Sterke stijging sociale nieuwbouw door corporaties én marktpartijen

Commerciële investeringen vooral in studenten- en jongerenwoningen
Sterke stijging sociale nieuwbouw door corporaties én marktpartijen

Van het recordaantal van 8.639 woningen dat vorig jaar in Amsterdam in aanbouw werd genomen, zat 36 procent in het sociale huursegment. Wat opvalt is dat álle woningcorporaties weer stevig bouwen, ook de zwakke broeders van weleer. Maar ook marktpartijen dragen stevig bij aan de sociale productie; zij bouwen vooral - maar niet alleen - kleine studio's voor studenten en jongeren.

Osdorp
Weet u nog. De bouwcrisis? Lang, heel lang geleden. Al weer jaren klotst het geld over de plinten bij vastgoedbeleggers. Er wordt gekocht, verkocht, ontwikkeld en gebouwd. Overal draaien bouwkranen en klinken heimachines. Anders dan voor de crisis zijn het vooral commerciële ontwikkelaars en pensioenbeleggers die de nieuwbouw in de regio Amsterdam trekken en financieren. De corporaties zitten niet meer aan het stuur; hun speelveld is verkleind door wetgeving, hun investeringsmogelijkheden door een drukkend belastingregime, saneringen en politieke prioriteiten. Niettemin verdubbelde hun nieuwbouwproductie de afgelopen jaren, van 766 woningen (2015) naar 1.801 afgelopen jaar. De Key voert in 2018 de lijst aan met 625 in aanbouw genomen woningen. Of moeten we studentenwoningen niet meetellen en Stadgenoot met 411 woningen op nummer 1 zetten? 'Zelfs' Rochdale en Ymere - twee andere corporaties die eerder vielen onder 'verscherpt toezicht' - doen weer mee: Rochdale nam maar liefst 298 woningen in aanbouw, Ymere 133. De Amsterdamse woningcorporaties namen ook nog 1.251 tijdelijke woningen in aanbouw en leverden die grotendeels ook al op in 2018. Het ging daarbij om gemengde huisvestingsprojecten voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren.

Bouwproductie sociale huur 2018
  • Totaal in aanbouw genomen 8.639 woningen
     
  • waarvan 36% sociale huur
     
  • 62% daarvan bestemd voor jongeren/studenten
     
  • 43% sociale productie door marktpartijen, die vooral vooral kleine studio's realiseren voor studenten en jongeren
     
  • Corporaties namen 949 reguliere huurwoningen in aanbouw.
     
  • Daarnaast ook nog 1.251 tijdelijke sociale huurwoningen

Veel kleine woningen

Dat in de hoofdstad de laatste jaren veel ‘microappartementen’ zijn gebouwd, zal niemand zijn ontgaan. Behalve studentenhuisvesters als De Key en DUWO hebben ook commerciële partijen zich enthousiast gestort op dit segment. Beleggers blijken dankzij de relatief hoge vierkante meterprijzen voor deze 'studio's' een goed rendement te kunnen halen, terwijl voor de huurders de woonlasten dankzij de huurtoeslag betaalbaar blijven. De vele bouwinitiatieven in dit segment, vaak grote projecten, droegen in belangrijke mate bij aan de hoge woningproductie in Amsterdam de afgelopen jaren. Klein bouwen is de trend. Van alle woningen die van 2013 tot en met 2017 zijn opgeleverd, is zo’n 35 procent (7.170 stuks) kleiner dan 40 m2, en vaak kleiner dan 30 m2. 
 
