Op de dag van Het Huwelijk kondigde woningcorporatie Het Oosten een ‘koninklijk’ generaal pardon voor illegale onderhuurders af. Eenieder die kon aantonen dat hij minstens drie maanden in onderhuur op een woning zat, kon in aanmerking komen voor legalisering. Een groot deel van de volkshuisvestingssector viel over Het Oosten heen. Het zou oneerlijk zijn, illegaal gedrag belonen en uiteindelijk niets opleveren om illegaal wonen structureel tegen te gaan. Maar iedereen is wel razend benieuwd naar de respons. Want geen mens weet hoeveel onderverhuur er eigenlijk is.
| Het jaarlijks aantal vrijkomende sociale huurwoningen in Amsterdam |
|
Zoals te zien zet vanaf 2000 een daling in. |
Jan Riekus Jansen van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) krijgt regelmatig onderhuurders op zijn spreekuur. Cijfers over onderhuur heeft het Steunpunt niet. Maar als Jansen een wilde schatting moet doen, dan zou hij zeggen dat tussen de 10 en 20 procent van de sociale huurwoningen illegaal wordt doorverhuurd. ‘Naar mijn idee is het eerder tegen de 20 dan 10 procent’, zegt Jan Willem Kluit van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hij voegt eraan toe dat niemand weet hoeveel er wordt onderverhuurd.
‘Iedereen heeft het er over, maar niemand weet hoe groot het probleem is’, zegt Theo Schuller van de Stedelijke Woningdienst. Hij houdt vast aan de 8 à 10 procent die in 1993 werd vermoed door het onderzoeksbureau Cebeon. Schuller is namens de SWD betrokken bij het project Zoeklicht. Daarin worden de bestanden van de Sociale Dienst, het bevolkingsregister, de individuele huursubsidie en de woningcorporaties naast elkaar gelegd om onderverhuur op te sporen. Sinds 1995 tot midden vorig jaar zijn zo bijna 43 duizend woningen gecontroleerd, waarvan er 5.200 zijn bezocht. Er werden 252 huizen teruggewonnen voor de legale verhuur. De vraag waarom dat er zo weinig zijn, beantwoordt Schuller met een tegenvraag: ‘Hoeveel hadden het er dan moeten zijn?’
Zoeklicht heeft informatie overgedragen over honderden woningen waar iets niet in de haak was, zo verdedigt Schuller zijn project. De meeste corporaties bleken niet in staat veel met die gegevens te doen. Het Oosten kan dat alleen maar beamen. Onderhuur is moeilijk te bewijzen en procedures tegen onderverhuurders zijn tijdrovend en geldverslindend. Jaarlijks is de corporatie zo’n 300 duizend euro kwijt aan de bestrijding van onderhuur, met als resultaat gemiddeld slechts vijf à zes ontruimingen.
Houden wat je hebt
| ‘Ik had er zo lang op gewacht’ |
|
Gewoond heeft ze er nooit, maar ze houdt de sociale huurwoning nu al zo’n tien jaar aan. Lianne (39) kreeg het huis in Oud-West door een woningbouwvereniging aangeboden kort nadat ze bij haar vriend was ingetrokken. Ze besloot het onder te verhuren aan een vriendin. ‘Ik wilde die woning tòch hebben; ik had er zo lang op gewacht.’ De vraag waarom de etage nog steeds op haar naam staat, beantwoordt ze lachend: ‘omdat ik nog steeds niet weet of het wel goed blijft gaan tussen mij en mijn vriend’.
|
Duidelijk is dat de reguliere Amsterdamse woningmarkt potdicht zit. Hoofdoorzaak is de stagnerende nieuwbouw, maar ook de onderverhuurder draagt er zijn steentje aan bij. In een onderverhuurde woning had immers ook iemand uit de rij wachtenden kunnen zitten. Cijfers over officieel geregistreerde verhuizingen binnen de stad spreken boekdelen. Het aantal verhuizingen binnen de stad is volgens het Bureau voor Onderzoek en Statistiek (O+S) van 1998 tot 2000 met maar liefst 19 procent gedaald, van 80.491 naar 65.319. Van 1998 tot 2001 is ook het aantal vrijkomende sociale huurwoningen dat woningcorporaties konden aanbieden fors afgenomen: van 16.700 (bron: SWD) naar 11.266 (voorlopig cijfer uit Jaarrapportage Woonruimteverdeling 2001 ROA). Deze daling zette vooral in 2000 sterk in. In dat jaar en in 2001 zijn maar weinig nieuwbouwwoningen opgeleverd.
Er bestaat een spectrum aan motieven voor het onderverhuren van een huis. Het behoud van een bijstandsuitkering en pure geldzucht kunnen drijfveren zijn, maar zijn dat niet altijd. Een verblijf voor langere tijd in het buitenland is een reden. Maar vooral onzekerheid over de relatie bij samenwonen blijkt een motief om het oude huis aan te houden. Houden wat je hebt, om niet opnieuw achteraan te hoeven aansluiten, zo is de gedachtegang.
