Het aanbod van huurwoningen in de vrijehuursector is in 2023 met 13 procent afgenomen, terwijl de huren met 10 procent stegen. Er worden zowel minder nieuwbouwwoningen opgeleverd als bestaande woningen aangeboden. Particuliere beleggers trekken zich terug uit het vastgoed. Maar wie is daarvan vooral de pineut? Zijn dat inderdaad de leraar en de onderwijzer, zoals wel wordt beweerd?
Belangenorganisaties voor vastgoedorganisaties halen hun gelijk: zie je wel dat er een uitpondgolf op gang is gekomen omdat beleggen in woningen door een stapeling van overheidsmaatregelen niet meer interessant is. In antwoord op Kamervragen gaf demissionair minister De Jonge eind januari aan dat van massale verkoop van huurwoningen door particuliere beleggers geen sprake was. Maar op basis van dezelfde bron, het Kadaster, komen drie woningmarktonderzoekers in een artikel in het economenblad ESB tot een hele andere conclusie.
Hoe dat zit? Gewoon, selectief omgaan met de feiten. De Jonge richtte zich op de totale verkoop door beleggers, terwijl de onderzoekers Marc Francke, Lianne Hans en Matthijs Korevaar keken naar het nettoresultaat van aan- en verkoop. De Jonge meldde in zijn overzicht dat beleggers vorig jaar 33.409 huurwoningen verkochten, minder dan de 43.652 van 2022. Van toegenomen verkoop is dus geen sprake, concludeerde De Jonge naar waarheid. Wel kochten particuliere beleggers vorig jaar nauwelijks woningen aan, vulde hij nog aan.
Maar volgens de onderzoekers is voor de huurvoorraad de enige relevante vraag of beleggers uiteindelijk netto verkopen aan of kopen van eigenaar-bewoners. En netto droegen particuliere beleggers in 2023 een recordhoeveelheid van 11.700 huurwoningen over aan eigenaar-bewoners, ongeveer één procent van de totale private huurvoorraad. (Zie bovenstaande tabel: 16.000 - 4.336). De trend is daarmee volledig omgeslagen, want in de jaren ervoor kochten particuliere beleggers netto juist veel woningen aan.
30 procent minder aanbod
Er is dus een netto afname in 2023 van particuliere huurwoningen. Niet vreemd dat daardoor vorig jaar het aanbod flink daalde. De transactiecijfers van makelaarsvereniging NVM en de belangenvereniging Vastgoed Management Nederland (VGM NL) spreken boekdelen. Het aantal woningzoekenden dat een huurcontract kreeg, lag vorig jaar 13 procent lager dan in 2022. Verontrustend is dat het aanbod gaandeweg het vorige jaar verder afnam. In het vierde kwartaal was dat 30 procent lager dan een jaar eerder. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter steeg met 10 procent.
Vastgoedbeleggers kregen recent te maken met een stapeling van maatregelen die hun rendementen beperken.
Behalve in de bestaande bouw (-25 procent) nam volgens NVM en VGM ook het aantal verhuringen in de nieuwbouw sterk af; in het laatste kwartaal met 50 procent! Dat is verrassend veel. Zeker, het aantal verstrekte bouwvergunningen is vanaf 2022 stevig aan het teruglopen, maar in 2023 zijn 73.000 woningen opgeleverd, maar 2.000 minder dan in 2022. Zat daar dan vorig jaar soms heel weinig vrijesectorhuur bij? Helaas heeft CBS die onderverdeling van het oplevercijfer op het moment van schrijven nog niet gepubliceerd. Hoe dan ook: de stagnerende bouwproductie zal de komende jaren tot minder nieuwe huurwoningen in de private huursector leiden.
Uitponden gaat door
Vanaf 2015 was het eenvoudig en vrij risicoloos geld verdienen in de vastgoedsector. Dat heeft tot een aankoopgolf geleid in de periode 2016-2020. Dit dankzij het woningtekort, de lage rente én tal van overheidsmaatregelen, waaronder de introductie van het tijdelijke huurcontract en de WOZ-component in het puntenstelsel. Daardoor konden veel huurwoningen worden geliberaliseerd en elke twee jaar opnieuw voor de hoogste prijs verhuurd. De minder gefortuneerde huurder had het nakijken: tegenover steeds hogere huren stond nul zekerheid.
