Nieuwe Woningwet per 1 juli. En nu?

Corporaties hebben zich belangrijke aanpassingen al eigen gemaakt
Nieuwe Woningwet per 1 juli. En nu?

Op 1 juli wordt de nieuwe Woningwet van kracht. Voor de corporaties in de regio Amsterdam zijn de gevolgen vooralsnog beperkt, zo bleek uit een publiek interview met drie bestuurders tijdens PakhuisNUL20. De corporaties hebben zich al aangepast aan de nieuwe tijd. Er komen vooral veel meer administratieve verplichtingen op hen af. Bovendien bestaat over veel zaken nog onduidelijkheid.

Zie kader onderaan voor de belangrijkste punten uit de nieuwe Woningwet

De nieuwe Woningwet heeft zijn schaduw vooruit geworpen. De jarenlange discussie over het functioneren van de corporatiesector heeft haar werk gedaan.
1 juli wordt daarom geen Big Bang in de corporatiesector. Karin Laglas: “Dat deze wet met algemene stemmen is aangenomen in de Kamer maakt het wel een mentale mijlpaal. Maar de ontwikkeling van het wetsvoorstel liep in zekere zin gelijk op met het herijkingsproces in de sector na het uitbreken van de crisis, natuurlijk mede onder druk van alles wat zich verder heeft afgespeeld. Wat Ymere betreft, zijn onze investeringen grotendeels gericht op de sociale voorraad.”
Mieke van den Berg: “Ook voor Eigen Haard verandert er niet direct veel nu de nieuwe wet van kracht wordt. Lopende bouwprogramma’s mogen we gewoon afmaken. Wat ons daarna precies te wachten staat, moeten we in de praktijk zien. Veel hangt af van de toepassing van de markttoets.”
Bij Rochdale sluit de nieuwe Woningwet bijna naadloos aan bij de nieuwe koers die de corporatie al in 2010 heeft uitgezet. Hester van Buren: “Onder het motto ‘Rochdale geeft thuis’ concentreren wij ons op de sociale doelgroep. Wij doen dit vooral door beheer en verbeteren van onze bestaande voorraad sociale huurwoningen. Betaalbaarheid is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Zodra de financiële ruimte dat toestaat, zullen we weer meer gaan bouwen. Maar geen vrijesectorhuur en koopwoningen meer. Voor ons heeft de nieuwe Woningwet wat dat betreft geen gevolgen.”

Investeren in leefbaarheid

De nieuwe Woningwet begrenst de investeringen die corporaties in leefbaarheid mogen doen. Het maximumbedrag per corporatie is 125 euro per woning. De Amsterdamse corporaties verwachten weinig problemen met die limiet, aldus de drie corporatiebestuurders. Van Buren: “We hebben de afgelopen jaren al flink gewied in onze bijdragen. Welzijnsprojecten en dergelijke financieren we niet meer. We concentreren ons geheel op het domein van ‘schoon, heel en veilig’. Belangrijk vinden we bijvoorbeeld aanpak van overlast, wijkbeheer en ook het faciliteren van ontmoetingsruimtes. We willen ook investeren in zelfbeheer en maatschappelijk ondernemerschap, maar wel afgaande op bewonersinitiatieven. We gaan er niet aan lopen trekken en sleuren.”
Ook Eigen Haard komt budgettair wel uit met de nieuwe limiet, verwacht Van den Berg: “Maar ik heb er wel grote moeite mee dat Den Haag ons op uitgaven wil normeren, zonder te kijken wat nodig en verstandig is.”
Laglas: “Het enige waar die limiet wel eens kan wringen is in herstructureringsgebieden. Daar moet je voor bewoners toch extra dingen doen, zoals een ontmoetingsruimte creëren om verschillende bewoners in zo’n wijk met elkaar in contact te brengen. Dan doen we nu bijvoorbeeld in Transvaal. We hebben daar zelf ook profijt van. Maar dat wordt wel lastiger.”

Huurdersinvloed

De nieuwe woningwet versterkt de positie van huurders.

Laglas: “Met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) hebben we dit jaar een overeenkomst  over de huurverhogingen gesloten. Dat is best bijzonder. Dat illustreert hoe we nu met elkaar omgaan. Het is zeker nog niet perfect, daar moeten we allebei nog in groeien. Wij in transparanter worden. Dat hebben we nu in het kader van de prestatieafspraken in federatieverband met elkaar gedaan en heeft heel erg goed gewerkt. Maar de huurders staan vervolgens voor de opgave al die informatie te duiden. Wij gaan daarom ook, samen met de Woonbond, scholing voor huurders organiseren zodat we meer op hetzelfde kennisniveau komen.”
Van Buren: “Transparanter worden is voor ons ook een van de doelen die we bij onze modernisering hebben gesteld. De bewonersraad van Rochdale houdt ons wat dat betreft heel scherp. Dat is goed. Veel lastiger is het voor ons om de achterbannen te bereiken. Dat moet echt beter kunnen.”
In de wetgeving krijgen huurders meer invloed op het niveau van de raad van commissarissen en bij het maken van de prestatieafspraken. “Maar huurders serieus nemen, dat speelt vooral bij projecten in de eigen leefomgeving, bij renovatie of sloop/nieuwbouw”, zegt Van den Berg. “Op welk moment zoek je contact, met welke informatie, welke verwachtingen wek je? Dat blijft reuze complex en het gaat zeker niet overal goed.”