Van alle woningen die van 2015 t/m 2018 in aanbouw zijn genomen, is 62 procent expliciet bestemd voor jongeren of studenten. De woningcorporaties namen de laatste twee jaar weliswaar in meerderheid reguliere woningen in productie (990 in 2017 en 949 in 2018), maar bij commerciële bouwers ligt dat anders. En dat gaat vaak met grote aantallen per complex. Zoals OurDomain, de campus die het Amerikaanse Greystar in samenwerking met Blauwhoed in Holendrecht aan het bouwen is. Daar komen 995 studio's voor studenten. Andere marktpartijen namen verder nog 143 jongerenwoningen in aanbouw.
We zijn er inmiddels aan gewend geraakt, al blijft de schaalgrootte indrukwekkend. Opvallender is wellicht dat er ook marktpartijen zijn die reguliere sociale huurwoningen bouwen. In 2018 waren dat er 217, waaronder de 52 woningen die Lebo Vastgoed in Osdorp realiseert. 
 
40 procent?
Het Amsterdamse college wil bij nieuwbouwprojecten veertig procent sociale huur realiseren, die bij voorkeur worden ondergebracht bij corporaties. Gelet op de productie de voorbije jaren moet men wel concluderen dat 40 procent heel ambitieus is. Dat aandeel lijkt alleen haalbaar als zowel de productiestroom van kleine studio's op gang blijft én als commerciële ontwikkelaars hun bakens niet verzetten. In 2018 zorgden zij voor 43 procent van de sociale productie, dat jaar ervoor voor de helft!

Bouwproductie sociale huursector Amsterdam in cijfers

 

Amsterdamse woningproductie (startbouw)

klik of grafiek voor vergroting

Boven grafiek van de total Amsterdamse woningproductie vanaf 2000, start bouw. Het dieptepunt in de nieuwbouwproductie was rond 2011-2012. In 2018 werd een recordaantal van 8.639 woningen in aanbouw genomen, waarvan 36 procent in de sociale huursector.

 

Nieuwbouw sociale huurwoningen 2018 door corporaties


Klik op grafiek voor vergroting

De Key nam in 2018 de meeste corporatiewoningen in aanbouw, waarvan 276 voor studenten. De reguliere productie (blauw) is inclusief jongerenwoningen, maar exclusief tijdelijke bouw. De Amsterdamse woningcorporaties namen ook nog 1.251 tijdelijke woningen in aanbouw en leverden die grotendeels ook al op in 2018. Het ging daarbij om gemengde huisvestingsprojecten voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren. Deze complexen werden gebouwd door De Key (275), Eigen Haard (265), Stadgenoot (250), Rochdale (240) en de Alliantie (141).

 

 

Nieuwbouw sociale huursector naar type
 

 

klik op grafiek voor vergroting

Sinds 2011 bestaat een fors deel van de sociale woningproductie uit jongeren- en studentenwoningen, zo blijkt uit bovenstaande grafiek. In 2018 was dat 62 procent. In feite ligt dat aandeel nog hoger omdat de tijdelijke bouw niet wordt meegerekend. Dat zijn grotendeels woningen voor jonge statushouders en Amsterdamse jongeren; in 2018 waren dat er 1.251.


Sociale huurproductie 2018 naar categorie en eigenaar
 

klik op grafiek voor vergroting

Sociale huurwoningen worden gebouwd door woningcorporaties (blauw) én commerciële ontwikkelaars (rood). Marktpartijen bouwen vooral kleine studio's voor studenten en starters. Het aantal fluctueert sterk per jaar, afhankelijk van de bouwstart van de veelal grootschalige projecten. Zo ging in 2018 bijvoorbeeld OurDomain in aanbouw, een campus met 995 woningen in Holendrecht Zuidoost.


Middeldure huur

klik op grafiek voor vergroting

Middeldure huurwoningen waren en zijn een schaars goed in Amsterdam. In de bestaande voorraad wordt bijna elke vrijsectorwoning voor prijzen boven de 1000 euro verhuurd. Het lukt dan ook slecht het middeldure huursegment te laten groeien, ondanks de forse nieuwbouwinspanningen. De grafiek laat zien dat vanaf 2013 de nieuwbouw van middeldure huur op stoom komt. En de laatste twee jaar ligt de productie ver boven de 1000 woningen per jaar. 

 

Bron: gemeente Amsterdam, Grond & Ontwikkeling, januari 2019. Bewerking NUL20