Case story De Key: de consequenties van de verhuurderheffing
Minder nieuwbouw, hogere huren

Nog afgezien van 1,2 miljard aan heffingen die Rutte II in het vooruitzicht stelt, stonden de corporaties al ingeboekt voor een verhuurderheffing van bijna 700 miljoen euro per jaar vanaf 2014. Maar wat betekent dat voor de individuele corporatie, haar huurders en de sociale woningvoorraad in deze crisistijd? Directeur Rob Haans licht de gevolgen en de mogelijke keuzes toe voor zijn corporatie De Key.

“Het is eigenlijk heel simpel. De uitgaven van een corporatie bestaan uit onderhoud, bedrijfslasten en rente van hypotheken. De inkomsten bestaan uit huren en de verkoop van woningen. Een corporatie is financieel een gesloten systeem, een stichting zonder winstoogmerk. Er lekt geen geld weg naar aandeelhouders. De verhuurderheffing gaat dus per definitie ten koste van de huurders, terwijl er net wordt gedaan alsof je gratis geld kunt ophalen bij de corporaties. Een verhuurderheffing klinkt heel saai en institutioneel, maar het is gewoon een belasting op sociale huurwoningen.”

 

We praten met Rob Haans, directeur van Woonstichting De Key, over de consequenties van de verhuurderheffing. De maatregelen uit het regeerakkoord zijn dan nog niet bekend.

Haans: “Voor De Key betekent de heffing een jaarlijkse extra onkostenpost van ruim 13 miljoen euro. Dat geld moeten we dus terugverdienen door te besparen of door meer inkomsten te genereren. Als je die heffing als percentage van de huursom beschouwt, zouden we alle huren in Amsterdam met 9 procent extra moeten verhogen. Inclusief de inflatiecorrectie zouden de huren van de corporatiewoningen dus met zo’n 11 procent omhoog moeten om die heffing terug te verdienen.”

“Dat mag natuurlijk niet en terecht. Maar het geld moet ergens vandaan komen. We kunnen maar aan een paar knoppen draaien. Ten eerste kunnen we onze bedrijfslasten waar mogelijk verder verlagen. We hebben de afgelopen twee jaar al een ingrijpende besparingsoperatie - van zo’n 20 procent of 10 miljoen euro - uitgevoerd. We zijn daarbij van 550 naar 350 medewerkers gegaan. Dat was heel ingrijpend. We kunnen misschien nog iets besparen, maar de rek is er uit. We moeten onze taken wel naar behoren blijven vervullen.”

Minder investeren

De verhuurderheffing heeft direct gevolg voor het investeringsvermogen. “De afgelopen jaren hebben we onze investeringen in nieuwbouw en renovatie aangepast aan onze financiële situatie. Door de heffing moeten we onze investeringen verder naar beneden bijstellen: van 100 naar 70 miljoen per jaar.”

Corporaties kunnen geld lenen op basis van hun kasstromen en achterliggend vermogen. Maar 1 euro minder in kas betekent volgens Haans vele euro’s minder leencapaciteit. “Daar zit een vermenigvuldigingsfactor in. Als ik heel voorzichtig reken, betekent jaarlijks 13 miljoen minder in kas minimaal 150 miljoen euro minder investeren. Dat gaat dus om duizenden woningen die we niet meer kunnen bouwen en renoveren.”

“Daarbij stelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting strenge eisen wat betreft de financiële buffers die we moeten aanhouden. We hadden dat bij De Key net op orde, maar die verhuurderheffing kunnen we niet zomaar opvangen in onze balans. Die heffing betekent voor ons dat we 135 miljoen extra vermogen beschikbaar moeten hebben als we verder niets doen.”

De rentekosten dan maar terugbrengen? De Key heeft een leningportefeuille van 1,7 miljard euro. Haans: “Ondanks de lage rente betalen we daarover tientallen miljoenen rente per jaar. We lossen wel wat af, maar als je veel aflost kun je nog minder investeren. Aan die rentelast valt niet veel te doen. Sterker nog: er hoeft maar dit te gebeuren en hij loopt op”.