Maar dezelfde overheid heeft nu de kip met de gouden eieren geslacht. Vastgoedbeleggers kregen recent te maken met een stapeling van maatregelen die hun rendementen beperken. Zo werd de overdrachtsbelasting voor beleggers in stappen verhoogd tot 10,4 procent en daalde door de gewijzigde waardering van woningbezit in box 3 (leegwaarderatio) het nettorendement. Voeg daarbij de opkoopbescherming in grote steden, het einde van het tijdelijke huurcontract per 1 juli 2024 en de aangekondigde Wet betaalbare huur die veel meer woningen aan een maximale huur gaat binden. Daarnaast beïnvloedt de opgelopen rente het rendement negatief bij tal van beleggers.
Om al deze redenen verlaten beleggers de huizenmarkt. Volgens het ESB-artikel deden ze in 2023 vooral 'goedkopere' woningen in de grote steden van de hand. De gemiddelde transactieprijs was 365.000 euro; en voor de regio Amsterdam komt de gemiddelde transactieprijs zeker boven de 4 ton uit, aldus vastgoedadviseur CBRE in een recente analyse.
Voor het gros van de vorig jaar uitgeponde woningen geldt dat ze onder de puntengrens voor huurregulering zouden zijn gevallen als de voorgestelde Wet betaalbare huur wordt aangenomen.
Winnaars en verliezers
Een deel van de particuliere woningbeleggers trekt zich dus terug uit de vastgoedmarkt. Voormalige koopwoningen die waren omgekat naar huurwoning worden weer het domein van eigenaar-bewoners. Dat is goed nieuws voor kopers-in-spe, want er is uitermate weinig aanbod.
Maar wie is de pineut? NRC weet het wel, getuige de kop van een artikel op 29 maart: 'Politieagent en leraar delven het onderspit bij verkoop huurwoningen'.
Dat is precies ook het argument dat de vastgoedsector hanteert in de lobby tegen het wetsvoorstel betaalbare huur: dat vanwege uitponding huurwoningen voor middeninkomens verdwijnen. Maar daarmee wordt verbloemd dat door het ontbreken van regulering het gros van die huurwoningen al buiten bereik van die politieagent en leraar ligt. Want ondanks de enorme groei van het aantal particuliere huurwoningen - ruim 270.000 erbij in tien jaar! - lopen de huurprijzen maar op. De gemiddelde aanvangshuur in de vrijehuursector lag in 2023 volgens NVM op 1.367 euro. En in Amsterdam betaal je al snel 1.000 euro meer voor een appartementje.
Komende jaren minder huuraanbod
Het kabinet wil met de Wet betaalbare huur middeninkomens tegen deze 'excessen’ beschermen. Dat dit in de praktijk maar gedeeltelijk zal lukken omdat beleggers gaan uitponden, is waar. Een flink deel van die uitgeponde huurwoningen valt buiten bereik van middeninkomens, zoals CBRE ons recent voorrekende (zie grafiek hieronder). De leencapaciteit van middeninkomens houdt op bij zo'n 350.000 euro. CBRE concludeert daaruit dat middeninkomens - en meer in het algemeen huishoudens met maatschappelijke beroepen - daardoor zeker in grote steden steeds verder klem komen te zitten. Die conclusie lijkt me niet houdbaar als we ook naar de huidige huurprijzen kijken.
Middeninkomens waren al de klos en blijven de klos
Die conclusie is dan eerder: middeninkomens waren al de klos en blijven de klos. Om aan de rendementszorgen van verhuurders tegemoet te komen is het verstandiger om eventueel aan de fiscale behandeling te sleutelen dan de Wet betaalbare huur nog verder uit te kleden of zelfs af te voeren.
En nog wat: lang niet alle beleggers zullen straks alle gereguleerde middenhuurwoningen verkopen. En lang niet alle woningen die in de verkoop gaan zullen bij 'geprivilegieerde kopers' (terminologie van CBRE) terechtkomen. In de CBRE-grafiek is te zien dat uitpondwoningen in minder populaire gebieden financieel wél bereikbaar zijn voor middeninkomens.
Maar het huuraanbod zal dalen, ook om twee andere redenen. Allereerst stagneert de nieuwbouw. In 2023 is het aantal bouwvergunningen dramatisch gedaald, dus dat leidt tot minder opleveringen de komende jaren. Maar er is nog een reden. Het tijdelijke huurcontract verdwijnt. Ook dat leidt tot minder nieuwe huurcontracten. De woningzoekende starter was de pineut en blijft de pineut. Het blokkeren van de Wet betaalbare huur verergert dat alleen maar.
Bron: CBRE Research/bewerking NUL20