Natuurlijk kunnen onderverhuurders hun zaakjes netjes regelen door de verhuurder om toestemming te vragen. Volgens Jansen doen ze dit doorgaans niet; ze zijn bang dat ze geen toestemming krijgen en willen geen slapende honden wakker maken. Kluit van de Federatie hoopt dat onderverhuurders zich uiteindelijk wel zullen melden als het zogeheten huisbewaarderschap meer onder de aandacht wordt gebracht. Daarmee hebben huurders de mogelijkheid hun huis voor maximaal twee jaar onder te verhuren. Allerlei beperkingen die nu nog voor het huisbewaarderschap gelden, moeten volgens Kluit worden losgelaten.
Omkering bewijslast
| Er is wel doorstroming, alleen illegaal |
|
Marjan (31) woont nu in onderhuur in De Pijp. Ze kwam in 1997 naar Amsterdam en ging hier samenwonen met haar toenmalige vriend. De relatie raakte uit, waardoor ze op straat kwam te staan. Na enkele logeerpartijen was ze dolblij dat ze het huis van een kennis kon betrekken. Ze besloot de woning echter door te verhuren toen ze voor langere tijd naar het buitenland vertrok. Tijdens haar afwezigheid raakte Marjan het onderkomen kwijt: de onder-onderhuurders waren plotseling vertrokken en de hoofd-onderverhuurster besloot het huis aan iemand anders te geven. Eenmaal terug in Nederland kon Marjan tijdelijk terecht in het huis van een vriend die was gaan samenwonen. Maar die vriend wilde het huis uiteindelijk weer als werkruimte gebruiken. Nu woont ze in het huis van haar huidige LAT-partner. Deze huurt op zijn beurt het huis van een vriend die is gaan samenwonen. Kortom: doorstroming volop dus - hier wel. Marjan heeft op haar onderhuuradressen altijd ‘normale huurprijzen’ betaald. |
Schuller zegt dat Het Oosten het goed bedoelt, maar is voorzichtig over de uitkomst. Het is volgens hem nog maar de vraag of de rechter de gevallen ernstig genoeg vindt om het huurcontract tussen de eigenaar en de illegale onderverhuurder te ontbinden. Jansen vindt het een goede zaak, mits het vooral gaat om de aanpak van woekeraars. ‘Het is een probleem dat vraagt om onorthodoxe oplossingen’, aldus Jansen. Ook Kluit staat er positief tegenover: ‘Het is goed dat ze wat proefprocessen beginnen om veranderingen uit te lokken’.
Het zal volgens Kluit heel lastig worden een omkering van de bewijslast te bewerkstelligen in de huurwet. Dat is een van de hoofddoelen van de actie: laat de huurder maar bewijzen dat hij daadwerkelijk op het adres woont, in plaats van dat de verhuurder moet aantonen dat hij er niet woont. Ook Kluit vindt dat de bewijslast moet worden veranderd om onderhuur beter aan te kunnen pakken. Daar wordt inmiddels op gestudeerd.
Het Oosten noemt de actie nu al een succes. Eind april hebben zich zo'n tweehonderd onderhuurders aangemeld. Hiervan kunnen er volgens het coördinerende vertrouwensteam zo'n 175 zaken worden afgehandeld. Het Oosten verwacht weinig rechtszaken te hoeven voeren, omdat de meeste onderverhuurders bereid lijken mee te werken. Volgens woordvoerster Jeannette van Mechelen hebben zich weinig onderhuurders aangemeld die woekerprijzen betalen. De corporatie heeft achttienduizend woningen en kan jaarlijks slechts zeshonderd lege huizen in de verhuur doen. Tien jaar geleden waren dat er nog 1.550 op een bestand van veertienduizend.
| Kantoor |
|
Job is 37 en woont zeer tegen zijn zin in onderhuur in Amsterdam-Noord. Net als Lianne en Marjan wil hij niet met zijn echte naam worden genoemd; hij wil geen last met de onderverhuurster of de eigenaar van het huis. Twee jaar geleden kwam bij vanuit Den Bosch naar Amsterdam, waar hij geen legale woning kon krijgen. Ja, in de Bijlmer, maar dat ziet hij niet zitten. Het liefst woont bij binnen de ring en onder Het IJ, maar de wachttijden voor goedkopere huurhuizen zijn daar veel te lang. Op de koopmarkt heeft hij ook gekeken. Die is de alleenwonende IT-specialist te duur. Nu kijkt hij aan tegen meubels die hij zelf nooit zou kopen en moet hij door de week overdag het huis uit zijn. Want dan gebruikt de hoofdhuurster de woning als kantoor. Vanwege dat gedeelde gebruik betaalt Job slechts een deel van de huur. Hij heeft de woning gekregen via een bemiddelingsbureau. |
Johan van der Tol
Ook in deze verdieping: Na 5 jaar regionale woonruimteverdeling: eigen starters eerst?