Bouwen

Corporaties moeten zich toeleggen op het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Voor een corporatie als Rochdale betekent dit business as usual. Van Buren: “Wij bouwen geen vrijesectorhuur of koopwoningen meer. In sommige gebieden willen we die woningen wel toevoegen om meer gemengde wijken te krijgen. Daarvoor zoeken we samenwerking met commerciële partijen en beleggers. Eerder met Kleiburg en nu in Jeruzalem is dat goed gelukt. Daar gaan we mee door. Nu onze financiële situatie verbetert, zullen we meer sociale huurwoningen gaan bouwen, maar we gaan wel zoeken naar manieren om goedkoper te bouwen. Door bijvoorbeeld op een andere wijze aan te besteden. Natuurlijk wel woningen van goede kwaliteit met een mooie uitstraling.”
Eigen Haard bouwt nog wel volop gemengde programma’s. Van den Berg: “Daar gaan we mee door. De eerste jaren is dat geen probleem, omdat we lopende projecten mogen afmaken. Die hoeven nog niet gestart te zijn, maar er moet bewijs liggen dat je verplichtingen bent aangegaan. In welke mate we daarna gedifferentieerde programma’s kunnen blijven bouwen, zullen we zien. We blijven natuurlijk binnen de wet- en regelgeving. Veel zal afhangen van die markttoets. En of woningbezit op erfpacht hetzelfde wordt beoordeeld als op eigen grond. Want dan is een markttoets niet vereist.”
“Ymere is altijd een bouwende corporatie geweest”, zegt Laglas. “We hebben ons daarbij altijd toegelegd op het bouwen van gemengde wijken, met naast de sociale huurwoningen ook een deel marktwoningen. Voorlopig lopen bouwprogramma’s nog door, maar het is duidelijk dat we daarmee niet op de oude voet door kunnen gaan. We hopen wel dat we ook op erfpachtgrond ons woningbezit mogen herstructureren. Niet omdat we zonodig zelf willen bouwen, maar die markttoets maakt het gewoon complexer. Daarbij kon je - in ieder geval tot voor kort - nauwelijks beleggers vinden voor Nieuw-West.”

DAEB of niet-DAEB  

Corporaties moeten ‘commerciële’ activiteiten (niet-DAEB) apart gaan zetten van de maatschappelijke poot (DAEB). Geen van de corporaties heeft al een besluit genomen of ze opteren voor een administratieve of juridische splitsing. De wet biedt beide mogelijkheden.
Van den Berg: “Eigen Haard is daar nog niet uit. De regels zijn nog niet over alles duidelijk. We moeten voor eind 2016 een voorstel bij de minister inleveren. Ik denk dat we gaan kiezen voor een administratieve splitsing, misschien in een hybride vorm waarbij we ook een klein beetje juridisch afsplitsen. We moeten de diverse scenario’s nog doorrekenen.”
Van Buren: “Voor Rochdale geldt hetzelfde. We studeren nog. En onze gedachten gaan vooralsnog ook meer uit naar een administratieve splitsing.”
Laglas: “Ook wij bij Ymere zijn nog aan het studeren. Daar komt bij dat we bezig zijn met het herijken van onze ondernemingsstrategie. Maar ik denk dat een enigszins hybride vorm wel zo’n beetje de standaardaanpak wordt.”
Van den Berg: “Dit is natuurlijk allemaal intern geneuzel. Het is heel belangrijk dat we dit zo soepel en efficiënt mogelijk doen, zodat onze huurders er niets van merken. En het moet niet te veel gaan kosten.”

Oplopende lasten

De nieuwe wet brengt een groot aantal extra ‘checks and balances’ met zich mee, en dus extra administratieve lasten.
In ieder geval houdt de splitsing in DAEB en niet-DAEB de sector tot 2017 van de straat. Van den Berg: “Daar zijn we deze twee jaar druk mee. Er werken nu 550 mensen bij Eigen haard. Ik denk dat we bijna 50 extra mensen nodig hebben om dit soort dingen op de rails te zetten.”
Van Buren: “Je moet je eens bedenken wat dit betekent voor de hele sector. De grotere corporaties in Amsterdam hebben daar nog redelijk kennis voor in huis. Maar kleinere corporaties moeten die inhuren. Adviesbureaus gaan hier weer erg rijk van worden.”
Laglas: “Om het nog erger te maken. Ook op gebied van het toezicht gaan de administratieve lasten enorm toenemen. Wij moeten onze activiteiten gaan verantwoorden per viercijferig postcodegebied! Dat zijn dus 82 gebieden in Amsterdam alleen al. Ook het zogeheten ‘passend toewijzen’ gaat een teil aan administratief werk met zich meebrengen. De regelzucht is zo aan het doorslaan dat we moeten oppassen dat we straks daar meer mee bezig zijn dan met onze woningen en huurders.”

