huurbeleid wordt nog niet volledig benut. Sociale huurwoningen worden nog lang niet altijd voor de maximale prijs binnen de aftoppingsgrenzen verhuurd. Ook is er ruimte om te bouwen tot aan de liberalisatiegrens. Daar zit echt verdienpotentie, en nog lang niet alle corporaties zoeken die grenzen op. En wellicht kunnen zij wat meer woningen aan koopstarters verkopen. Dat ligt maatschappelijk niet makkelijk, maar principieel is er niks op tegen. Het kan een instrument zijn om meer te bouwen.” Meer zakelijkheid kan zich volgens hem ook vertalen in een meer kritische blik op de kosten van ingrijpende woningrenovaties. “Omvangrijke renovaties zijn extreem duur, soms zijn de kosten zo hoog, dat de vraag gerechtvaardigd is of sloop/nieuwbouw in combinatie met verdichting niet een betere volkshuisvestelijke keuze is. Dat zorgt niet alleen voor betere woningen, het zorgt ook voor een ruimer woningaanbod.” 

Afhoudende overheid

Op grootschalige bijstand van het Rijk hoeven corporaties, zo zegt Conijn, de komende jaren echt niet te rekenen. De tijd dat twee procent van het bbp beschikbaar is voor woningbouwsubsidies – in de jaren tachtig van de vorige eeuw was zo’n percentage niet ongebruikelijk – keert niet terug. “Het Rijk heeft de komende jaren heel veel geld nodig voor extra defensie-uitgaven. Dat zal leiden tot omvangrijke bezuinigen, dat raakt onze welvaart en maakt dat er geen geld beschikbaar is voor royale objectsubsidies. Binnen de sector wordt vaak gedacht dat de oplossing moet komen van het Ministerie van Financiën. Die almaar stijgende Vennootschapsbelasting – en in samenhang daarmee de Atad-regels – voelt onrechtvaardig, maar snelle afbouw lijkt onwaarschijnlijk. De overheid zal zich gedwongen voelen andere prioriteiten te stellen.”

"Het ontbreekt in de volkshuisvesting aan een duurzaam beleidsmodel"

Dat betekent dat corporaties nog meer op zichzelf zijn aangewezen? “Ik heb er de afgelopen jaren al vaak op gewezen: het ontbreekt in de volkshuisvesting aan een duurzaam beleidsmodel. Uiteindelijk zal de zaak steeds meer vastlopen. Hoe meer corporaties op zichzelf zullen zijn aangewezen, hoe belangrijker is het dat zij kiezen voor een meer zakelijke benadering. Zoals gezegd, de huurinkomsten kunnen omhoog. Ook heb ik geen bezwaar tegen extra woningverkopen. Corporaties die dat nu al tot onderdeel van hun bedrijfsmodel hebben gemaakt, blijken omvangrijke investeringen in nieuwbouw te kunnen doen en dat is in de strijd tegen de woningnood heel erg welkom.” Voor totale ondergang van de volkshuisvesting hoeft volgens hem nou ook weer niet te worden gevreesd. “Een corporatie redt zich altijd wel, maar dat kan wel gepaard gaan met minder nieuwbouw en een mindere woningkwaliteit.”

Het interview met Johan Conijn is eerder verschenen in het zomernummer van Ruimte en Wonen, vakblad over de leefomgeving voor ruimtelijke professionals en woonexperts. www.ruimteenwonen.nl