Overzicht uitgaven en inkomstenInkomsten

De Key wil blijven investeren in nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen. Daarom moet de verhuurderheffing volgens Haans toch grotendeels worden terugverdiend door verkoop van corporatiewoningen en via de huren: “Maar dat is toch eigenlijk heel raar. Dat wij de sociale huurwoningen moeten verkopen om belasting te betalen! Voorheen deden we dat tenminste nog om nieuwbouw te financieren.”

Daar komt bij dat momenteel de mogelijkheden beperkt zijn om de woningverkoop op te voeren: “Onze doelstelling is er zo’n driehonderd per jaar te verkopen, maar dat halen we dit jaar niet. Hopelijk op termijn wel. Maar in bepaalde gebieden conflicteert woningverkoop ook met onze kerntaken, dus daar zit een spanningsveld.”

 

Blijft over de huurinkomsten. Haans: “Er is in Nederland een ultieme huurbescherming voor bestaande huurders - ongeacht hun inkomen. De gemiddelde huur ligt bij De Key in het centrum rond de 400 euro. Daar zit een verborgen inkomstenbron.”

Maar dat is geen bron die zonder nieuwe wetgeving kan worden aangeboord (zie kader): “Wij kunnen alleen de huren verhogen bij mutatie. De mutatiegraad in Amsterdam is gezakt onder de 5 procent, dus we moeten 100 procent van ons probleem oplossen in 5 procent van ons bezit. Daar hebben we in Amsterdam de Donnerpunten voor gekregen, met als consequentie dat nieuwe huurders onevenredig zwaar worden belast.”

Toch volgt De Key de route die de overheid heeft uitgezet: “De Donnerpunten stellen ons in staat op termijn zo’n 25 tot 30 miljoen aan extra huren te incasseren. We berekenen bij nieuwe verhuring standaard de maximaal toegestane huurprijs. We maken echter een uitzondering voor de groep die volgens ons het meest in de knel komt: meerpersoonshuishoudens met een verzamelinkomen tot 29.900 euro. Voor hen toppen we de huren af op 562 euro, zodat ze maximaal van de huurtoeslag gebruik kunnen maken.”

Vrije sector

Met de nieuwe puntentelling kan een substantieel deel van het corporatiebezit naar de vrije sector getild. De Key heeft als doelstelling op termijn 88 procent van haar woningen te verhuren in de sociale sector en 12 procent in de vrije sector. Op dit moment verhuurt De Key 4 procent in de vrije sector.

Voor die woningen wil de corporatie het volle pond vangen. Haans wil niet meewerken aan de aftopping van huurprijzen voor middeninkomens. “We moeten keuzes maken. Wij leggen de prioriteit bij mensen met lagere inkomens. Als ik moet kiezen, kiezen we voor de lagere inkomensgroep. De handreiking die wij doen aan de middeninkomens is het vergroten van het aanbod, maar we berekenen wel de marktprijs. Dat zijn voor onze woningen trouwens ook vaak huren onder de 900 euro. Maar we toppen de prijzen van markthuurwoningen niet af.“

Verhuurderheffing: zo zit het
Die verhuurderheffing is een vondst van het vorige kabinet Rutte. Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector (huur <€665) moeten vanaf 2013 een heffing betalen over de waarde van de huurwoningen. Het gaat om alle verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Voor 2013 geldt nog een instaptarief van 0,0014 procent van de woz-waarde van de huurwoning. Maar vanaf 2014 wordt het fors dokken: 0,231 procent. Eerder berekende Aedes dat deze  heffing de corporaties jaarlijks bijna 700 miljoen euro gaat kosten. Rutte II is echter van plan de woningbelasting nog fors op te voeren waardoor er in 2017 zo’n 2 miljard jaarlijks naar de staatskas vloeit. Uit berekeningen van Ortec blijkt dat verhuurders dat bedrag maar zeer gedeeltelijk kunnen terugverdienen via de aangekondigde extra – inkomensafhankelijke - huurverhogingen.  In 2013 krijgen de corporaties ook nog een heffing van 700 miljoen euro in verband met de Vestia-affaire. Voor De Key betekent dat een extra uitgave van zo’n 12 miljoen.