 

Nieuwe Woningwet: zo zit het

Vanaf 1 juli zijn de nieuwe Woningwet en het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 van kracht. Deze BTIV is de opvolger van de BBSH. Veel belangrijke details moeten nog worden uitgewerkt in ministeriële regelingen.
De kernpunten uit de nieuwe wet zijn:

Het werkveld van de corporaties wordt begrensd
Het tijdperk waarin corporaties zich als grote projectontwikkelaars konden manifesteren, is per 1 juli ook formeel voorbij. Corporaties richten zich op het bouwen en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Lopende bouwprogramma’s waarin ook marktwoningen zitten, mogen worden afgemaakt. Corporaties mogen verder geen vrijesectorhuur en koopwoningen meer bouwen, tenzij de markt het laat afweten én nieuwbouwplannen de zegen van de gemeente hebben. Corporaties mogen ook zonder markttoets gedifferentieerde woningprogramma’s blijven bouwen in achterstandswijken en krimpgebieden als het om herstructurering van woningbezit op eigen grond gaat. De Amsterdamse vernieuwingsgebieden staan echter geheel op erfpacht. Dan is wel een markttoets vereist.

Woonvisie: meer te zeggen over minder

Gemeenten krijgen een grotere rol. In een woonvisie stellen zij het lokale woonbeleid vast. De woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken die gemeente, corporaties en huurders maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. De invloed van gemeenten op corporaties wordt weliswaar groter maar wel over een kleiner domein. Ambitieuze wethouders zagen woningcorporaties in het verleden vaak als pinautomaat om gemeentelijke problemen op te lossen of aansprekende projecten te realiseren. Dat zit er niet meer in, nu corporaties veel minder mogen.

De positie van huurders wordt versterkt

Huurders krijgen een zwaardere stem. Ze kunnen hun veto uitspreken over fusies en nieuwe bestuurders. Bovendien krijgt de huurdersvereniging/koepel het recht om een derde van de commissarissen te leveren. Huurders worden ook betrokken bij de prestatieafspraken. Verhuurders moeten financieel gaan bijdragen aan de professionalisering van huurdersorganisaties.

Eerlijker concurrentieverhoudingen

De taakafbakening moet zorgen voor eerlijker concurrentieverhoudingen ten opzichte van marktpartijen. Voor hen wordt het nu aantrekkelijker om te investeren in middeldure huurwoningen. Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog projecten starten buiten hun kerntaak, zoals het bouwen van huurwoningen in de vrije sector. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren: de markttoets. Verder moeten de risico's beperkt zijn en gelden er rendementseisen.

Leefbaarheidsuitgaven, tot op zekere hoogte
Corporaties mogen zich blijven bezighouden met de ‘leefbaarheid’ van buurten, maar met mate. Het totale leefbaarheidsbudget is per corporatie begrensd op 125 euro per woning. Het is aan de gemeente om te toetsen of deze leefbaarheidsactiviteiten passen bij de prestatieafspraken.

Scheiden van maatschappelijke en commerciële activiteiten
Corporaties dienen vanaf 2017 hun maatschappelijke (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB) administratief of juridisch te scheiden. Kleine corporaties (jaaromzet < €30 miljoen) of corporaties met bescheiden commerciële activiteiten (<5% jaaromzet) mogen daarvan afzien. Voor de overige, grote corporaties nemen de administratieve lasten aanzienlijk toe.

Nieuwe toezichthouder

Het financiële en volkshuisvestelijke toezicht op de corporatiesector wordt bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) ondergebracht in een Autoriteit Woningcorporaties. Bij (her)benoeming worden alle bestuurders en leden van de raad van toezicht getoetst op betrouwbaarheid en geschiktheid. Investeringsplannen van meer dan 3 miljoen euro moeten ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van toezicht. De minister mag bij wanprestatie bestuurders en leden van de raad van toezicht schorsen en voordragen voor ontslag. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat met het Rijk en de gemeenten garant staat voor leningen van corporaties, krijgt de regie bij saneringen. Het WSW komt onder publiekrechtelijk toezicht van de minister te staan.

Betaalbaar toewijzen 
‘Passend toewijzen’ moet ervoor zorgen dat huurders een woning krijgen toegewezen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Minstens 95 procent van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag moet vanaf 2016 een huis krijgen aangeboden met een huur tot aan de ‘aftoppingsgrens’.

Tijdelijk hogere inkomensgrens
Tijdelijk wordt aan middengroepen (tot 38.000 euro) extra toegang verleend met als gevolg dat 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen moeten worden aan de EC doelgroep (tot 34.000), 10 procent aan middeninkomens (34 tot 38 duizend) en er 10 procent vrije ruimte (de 90% regeling).

Wooncoöperatie

De wooncoöperatie krijgt een wettelijke grondslag. Het gaat om een organisatievorm waarbij bewoners hun huurwoning kunnen kopen en gezamenlijk het onderhoud verzorgen. Ook wordt geregeld dat corporaties een bijdrage leveren aan het opstellen van een coöperatieplan en dat eigenaren in een coöperatie met een lager inkomen het onderhoud tegen redelijke kosten in beheer mogen verrichten.